06:00 23/11/2024
Tư vấn
Gồng mình gánh nợ
Chị Nguyễn Ngọc Mai (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho hay, năm 2018, chị đầu tư 2 căn condotel tại Nha Trang và Đà Nẵng. Mỗi căn hộ 60m2, có giá 1,6 tỷ đồng, cộng thêm các chi phí sửa nhà, mua sắm đồ đạc, tổng số tiền đầu tư ngót nghét 2 tỷ đồng/căn.
Sau khi nhận bàn giao, sửa sang căn hộ, chị cũng đã cho thuê được 5 tháng. Tuy nhiên, từ sau Tết Nguyên đán 2020, đại dịch COVID-19 ập tới, các căn hộ của chị nằm bất động.
Chị Mai buồn rầu chia sẻ, hiện vẫn vay ngân hàng 2 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm, hàng tháng gia đình không thể gồng nổi để trả vì cả năm 2020 đã “cắn răng” chịu thua lỗ. Do đó, chị quyết định bán bớt 1 căn condotel ở Nha Trang để không phải gánh nợ ngân hàng.
Tuy nhiên, pháp lý condotel hiện vẫn mù mờ, vì vậy, dù đã rao bán nửa năm nay nhưng vẫn chưa có khách mua.
Nhiều nhà đầu tư ôm nợ nần vì condotel. (Ảnh minh họa)
Tương tự chị Mai, chị Nguyễn Thị Bích Ngọc (Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội) cũng cho biết, giữa năm 2019, chị mua 2 căn condotel tại Phú Quốc, mỗi căn trị giá hơn 3 tỷ đồng, vay 70% ngân hàng, lãi suất 11%/năm.
Tiền lãi chủ đầu tư cam kết trả hàng tháng chưa được nhận lần nào nhưng mỗi tháng chị Ngọc phải trả lãi ngân hàng hơn 40 triệu đồng cho 2 căn.
“Khi mua, chủ đầu tư nói cam kết 12%/năm nên tôi nghĩ tiền lãi này còn nhiều hơn lãi vay ngân hàng, nhà đầu tư không phải lo. Nhưng đến giờ tiền lợi nhuận không thấy đâu, trong khi mỗi tháng tôi ôm cục nợ hơn 40 triệu đồng tiền lãi ngân hàng”, chị Ngọc than.
Không chỉ khách hàng, một chủ đầu tư condotel ở Nha Trang cũng lo lắng nói, mặc dù mở bán dự án từ cuối năm 2019 nhưng hiện mới bán được 350 căn trong tổng số 550 căn condotel.
Chủ đầu tư này cho biết, do mở bán đúng vào thời điểm một dự án ở Đà Nẵng "xù" cam kết lợi nhuận, cùng với pháp lý chưa rõ ràng nên khách hàng rất thờ ơ. Cộng thêm đầu năm 2020, đại dịch COVID-19 ập tới nên số lượng căn còn lại không thể tiêu thụ được.
“Nếu tình trạng này kéo dài thì doanh nghiệp không chắc có cầm cự được. Bởi dự án đã xây xong nhưng chưa bán được hết, trong khi tiền vay ngân hàng lãi mẹ đẻ lãi con, những căn hộ bàn giao cũng vắng teo khách, khiến khó khăn chồng chất”, đại diện doanh nghiệp này giãi bày.
Trong đợt nghỉ lễ Tết dương lịch 2021 vừa qua, điều dễ nhận thấy là cảnh đìu hiu vắng vẻ tại các dự án condotel. Nếu như trước đó, các dự án condotel nhộn nhịp khách đến lưu trú, mua bán, giao dịch thì nay không khác “chợ chiều”. Thậm chí, các dự án của những tập đoàn bất động sản lớn cũng phải đang gồng mình gánh “bão”.
Sập bẫy cam kết lợi nhuận
Condotel từng tạo nên cơn sốt trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Nó như kênh đầu tư hấp dẫn khi cả chủ đầu tư và người mua cùng có lợi.
Thực tế từ năm 2014 đến nay, xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển bất động sản du lịch khi du lịch tăng trưởng mạnh. Các dự án bất động sản du lịch được mở bán tại nhiều thành phố lớn, khu vực ven biển, miền núi, hải đảo như Hà Nội, TP.HCM, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Phú Quốc, Đà Lạt...
Số lượng căn hộ “khủng” lên tới vài nghìn, thậm chí có dự án lên tới 10.000 căn. Những loại căn hộ "lai" giữa khách sạn và nhà ở đi kèm như vậy thường không có thương hiệu quản lý khách sạn nào mà chủ đầu tư tự vận hành.
Một điểm nghẽn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là tính pháp lý cho condotel. Đây là những vấn đề xảy ra nhiều năm qua.
Ngoài ra, theo các chuyên gia bất động sản, bẫy lợi nhuận cam kết và dùng tiền vay ngân hàng để đầu tư là 2 nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư lao đao.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, tốc độ tăng giá của các condotel bằng mức thấp nhất của tốc độ tăng trưởng giá nhà đất là 15%/năm, thì tỷ suất sinh lợi kết hợp của phi vụ đầu tư này lên đến 28,8%/năm, một mức lợi nhuận có thể được xem khủng hiện nay.
Khách hàng có thể hoàn toàn “tay không bắt giặc” bằng cách vay ngân hàng với lãi suất phải trả khoảng 11%, trong khi tỷ suất sinh lợi thu được gần 30%. Chính bài toán kinh doanh hấp dẫn này đã thu hút rất nhiều người.
Vì vậy, từ vài năm trước đã bắt đầu có làn sóng ồ ạt đầu tư vào condotel hoặc các hình thức tương tự này.
Mấu chốt của giao dịch là mức lãi cam kết khủng 12%. Nhà đầu tư làm một phép tính đơn giản là họ sẽ lấy “mỡ nó rán nó”, bằng cách dùng mức lãi thu được này để trả cho tiền lãi vay ngân hàng. Sau đó, giá nhà tăng bao nhiêu họ lời bấy nhiêu.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc đổ quá nhiều tiền vào condotel sẽ dễ dẫn tới bội thực.
“Chủ đầu tư đã thu tiền một cụm, bản thân khách hàng cũng phải bỏ tiền vào đó một phần, tín dụng ngân hàng một phần. Đến khi chủ đầu tư “thất thủ”, nói không thể trả tiền được, ngân hàng siết tài sản này, khách hàng có thể mất trắng”, ông Đính nhấn mạnh.