Bộ trưởng Xây dựng: Thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó trong huy động vốn

Thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhận định trong báo cáo về các nhóm vấn đề chất vấn và trả lời chất vấn, vừa được gửi đến các vị đại biểu Quốc hội.

Ông Nguyễn Thanh Nghị là một trong 5 thành viên Chính phủ sẽ trả lời chất vấn trực tiếp tại Quốc hội từ chiều 3/5 tới.

Quản lý thị trường bất động sản; việc xử lý các tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật trong hoạt động giao dịch, huy động vốn, kinh doanh bất động sản là một trong các nhóm vấn đề được Quốc hội chọn để chất vấn người đứng đầu ngành xây dựng.

Tại báo cáo, Bộ trưởng cho biết, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản (BĐS) trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách (trong đó ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP). Thu hút nguồn vốn FDI lĩnh vực bất động sản năm 2021 khoảng 2,6 tỷ USD (chiếm 8,6% tổng vốn FDI, đứng thứ 3 trong các lĩnh vực FDI). Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành BĐS ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng.

Dư nợ tín dụng BĐS tính đến 31/8/2022 đạt 777.235 tỷ (tính đến 30/6/2022 là 784.575 tỷ).

Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị.

"Tuy nhiên, thị trường bất động sản là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Theo kinh nghiệm quốc tế, các cuộc khủng hoảng kinh tế thường bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường tài chính, tiền tệ và thị trường bất động sản", Bộ trưởng nhìn nhận.

Theo ông Nghị, trong năm 2021, thị trường bất động sản vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã từng bước khắc phục, thích ứng, chuyển trạng thái linh hoạt để duy trì tương đối ổn định, không rơi vào trạng thái đóng băng mà chỉ suy giảm ở một số chỉ số.

Thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung. Nguồn cung về nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, nguồn cung nhà ở mới trong 9 tháng chủ yếu vẫn đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán, Bộ trưởng thông tin. 

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 63 dự án với 14.948 căn, bằng khoảng 50,4% số dự án so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 104 dự án với 49.737 căn, bằng khoảng 51% số dự án so với cùng kỳ năm 2021.

Lũy kế tổng lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 9 tháng đầu năm 2022 tăng so cao với cùng kỳ năm 2021 (139.350 giao dịch, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 250% so với cùng kỳ năm 2021) nhưng đã có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III/2022.

Giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân, Bộ trưởng khẳng định và cho biết: Căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2; căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện.

Nhìn nhận hạn chế và nguyên nhân, ông Nghị cho rằng cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp: Phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025). Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu).

Cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý (chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án). Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Cạnh đó, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp.  Trong Quý III/2022, doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp, Bộ trưởng báo cáo.

Báo cáo của Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng nêu nhiều giải pháp, trong đó có Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

Giải pháp tiếp theo là kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.

Bộ trưởng cũng đề cập việc chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay đối với lĩnh vực bất động sản bảo đảm đúng quy định của pháp luật; khẩn trương xem xét ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình, có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ.