Thị trường bất động sản sẽ ra sao khi mỗi căn nhà được gắn mã định danh?

Nghị định 357/2025 của Chính phủ quy định về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực từ hôm nay, 1/3.

Theo nghị định này, Bộ Xây dựng là đơn vị xây dựng, quản lý, sử dụng dữ liệu trên toàn quốc. Hệ thống được xây dựng, quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Các tổ chức, cá nhân liên quan được cấp quyền truy cập, để khởi tạo, chia sẻ, cập nhật, cung cấp thông tin, dữ liệu và thực hiện tra cứu, quản lý theo phân quyền của cơ quan quản lý nhà nước.

Cũng theo nghị định, mỗi căn nhà và bất động sản trong công trình xây dựng sẽ được cấp mã định danh điện tử riêng. Hệ thống dữ liệu quốc gia sẽ quản lý đầy đủ thông tin, giá cả và lịch sử giao dịch của mỗi căn nhà.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng việc đồng bộ hóa dữ liệu trên phạm vi toàn quốc sẽ cải thiện đáng kể khả năng quản lý của cơ quan chức năng với quyền sử dụng đất, phê duyệt dự án, hồ sơ sở hữu và các hoạt động giao dịch. Dữ liệu đóng vai trò trung tâm trong việc nâng chuẩn môi trường bất động sản.

Trong nhiều năm qua, ngay cả các đơn vị tư vấn quốc tế cũng gặp thách thức trong việc duy trì hệ thống dữ liệu nhất quán giữa các địa phương.

Do đó, một cơ sở dữ liệu quốc gia tập trung, bao gồm thông tin về thửa đất, căn hộ, giá giao dịch và lịch sử sở hữu, sẽ tạo ra nền tảng thống nhất, giúp thu hẹp khoảng cách thông tin giữa cấp trung ương và địa phương, đồng thời tăng cường khả năng theo dõi thị trường theo thời gian thực.

Trong bối cảnh Luật Đất đai mới bắt đầu được triển khai và tiến trình chuyển đổi số được đẩy mạnh, nền tảng dữ liệu tập trung được kỳ vọng không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý, mà còn góp phần định hình lại cách thức vận hành của thị trường theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn.

"Việc tích hợp dữ liệu bất động sản vào cơ sở dữ liệu quốc gia, cùng với định hướng xây dựng hệ thống mã định danh riêng cho từng tài sản, đang được xem là bước tiến mang tính cấu trúc đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Chuẩn hóa dữ liệu và mã định danh tài sản hướng tới thị trường minh bạch và phát triển bền vững", ông Matthew Powell nói.

Chuyên gia này nhấn mạnh hệ thống dữ liệu không chỉ mang ý nghĩa quản trị hành chính, mà còn là nền tảng kỹ thuật quan trọng để triển khai hiệu quả Luật Đất đai mới, đặc biệt trong các lĩnh vực định giá đất, quản lý thuế và giám sát giao dịch.

Khi mọi giao dịch được đăng ký và ghi nhận đầy đủ, cơ quan chức năng có thể theo dõi sát hơn giá trị chuyển nhượng thực tế. Từ đó hạn chế tình trạng kê khai giá thấp và cải thiện hiệu quả thu ngân sách.

Tuy nhiên, tác động của minh bạch hóa dữ liệu không dừng lại ở khía cạnh quản lý thuế. Một hệ thống dữ liệu chuẩn hóa còn có thể góp phần định hướng lại hành vi thị trường theo hướng dài hạn hơn.

"Thông tin chưa đồng bộ, bất cân xứng dữ liệu thường tạo điều kiện cho các đợt tăng giá mang tính tâm lý và đầu cơ ngắn hạn.

Khi lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và dữ liệu quy hoạch được chuẩn hóa, dễ tiếp cận hơn, người mua và nhà đầu tư sẽ có thêm cơ sở để đối chiếu, đánh giá giá trị tài sản dựa trên nền tảng thực tế, thay vì phụ thuộc vào thông tin truyền miệng", chuyên gia Savills nói thêm.

Ở góc độ phát triển đô thị, dữ liệu minh bạch còn giúp dòng vốn có xu hướng dịch chuyển về những khu vực có quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện và tiềm năng khai thác thực tế rõ ràng. Điều này góp phần củng cố vị thế của các dự án được phát triển theo chuẩn mực pháp lý và kỹ thuật chặt chẽ, thay vì các khu vực tăng giá mang tính cục bộ do kỳ vọng ngắn hạn.

Bên cạnh đó, việc xây dựng mã định danh riêng cho từng bất động sản có thể được xem như việc thiết lập “hồ sơ điện tử” cho mỗi tài sản.

Trong dài hạn, cơ chế này giúp tăng tính minh bạch cho thị trường thứ cấp, đặc biệt với phân khúc nhà ở đô thị.

Với các tổ chức tài chính và nhà đầu tư chuyên nghiệp, một hệ thống dữ liệu xác thực và có khả năng liên thông sẽ giúp cải thiện quá trình thẩm định, định giá rủi ro và xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn. Kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự chuyển dịch từ đầu cơ sang các quyết định đầu tư dựa trên giá trị thực; thị trường từ vận hành theo tin đồn sang vận hành theo dữ liệu.

Các chuyên gia chung nhận định chi phí giao dịch có thể giảm và niềm tin thị trường được củng cố khi dữ liệu minh bạch, niềm tin được củng cố, bởi bất động sản không chỉ là một kênh đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở.