22:12 19/11/2024
Hậu trường
Trước hết, bằng việc bóc tách những khoản chi phí mà doanh nghiệp đang phải thu hộ cũng như tháo bỏ các loại “phụ kiện” đang được khoác lên đó.
Giá trị đầu tư trên đất quyết định lợi nhuận
- Sau vụ Vimedimex, một số ý kiến cho rằng chủ đầu tư BĐS lãi rất “khủng”. Với tư cách chuyên gia hàng đầu về đất đai, quan điểm của Giáo sư ra sao?
Trước hết cần phải khẳng định kinh doanh là phải có lãi, nếu không lãi thì chẳng ai dám kinh doanh cả. Nhưng mua 20 triệu đồng/m2 bán 80, thậm chí cả trăm triệu đồng/m2 như vụ Vimedimex thì thực sự rất hy hữu và thực tế đã chứng minh cũng rất bất thường.
Giá đất luôn có xu hướng tăng, nhưng tăng dựng đứng như thế thì chỉ có thể xảy ra 3 trường hợp. Một là thao túng giá, như cáo buộc trong vụ Vimedimex; hai là dùng chiêu trò thổi giá, tức là giá ảo; ba là tăng nhờ cú hích cực mạnh từ một quy hoạch vô cùng đặc biệt. Trong 15 năm qua, chỉ có lần Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội mới có thể coi là quy hoạch đặc biệt. Khi đó, giá đất thậm chí tăng theo giờ.
Tôi nêu những hoàn cảnh trên để thấy không phải kinh doanh BĐS lúc nào cũng lãi khủng. Có nhiều lúc không lãi hoặc lỗ mà không được mọi người ghi nhận, ví dụ như condotel thời du lịch bế tắc do COVID-19.
- Nhưng vụ việc cũng cho thấy kinh doanh BĐS có vẻ như “ngồi mát ăn bát vàng”?
Vụ Vimedimex về bản chất chỉ là buôn bán đất thô, có thể gọi là một dạng “cò đất” ở quy mô công ty. Trên thế giới, nhiều quốc gia không cho phép việc buôn bán đất thô như thế mà chỉ chấp nhận việc kinh doanh các giá trị đầu tư trên đất. Lợi nhuận doanh nghiệp thu được đến từ chính quá trình đầu tư, từ những giá trị gia tăng trên đất mà họ tạo ra. Giá trị đó còn cao hơn giá trị tài sản là đất.
Nói một cách dễ hiểu, cùng một diện tích đất nếu doanh nghiệp A chỉ bỏ kinh phí xây ngôi nhà và bán thì giá nhà chỉ được 1 đồng. Nhưng doanh nghiệp B ngoài xây nhà còn đầu tư rất lớn cho hạ tầng, cảnh quan, tiện ích sống thì giá bán có thể lên đến 2 hay 3 đồng. Chúng ta dùng khái niệm “nhà phát triển BĐS” là có hàm ý như thế.
Nhìn vào thị trường hiện nay, những chủ đầu tư kinh doanh tốt nhất cũng chính là những doanh nghiệp làm ăn tử tế nhất. Lợi nhuận của họ đến từ quy mô và chất lượng đầu tư. Trong kinh doanh, lãi mỏng và tiêu thụ nhiều mới là bí quyết của những người thành công nhất.
Bước ngoặt hóa giải những điểm mù mờ của thị trường
- Làm thế nào để xác định mức giá 2 đồng hay 3 đồng mà doanh nghiệp đưa ra, như GS vừa đề cập, có hợp lý hay không?
Rất khó để có một công thức chung vì còn phụ thuộc vào bối cảnh thị trường, năng lực triển khai của chủ đầu tư, tiến độ thi công, chính sách bán hàng và đặc biệt là suất đầu tư. Tại một thời điểm, hai chủ đầu tư cùng đưa ra một đơn giá thì cũng không đồng nghĩa là lợi nhuận của họ như nhau. Dự án đầu tư lớn cho hạ tầng, cảnh quan, không gian xanh, tiện ích thông minh chắc chắn suất đầu tư sẽ lớn hơn, tức là lợi nhuận sẽ nhỏ hơn. Ngược lại, dự án chỉ xây trơ trọi cái nhà rồi bán thì chắc chắn lợi nhuận sẽ lớn hơn.
Nhưng các dự án đầu tư BĐS hiện nay có điểm chung là các chủ đầu tư dù quy mô lớn hay nhỏ, dù giá bán cao hay thấp cũng chỉ thu về được khoảng 70% tổng số tiền khách hàng chi trả.
- Tại sao lại như vậy?
Để trả lời câu hỏi này thì cần phải làm rõ cơ cấu giá của một sản phẩm BĐS. Trong đó luôn có 10% VAT và 2% phí bảo trì. Khoản thứ nhất chủ đầu tư thu hộ Nhà nước, còn khoản thứ 2 thu hộ Ban quản trị, tổng là 12%, bất di bất dịch.
Khoản thu hộ thứ 3 là cho ngân hàng. Rất nhiều khách hàng mua nhà hiện nay sử dụng các gói bảo lãnh ngân hàng và hỗ trợ lãi suất. Hàng tháng, chủ đầu tư sẽ trích một phần từ tiền khách hàng thanh toán để trả cho ngân hàng. Tùy theo thời gian hỗ trợ lãi suất ngắn hay dài mà số tiền chủ đầu tư thu hộ ngân hàng dao động từ 5 đến 15%.
Ngoài khoản thu hộ các bên thứ 3, lên tới gần 30%, thì chủ đầu tư còn phải chi phí không nhỏ cho bán hàng. Đó là các quà tặng, khuyến mại, thường chiếm từ 3 đến 5% giá nhà, cá biệt có những dự án quà tặng lên tới cả chục phần trăm.
- Như vậy, giá nhà hoàn toàn có thể giảm xuống nếu điều chỉnh phần linh hoạt này?
Đúng thế. Về mặt tích cực, các đòn bẩy tài chính do chủ đầu tư kết hợp với ngân hàng cung cấp mở ra cơ hội cho nhiều người được sở hữu nhà sớm thay vì phải chờ đợi cả chục năm tích lũy. Tuy nhiên nếu muốn, khách hàng có thể cân nhắc việc này để giảm được chi phí từ 5 - 15%.
Còn các gói quà tặng, khuyến mại, đây thực chất là một biến thể của mua bán, chứ đâu phải khách hàng được cho không và đều được tính vào giá thành. Tôi cho rằng nên bóc tách cả những thứ “phụ kiện” này và công khai để khách hàng tự quyết định có nhận hay không.
- Điều này liệu có thể sẽ gây sốc cho thị trường và khiến việc kinh doanh của doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn không, theo Giáo sư?
Ngược lại, nếu có thì đây sẽ là một thay đổi tích cực mang tính bước ngoặt, cả cho doanh nghiệp, khách hàng và thị trường. Với nhà phát triển BĐS chân chính, họ sẽ được rửa được tiếng oan “giàu nhờ buôn đất”.
Với khách hàng, sự thay đổi sẽ đưa nhà đất về đúng giá trị thực. Họ còn được chủ động phương án tài chính, tự chọn ngân hàng có lãi suất tốt hơn để vay. Họ cũng được quyền phát huy tối đa cá tính trong thiết kế không gian sống.
Với nhà đầu tư thứ cấp, đây sẽ là phép thử giúp họ nhận diện chính xác đâu là chủ đầu tư tử tế và đâu là “nhà buôn đất” kiểu chộp giật. Như đã nói, giá trị đầu tư trên đất mà chủ đầu tư mang lại mới là đòn bẩy để gia tăng lợi nhuận.
Còn với thị trường, sự minh bạch sẽ soi sáng các góc khuất, hóa giải những điểm mù mờ, thanh lọc những doanh nghiệp kiểu “cò đất quy mô công ty” hay các chủ đầu tư yếu kém để thị trường vận hành theo hướng văn minh hơn, lành mạnh hơn.
- Xin cảm ơn Giáo sư!