Khi nào dòng tiền quay lại bất động sản?

Ông Phan Vi, người chuyên môi giới bất động sản tại khu vực phía Nam, cho biết dù thị trường ảm đạm, nhu cầu sở hữu bất động sản phù hợp với nhu cầu ở thực, kinh doanh... vẫn luôn có. Tuy nhiên, sức cầu hiện bị ảnh hưởng chung do tâm lý thị trường.

Do đó, nhà đầu tư hiện vẫn quan tâm đầu tư bất động sản nhưng dòng tiền của họ biến động vào các kênh khác nhau như chứng khoán, bitcoin, ngân hàng... "Thậm chí, có những khách đã sắp chốt nhà, nhưng lại thua chứng khoán, vì thế giao dịch chưa diễn ra", ông nói.

Điều kiện để thị trường phục hồi

Thực tế, theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ tính trong năm 2022, tổng lượng tiền gửi của các tổ chức và cá nhân vào hệ thống ngân hàng tăng thêm gần 900.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, lượng tiền gửi trong quý IV/2022 - thời điểm thị trường bất động sản biến động, chiếm tỷ trọng tới 46% trong cả năm.

Chính vì vậy, TS Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, cho rằng quý III/2023 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn.

"Đây cũng là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không", ông nói.

Theo đó, vị này đưa ra 2 kịch bản có thể xảy ra. Với kịch bản thứ nhất, nếu tình hình thị trường bất động sản vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn.

"Ở kịch bản thứ hai, nếu thị trường ấm lên, lãi suất huy động giảm xuống mức 6-7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường bất động sản", ông nói.

Đến nay, VARS cho rằng giai đoạn thắt chặt chính sách tiền tệ đang có dấu hiệu chậm lại. "Dự báo đến hết quý II/2023, khả năng giai đoạn thắt chặt tiền tệ sẽ kết thúc", đơn vị này nhấn mạnh.

Thực tế, sau hai đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành của NHNN, hiện đã có tín hiệu nguồn tiền quay trở lại. Lãi suất trái phiếu, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất tiền gửi hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất 10-11%.

Tuy nhiên, VARS nhấn mạnh chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì thị trường bất động sản mới phản ứng, bởi 10% là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay.

Đã đến lúc xuống tiền?

Dù vậy, các chuyên gia tại VARS cho rằng đây đã là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư nghiên cứu và quyết định xuống tiền. Bởi thị trường bất động sản ở quý I/2023 đã có dấu hiệu chuyển biến tích cực nhờ vào động thái hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ.

Thực tế, ghi nhận của VARS tại các khu vực trên cả nước cho thấy, từ giữa quý II/2023, nhà đầu tư đã bắt đầu săn tìm những mảnh đất màu mỡ với dư địa phát triển lớn. Một số khu vực đã có nhiều tín hiệu khởi sắc rõ nét với lượng giao dịch ghi nhận thành công ngày càng nhiều.

Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cũng nhận định thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua.

"Theo dữ liệu mà chúng tôi có được, từ tuần đầu tiên của tháng 5, nguồn cung và lượng quan tâm tìm kiếm bất động sản đã có dấu hiệu khả quan hơn", ông nói.

Dẫu vậy, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan vẫn khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ.

“Đối với những người mua để ở, thì mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn.

Còn đối với các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn rất nhiều vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn nên cần nắm vững thông tin chi tiết về khả năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê", ông Quốc Anh phân tích.