Chủ tịch Quốc hội: Phân khúc BĐS cao cấp quá nhiều

Tham gia thảo luận tại tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh yếu tố thị trường trong việc xem xét các mối quan hệ mua bán BĐS. Trước hết là vấn đề cung cầu, cơ cấu thị trường.

Theo Chủ tịch Quốc hội, thị trường BĐS hiện nay có hiện tượng các phân khúc không hợp lý, trong phạm vi toàn quốc cũng như đối với từng địa phương, cao cấp quá nhiều, trung cấp hoặc bình dân chưa nhiều, nhà ở xã hội thì bây giờ mới coi trọng, chưa có nhiều chính sách đột phá.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ.

Bên cạnh việc bất cân xứng về về mặt cơ cấu sản phẩm, vấn đề bất cân xứng về trục thời gian cũng được nhắc tới như việc trong cùng một thời gian tung ra quá nhiều dự án dẫn tới thừa cung, làm thị trường đóng băng. 

"Vai trò điều phối của Nhà nước rất quan trọng. Không có điều tiết chung của Nhà nước thì dù có điều tiết kiểu gì, cung cầu lệch pha nhau thì năm năm, bảy năm lại xảy ra một lần nữa, hoặc là thừa cung, hoặc là thiếu cung", Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phân tích.

Cũng theo Chủ tịch Quốc hội, trong việc quản lý thị trường, vấn đề đầu tiên cần quan tâm là người bán rồi mới đến người mua, sau đó là các quy tắc về mua bán, nguyên tắc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

"Có thời kỳ người người, nhà nhà kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp lập ra để kinh doanh bất động sản. Phải có quy định, tiêu chí để bảo vệ lợi ích cho người mua. Năng lực tài chính đến đâu, năng lực nghề nghiệp đến đâu thì mới được phép tham gia thị trường. Trong quản lý thị trường, cái gốc đầu tiên là quản lý người bán.

Có nhiều trường hợp bây giờ ta điều chỉnh ngược, không điều chỉnh hàng hóa, người bán mà lại điều chỉnh người mua. Ai được mua cái này, ai được mua cái kia, mua nhiều thì đánh thuế cao. Phải rà soát lại rất kỹ. Chủ yếu điều chỉnh đầu tiên phải là về bên bán", Chủ tịch Quốc hội nêu quan điểm.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh đây là luật kinh doanh chứ không phải luật giao dịch bất động sản, có nghĩa là điều chỉnh xem ai được tham gia kinh doanh với những điều kiện, tiêu chí chặt chẽ đồng thời phù hợp với thực tiễn.

"Chặt quá thì ít người tham gia, nhưng mà buông lỏng thì ai ai cũng tham gia được, dẫn tới tình trạng dự án không triển khai được mà phần lớn là do vấn đề tài chính và năng lực nghề nghiệp. Người không có năng lực, tưởng dễ ăn cũng như người khác là nhảy vào", Chủ tịch Quốc hội nói về khái niệm "kinh doanh BĐS theo phong trào".

Theo Chủ tịch Quốc hội, cần phải rà soát lại toàn bộ dự án Luật Kinh doanh bất động sản để thể chế hóa được đầy đủ các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước ta về thị trường bất động sản. Đồng thời, việc xem xét, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần dựa trên việc đánh giá, tổng kết 10 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 2014.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản có sự giao thoa với rất nhiều dự án luật khác, như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Dân sự, Luật Đầu tư... Do đó, cơ quan soạn thảo cần rà soát rất kỹ để tránh xảy ra tình trạng xung đột, chồng chéo giữa các hệ thống pháp luật.

Ngành nghề bất động sản cũng nằm trong quá trình đô thị hóa, mà đô thị hóa lại phải gắn liền với công nghiệp hóa. Quan hệ thừa, thiếu cung cầu, mấu chốt chính là từ đây. Nếu công nghiệp hóa chạy nhanh hơn đô thị hóa, mà chạy không khớp thì sẽ dẫn đến tình trạng thiếu trầm trọng các thiết chế về xã hội, trong đó có vấn đề nhà ở, bất động sản, có thể ảnh hưởng ổn định trật tự, an toàn xã hội.

Nếu quá trình phát triển nhà ở, bất động sản này mà chạy nhanh hơn hoặc là không khớp với quá trình đô thị hóa thì sẽ có tình trạng những dãy nhà không có ai ở, khu đô thị làm ra mà không có người, hay còn gọi là thành phố ma, thị trấn ma. Chủ tịch Quốc hội cho rằng Trong dự án luật này nên có công cụ điều tiết, chính là quy hoạch, kế hoạch.