Thị trường bất động sản phía Nam giao dịch trầm lắng

Trao đổi với PV Báo Điện tử VTC News, đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM thừa nhận, từ đầu năm đến nay, sức mua bất động sản đã giảm mạnh so với quý 4/2025.

Theo đại diện doanh nghiệp, đơn vị này đang triển khai các dòng căn hộ trung cao cấp ở khu vực Bình Dương cũ và TP.HCM. Dải giá căn hộ kéo dài từ 50 – 150 triệu đồng/m², tuy nhiên khách mua không nhiều, thanh khoản yếu.

“Lãi suất tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến sức mua bất động sản sụt giảm. Chúng tôi đang tối ưu chi phí và đưa ra nhiều phương án để tăng sức mua”, đại diện doanh nghiệp nói.

Cũng theo đại diện doanh nghiệp, giá căn hộ 150 triệu đồng/m² cũng là rào cản đối với nhà đầu tư và người mua nhà. Đây là mức giá khá cao, tuy nhiên, nếu giá bán thấp hơn thì doanh thu không đủ bù chi phí. Trong khi đó, chi phí triển khai, phát triển dự án đã tăng mạnh trong 2 năm qua.

Anh Vũ Văn Long, môi giới bất động sản tại phường An Khánh chia sẻ, quý 1/2026, nhu cầu mua bất động sản giảm mạnh.

Cụ thể, giai đoạn từ tháng 9 đến tháng 12/2025, mỗi tháng anh môi giới thành công từ 1-2 căn nhà. Tuy nhiên, 3 tháng đầu năm 2026, anh chỉ môi giới thành công đúng 1 căn hộ ở phường Đông Hòa, TP.HCM.

“Thị trường đang khó khăn, nhà đầu tư không xuống tiền mua như năm ngoái. Lãi suất tăng cũng khiến người mua nhà e dè hơn trước”, anh Long nói.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản chuyên kinh doanh đất nền tại khu vực xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh cho biết, doanh nghiệp này bán đất nền với giá từ 25 - 30 triệu đồng/m², sổ hồng đầy đủ nhưng cũng có thanh khoản rất yếu. Trong 3 tháng đầu năm, nhà đầu tư và người mua "chốt" rất ít. Doanh nghiệp đang đau đầu với bài toán doanh thu. Lãi suất ngân hàng tăng cao cũng là một trong những nguyên nhân lớn khiến nhà đầu tư e ngại xuống tiền ở thời điểm này.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group - chuyên gia nghiên cứu bất động sản khu vực phía Nam nhận định, lãi suất cho vay tăng trong thời gian qua đã tác động không nhỏ đến tất cả các bên tham gia thị trường bất động sản, từ người mua nhà đến các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản.

Ông Thắng cho rằng, giữa bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng cao, thanh khoản thị trường bất động sản sơ cấp lẫn thứ cấp đã có những dấu hiệu "chững lại", phần lớn người mua tỏ ra thận trọng, chờ đợi lãi suất hạ nhiệt thay vì chấp nhận đi vay ở mức lãi suất cao. Các điều kiện, thủ tục giải ngân cho vay cũng vấp phải những khó khăn nhất định.

“Tôi cho rằng động thái tăng lãi suất là đòn đánh mạnh vào giới đầu cơ tích trữ bất động sản, họ đang lạm dụng dòng vốn giá rẻ thời gian qua. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng, khi chi phí vốn vay tăng cao, các doanh nghiệp cũng đối mặt với áp lực trả nợ lớn hơn, gia tăng nguy cơ nợ xấu. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải có chiến lược ứng phó tái cấu trúc tài sản đầu tư một cách hợp lý hơn”, ông Thắng nói.

Theo ông Thắng, nếu trạng thái tăng lãi suất tiếp tục duy trì, các hoạt động đầu cơ “lướt sóng” ngắn hạn sẽ dần được kéo giảm. Thay vào đó, người mua, nhà đầu tư sẽ có xu hướng sàng lọc các bất động sản có pháp lý rõ ràng, mức giá tốt.

Họ cũng sẽ chú trọng phát triển các bất động sản sinh ra dòng tiền như xây dựng văn phòng, shophouse, nhà trọ cho thuê… ở các khu vực có nhu cầu lớn để chủ động trước tình hình lãi suất tăng.

Tuy nhiên, ông Thắng cho rằng, lãi suất tăng cũng là “con dao hai lưỡi”, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà có nhu cầu ở thực, khiến đối tượng này gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Do đó, trong tầm hình trung và dài hạn cần có những chính sách chuyên biệt, hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người dân, tạo sự cân bằng, giúp thị trường phát triển bền vững.

Lãi suất tăng để kiểm soát rủi ro

Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp của Savills Việt Nam nhận định, việc lãi suất vay mua nhà điều chỉnh tăng ngay sau Tết Nguyên Đán không phải là diễn biến quá bất ngờ nếu đặt trong bối cảnh điều hành tín dụng và cân đối nguồn vốn đầu năm.

Theo bà Thảo, sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm trước và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng, điều chỉnh lãi suất để phù hợp với chi phí vốn và khẩu vị rủi ro. Đây là yếu tố mang tính chu kỳ.

Thứ hai, yếu tố hạn mức tăng trưởng tín dụng (“room tín dụng”) cũng có tác động nhất định. Khi một số ngân hàng tiến gần hạn mức được phân bổ bởi Ngân hàng Nhà nước, họ có xu hướng chọn lọc kỹ hơn các khoản vay mới, đặc biệt với lĩnh vực có hệ số rủi ro cao như bất động sản. Điều này có thể gián tiếp tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà.

Thứ ba, bối cảnh kinh tế toàn cầu những năm gần đây cho thấy, chính sách tiền tệ vẫn chịu ảnh hưởng từ xu hướng thắt chặt trước đó, điển hình là các đợt tăng lãi suất mạnh của Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (FED). Dù mặt bằng quốc tế đã ổn định hơn, hệ thống ngân hàng trong nước vẫn duy trì sự thận trọng nhất định trong quản trị rủi ro.   

“Tôi cho rằng việc điều chỉnh lãi suất lần này phản ánh sự cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng tín dụng và kiểm soát rủi ro, hơn là một động thái siết chặt đột ngột đối với thị trường bất động sản”, bà Thảo nói.

Theo bà Thảo, việc tăng lãi suất sẽ có tác động khác nhau lên từng nhóm đối tượng.

Cụ thể, đối với doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp sẽ chịu áp lực lớn nhất là chi phí vốn và dòng tiền. Doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao hoặc phụ thuộc vào bán hàng nhanh để quay vòng vốn sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh vẫn có khả năng trụ vững.

Đối với người mua nhà, nhóm chịu tác động trực tiếp nhất là những người vay ngân hàng với tỷ lệ cao. Khoản trả hàng tháng tăng sẽ khiến họ thận trọng hơn và có thể trì hoãn quyết định. Tuy nhiên, nhu cầu mua ở thực vẫn sẽ có và người mua có xu hướng điều chỉnh kỳ vọng, chọn sản phẩm vừa túi tiền hơn thay vì rút khỏi thị trường hoàn toàn.

Đối với ngân hàng, lãi suất cao làm tăng rủi ro nợ xấu nếu người vay gặp khó khăn về dòng tiền. Vì vậy, ngân hàng cũng phải cân bằng giữa lợi nhuận và an toàn hệ thống bằng các chính sách tín dụng và tài sản đảm bảo, cũng như thận trọng hơn trong việc đánh giá khả năng tài chính của khách hàng

“Nhìn tổng thể, nhóm chịu áp lực lớn nhất là nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao và doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu”, bà Thảo chia sẻ.

Bà Thảo cho rằng, thị trường lãi suất cao thường đi kèm với khả năng thương lượng giá tốt hơn. Ngược lại, nếu mục tiêu là đầu cơ ngắn hạn hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay thì đây không phải là thời điểm thuận lợi. Quyết định mua bất động sản không nên dựa vào cảm xúc thị trường, mà dựa vào năng lực tài chính và mục tiêu sử dụng.

Cân nhắc trước khi vay mua nhà

Đại diện Savills Việt Nam cũng có 3 khuyến nghị dành cho người mua nhà đang cân nhắc vay ngân hàng.

Thứ nhất, người mua nhà phải kiểm soát được tỷ lệ vay, không để khoản trả nợ vượt quá khả năng tài chính khi lãi suất biến động. Không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi 6-24 tháng, cần tính toán theo lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Thứ hai, ưu tiên tài sản có giá trị sử dụng thực và pháp lý rõ ràng. Tài sản hữu hình, pháp lý rõ ràng và có thể cho thuê ngay sẽ giúp giảm áp lực tài chính và có tính thanh khoản tốt.

Cuối cùng là phải luôn giữ biên độ an toàn tài chính. Luôn có quỹ dự phòng ít nhất 6- 12 tháng trả nợ để phòng ngừa biến động thu nhập.