Nguồn cung bất động sản phía Nam khởi sắc

Mới đây, 5 liên doanh chiến lược đến từ Nhật Bản, Singapore và Việt Nam gồm: Cosmos Initia, Tập đoàn Hinokiya, Tập đoàn Koterasu, Vietmax Capital và Công ty CP Đầu tư TT Capital chính thức “bắt tay” phát triển dự án chung cư TT Genesis.

Dự án này nằm trên đường Đào Sư Tích (xã Nhà Bè, TP.HCM) có quy mô 1.400 căn hộ và 12 căn nhà phố với tổng vốn đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng.

Tập đoàn Vingroup cũng mới khởi công dự án Khu đô thị Đại học quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn, TP.HCM có quy mô 880 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 59.000 tỷ đồng. Dự án chưa cung cấp chính xác số sản phẩm sẽ tung ra thị trường, nhưng dự kiến sẽ phục vụ chỗ ở cho khoảng 135.000 người.

Trong khi đó, tại Đồng Nai, Tập đoàn Bcons cũng vừa động thổ dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng tại phường Tam Hiệp có quy mô gần 3 ha với tổng vốn đầu tư gần 4.500 tỷ đồng. Dự án gồm 22 tầng nổi và 2 tầng hầm, dự kiến cung cấp hơn 2.800 căn hộ ra thị trường.

Dự án Izumi City quy mô 170 ha do Nam Long phát triển tại Đồng Nai cũng đang tăng tốc thi công. Phân khu Izumi Canaria của dự án này dự kiến bàn giao vào cuối năm nay. Phân khu này sẽ bổ sung cho thị trường 461 căn nhà phố và biệt thự.

Một dự án đáng chú ý khác tại Đồng Nai là Spring Ville do Gamuda Land làm chủ đầu tư, với quy mô khoảng 20 ha. Dự án hiện phát triển 7 block căn hộ cao tối đa 15 tầng, cung cấp hơn 1.200 căn hộ. Các block dự kiến mở bán trong năm 2026.

Tại Tây Ninh, nhiều dự án như Vinhomes Green City, Destino Centro, Eco Retreat, Khu đô thị LA Home, Phước Đông New City… cũng đang được thi công để cung cấp sản phẩm mới ra thị trường.

Hàng loạt dự án liên tục được triển khai ở phía Nam cho thấy nguồn cung bất động sản đang trở lại thị trường.

Dữ liệu của DKRA Group thể hiện, nguồn cung căn hộ những tháng đầu năm 2026 tại TP.HCM đạt hơn 13.000 căn, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ năm năm ngoái. Tại Đồng Nai, lượng căn hộ mới đạt khoảng 1.100 căn, tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, lượng nhà phố, biệt thự tại Đồng Nai và Tây Ninh cung cấp ra thị trường cũng tăng mạnh.

Theo DKRA Group, trong quý II/2026 thị trường phía Nam có thể tiếp tục đón thêm khoảng 2.000-2.500 sản phẩm mới, tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch.

Gỡ "nút thắt" pháp lý, phát triển hạ tầng

Ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia bất động sản - Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home) nhận định, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn "đóng băng pháp lý, cụ thể là từ năm 2022 - 2024, nhiều dự án bị ách tắc pháp lý khiến nguồn cung thị trường bất động sản bị suy giảm mạnh.

Đến nay, các dự án đã được triển khai trở lại cho thấy các bộ luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang dần đi vào thực tiễn, giúp tháo gỡ những nút thắt kéo dài nhiều năm. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn "giải nén nguồn cung" sau thời gian dài bị dồn nén.

Ông Thành chia sẻ, nguồn cung gia tăng thể hiện doanh nghiệp địa ốc đã tự tin hơn về triển vọng thị trường. Một dự án bất động sản quy mô lớn thường cần 3-5 năm hoặc lâu hơn để hoàn thành. Do đó, khi doanh nghiệp quyết định khởi công hoặc tái khởi động dự án, họ không nhìn vào tình hình hiện tại mà nhìn vào triển vọng 2-3 năm tới.

“Việc các chủ đầu tư lớn đồng loạt bung hàng cho thấy họ tin vào nhu cầu mua nhà sẽ tiếp tục tăng, tâm lý người mua đang cải thiện và khả năng hấp thụ của thị trường tốt hơn giai đoạn trước.  Nếu không có niềm tin vào khả năng bán hàng trong tương lai, rất ít doanh nghiệp dám bỏ hàng nghìn tỷ đồng để tái khởi động dự án”, ông Thành nói.

Theo ông Thành, hạ tầng cũng là động lực lớn để bất động sản phía Nam trỗi dậy và phát triển. Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đang chứng kiến làn sóng đầu tư hạ tầng lớn nhất trong nhiều năm qua.

Điển hình như dự án sân bay Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài cũng như các tuyến Metro và hệ thống giao thông liên vùng. Khi hạ tầng được kết nối, khoảng cách giữa TP.HCM và các đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh ngày càng thu hẹp.

Tuy nhiên, ông Thành cho rằng, hệ thống pháp lý dành cho bất động sản đã dần được cải thiện nhưng vẫn còn nhiều điểm nghẽn trong việc cấp phép dự án mới cần tiếp tục điều chỉnh.

Song song đó, lãi suất cao cũng đang là rào cản lớn, kéo giảm nhu cầu mua nhà của người dân và tạo áp lực lớn cho nhà đầu tư.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế tài chính, Thành viên Hội đồng tư vấn Tài chính và Tiền tệ quốc gia đánh giá, thời gian qua, Quốc hội và Chính phủ đã liên tiếp ban hành nhiều nghị quyết nhằm xử lý các dự án tồn đọng, khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản.

Trong đó, Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị quyết 265/2025/QH15 mở rộng cơ chế tháo gỡ khó khăn cho các dự án trên toàn quốc. Nghị quyết 29/2026/QH16 cũng tạo hành lang xử lý các vi phạm đất đai phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Song song với đó, nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội tiếp tục được triển khai. Trần thu nhập để tiếp cận nhà ở xã hội được nâng lên 25 triệu đồng/tháng đối với cá nhân; lãi suất vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội giảm còn khoảng 5,4%/năm.

Việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia cũng được kỳ vọng tạo thêm nguồn vốn dài hạn cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Mặc dù nhiều chính sách hỗ trợ người mua được đưa ra nhưng ông Lực cho rằng, giá nhà hiện là thách thức lớn nhất khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Chỉ số giá căn hộ trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đã tăng từ 23,5 (năm 2023) lên 30,2 (năm 2026), thuộc nhóm cao trong khu vực.

“Giá nhà đất giai đoạn 2019 - 2024 đã tăng mạnh và tiếp tục tăng thêm khoảng 10 - 30% trong năm 2025, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục kéo dài. Phân khúc cao cấp đang chiếm tỷ trọng lớn, còn nhà ở bình dân và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt nghiêm trọng”, ông Lực nhận định.

TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh cần cả chục nghìn căn nhà/năm

Theo dữ liệu nghiên cứu của của Savills Việt Nam, mỗi năm, thị trường TP.HCM cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nguồn cung nhiều năm qua liên tục bị nén và chưa theo kịp tốc độ gia tăng dân số.

Trong khi đó, Đồng Nai cũng cần khoảng 150.000 căn nhà trong giai đoạn tới, địa phương phấn đấu đến năm 2030 sẽ có khoảng 65.000 căn nhà ở xã hội cho người dân. Tây Ninh cũng cần khoảng 10.000 – 15.000 căn nhà mỗi năm.