14:51 05/11/2024
Doanh nghiệp - Doanh nhân
Thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến sự trái ngược trong suốt hơn 1 năm qua - thời điểm đại dịch COVID-19 bắt đầu xuất hiện và liên tục bùng phát ở Việt Nam - đó là có phân khúc thì "sốt nóng" hầm hập nhưng có phân khúc thì lại ế ẩm, đóng băng.
Đất nền nóng bỏng tay, khách sạn lạnh như băng
Thị trường bất động sản Hà Nội và vùng ven vừa trải qua một cơn sốt đất nền nóng hầm hập. Nhiều người còn cho rằng, nếu đợt dịch COVID-19 lần thứ tư không bùng nổ thì cơn sốt này chưa dễ dàng hạ nhiệt. Tại hàng loạt huyện ven đô như Quốc Oai, Ba Vì, Sóc Sơn…hay tại nhiều tỉnh thành giáp Hà Nội như: Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng…giá đất đều tăng dựng đứng, phổ biến từ 20 - 40%, đột biến nhiều nơi gần 50%: Ba Vì (45%), Hòa Bình (46%)...
Có những lô đất giá tăng theo ngày, thậm chí là theo giờ khi vừa đặt cọc, chủ đất đã có thể lời vài trăm triệu đồng. Giá đất tăng phi mã cũng khiến nhiều chủ đất sẵn sàng bùng cọc để bán được với giá cao hơn.
Cảnh dòng người và xe nườm nượp kéo đi xem đất nền tại nhiều địa phương không còn hiếm. Nhiều "cò mồi" thường xuyên quy tụ, tập hợp, tạo ra sự sôi động, tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày nhằm lôi kéo nhà đầu tư.
Trước tình trạng trên, đến cuối quý 1/2021, chính quyền nhiều địa phương buộc phải vào cuộc mạnh mẽ, kiểm soát các hoạt động mua - bán trái quy định pháp luật. Nhiều văn bản khuyến cáo người dân cảnh giác trước những tin đồn thất thiệt, gây sốt đất nền để trục lợi cũng đã được đưa ra. Từ đây, cơn sốt đất dần hạ nhiệt nhưng nguồn cầu trên thực tế vẫn cao. Chỉ đến khi đợt dịch COVID-19 tái phát, thị trường mới tạm thời trầm lắng và bớt nhộn nhịp.
Trái ngược với phân khúc đất nền, thị trường khách sạn ở Hà Nội lại rơi vào thảm cảnh đìu hiu, ế ẩm chưa từng có, thậm chí nhiều khách sạn ở khu vực trung tâm dù sở hữu vị trí “đất vàng” đắc địa nhưng lâm vào đường cụt do COVID-19, phải rao bán ròng rã, giảm giá kịch sàn mà vẫn không có khách mua.
Khi COVID-19 bắt đầu xuất hiện ở Việt Nam từ đầu năm 2020, thị trường khách sạn nói chung và khách sạn Hà Nội nói riêng bắt đầu rơi dần vào thảm cảnh phải đóng cửa, tạm dừng hoạt động, thậm chí rao bán vì công suất phòng giảm chưa từng có.
Khảo sát tại nhiều sàn giao dịch bất động sản trực tuyến cho thấy, làn sóng rao bán khách sạn tại các quận trung tâm Hà Nội vẫn đang tiếp diễn. Mỗi ngày đều có nhiều khách sạn được rao bán với đủ mọi mức giá từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng.
Ví dụ như, tại quận Tây Hồ, một khách sạn 3 sao trên đường Xuân Diệu, có diện tích mặt sàn là 240 m2, 10 tầng và có 40 phòng đang được rao bán giá 70 tỷ đồng.
Tương tự, trên phố cổ Hàng Gai (quận Hoàn Kiếm), một khách sạn 3 sao có tổng diện tích sàn 372 m2, gồm 11 tầng và có 72 phòng cũng đang được bán với giá 290 tỷ đồng.
Hay một khách sạn diện tích 130m2 tại phố Lò Sũ - con phố có vị trí đẹp ngay hồ Hoàn Kiếm - hiện được rao bán với giá 95 tỷ đồng.
Chị Nguyễn Thùy D., chủ khách sạn đang rao bán tại quận Hoàn Kiếm chia sẻ: “Để vận hành một khách sạn 3 sao có khoảng hơn chục phòng, mỗi tháng tôi phải bỏ ra cả trăm triệu đồng. Tuy nhiên, dịch bệnh xảy ra, khách sạn liên tục không có khách suốt gần 1 năm nay. Chưa kể, nhiều giai đoạn phải đóng cửa theo chỉ đạo của thành phố nhằm phòng dịch. Khi mở cửa trở lại cũng chỉ lác đác khách đặt phòng vì giờ không còn khách quốc tế. Nguồn vốn dần cạn, không còn tiền bù lỗ nên tôi đành chấp nhận bán rẻ hơn bình thường để cắt lỗ”.
Tuy nhiên, theo chị D., bán khách sạn trong thời điểm này rất khó khăn, dù chị đã giảm giá xuống mức thấp nhất có thể do nhà đầu tư cầm chừng, chưa xuống tiền trong giai đoạn dịch bệnh.
Nhiều môi giới bất động sản cho biết, thị trường khách sạn lâm vào cảnh dù đã rao bán nhiều tháng trời nhưng vẫn hiếm người hỏi mua. Bình thường, việc bán bất động sản tại các khu đất “vàng” Hà Nội, kể cả khách sạn không mấy gian nan, nhưng hiện tại để bán được khách sạn có giá từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng là điều thật sự khó khăn.
Anh Minh Tuấn - một môi giới nhà đất khu vực quận Hoàn Kiếm cho hay, hiện anh đang có 2 khách sạn ở khu vực phố cổ nhờ bán, nhưng đăng tin tìm khách cả năm nay vẫn chưa bán được. Trong đó, 1 khách sạn trên phố Hàng Giầy được chủ rao bán với giá 85 tỷ đồng từ tháng 9/2020, nhưng đến nay vẫn chưa bán được. Theo anh Tuấn, khách sạn này được chủ mua từ giữa năm 2019 với giá gần 95 tỷ đồng, cộng tiền sang sửa lại khoảng 5 tỷ đồng là gần 100 tỷ đồng.
Nhưng do dịch COVID-19, phòng khách sạn không có khách thuê, trong khi chủ vay lãi để mua, nên chấp nhận bán cắt lỗ hơn 10 tỷ đồng để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Mặc dù vậy, anh Tuấn đã liên hệ với nhiều mối quen để dò ý, nhưng đều nhận được những cái lắc đầu.
Giữa COVID-19, đất nền sinh lời nhanh hơn khách sạn
Lý giải về hiện tượng trái ngược hoàn toàn giữa hai phân khúc ở Hà Nội, các chuyên gia bất động sản cho rằng, đây là điều dễ hiểu. Đất nền sốt do giá rẻ, biên độ tăng giá cao, nên mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư. Trong khi đó, các khách sạn tại “đất vàng” Hà Nội tuy có vị trí đẹp, nhưng số vốn đổ vào quá lớn, kén khách. Trong khi đó, dịch bệnh vẫn chưa dứt, cơ hội sinh lời không cao.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, bất động sản ven đô là những thị trường bắt đầu có sự phát triển mạnh về kinh tế, trong đó lợi thế về phát triển công nghiệp, kinh tế, du lịch; nhận được nhiều ưu đãi từ các địa phương.
Ngoài ra, bất động sản ven đô còn đang ở ngưỡng giá thấp, chỉ dao động trên dưới 10 triệu đồng/m2, nên tổng vốn đầu tư không quá lớn.
“Những khu vực ven đô giá bất động sản hiện thấp hơn rất nhiều so với trung tâm”, ông Đính nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, các khu vực ven đô đang có sự đầu tư mạnh về hạ tầng, thu hút dân cư và gia tăng nhu cầu nhà ở. Chính vì thế, tại các khu vực này rục rịch quy hoạch phát triển khu dân cư, khu đô thị mới, khiến đất nền trở thành kênh thu hút đầu tư, có giao dịch tốt và dễ dàng tăng giá trị. Chính vì vậy, khả năng sinh lợi nhuận cho nhà đầu tư rất lớn.
Trong khi đó, khách sạn ở khu vực nội đô lại là phân khúc rất kén khách, chỉ các nhà đầu tư có vốn từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng mới tham gia vào thị trường này được. Hơn nữa, đầu tư khách sạn là đầu tư dài hạn, trước mắt có thể sẽ lỗ, nên nhà đầu tư phải trường vốn mới chấp nhận mua lại thời điểm dịch bệnh này.
Vì vậy, nếu như bỏ tiền vào phân khúc đất nền ven đô, nhà đầu tư chỉ cần vài trăm triệu đến vài tỷ đồng, đầu tư thời gian ngắn, có thể lãi gấp đôi thì với khách sạn nội đô, số tiền đầu tư gấp hàng chục đến hàng trăm lần, trong khi câu chuyện lời lãi lại ở thì tương lai xa.
Nhiều khách sạn ở phố cổ Hà Nội được rao bán giữa thời COVID-19. (Ảnh: Chí Duy)
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận định, hiện nay các vùng ven Hà Nội đang trong giai đoạn đô thị hóa cao, nhu cầu của người dân rất lớn, đặc biệt là đối tượng công nhân lao động tại các nhà máy, xí nghiệp có nhu cầu về nhà ở rất cao.
Một số khu ngoại ô năm ngoái giá chỉ khoảng 30-40 triệu/m2, nhưng đến đầu năm nay đã tăng trưởng đến 70%, thậm chí có những chỗ lên đến 100%. Với mức tăng giá cao như vậy, rõ ràng các nhà đầu tư đều thấy khoản lợi nhuận khổng lồ có thể có được khi tham gia đầu tư vào phân khúc này.
Trong khi đầu tư khách sạn nội đô thời điểm này không những không có lãi, thậm chí phải bù lỗ lớn.
Anh Bùi Mạnh Thanh, một nhà đầu tư bất động sản chia sẻ, có chủ 1 khách sạn nhỏ đã lỗ 3 tỷ chỉ trong 1 năm. Nếu là khách sạn lớn, số tiền để duy trì hoạt động sẽ lớn hơn rất nhiều. Vì vậy, ngay cả những tập đoàn lớn sẽ có vốn trường, vốn dày nhưng để chịu lỗ nặng từ 1 - 2 năm không phải chuyện là đơn giản.
GS. Đặng Hùng Võ phân tích, dịch bệnh diễn biến phức tạp, thị trường cho thuê khách sạn đang gặp khó, không có khách thuê, vì vậy nguồn cung khách sạn rao bán nhiều, trong khi cầu mua thời điểm dịch bệnh lại rất ít.
Hơn nữa, các khách sạn nằm tại khu “đất vàng” nội đô nên giá rao bán từ vài trăm tỷ đồng đến hàng nghìn tỷ đồng, không phải ai cũng có số tiền nhàn rỗi lớn như vậy, nên dù nhiều khách sạn giảm giá bán nhưng vẫn khó tìm được người mua.