Loạt tranh chấp giữa HDTC và khách hàng, đối tác sau cổ phần hóa

Thời điểm trước khi cổ phần hóa năm 2016, Công ty Cổ phần Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC) tiền thân là doanh nghiệp Nhà nước sở hữu 100% vốn, trực thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn - TNHH Một thành viên. Vào những thập niên 80, HDTC được đánh giá là "con chim đầu đàn" của ngành địa ốc TP.HCM. Hiện ngoài số cổ phần bán ưu đãi cho người lao động của công ty, thì gần toàn bộ 70% cổ phần đã được chào bán công khai cho các nhà đầu tư.

Loạt kiện tụng, tranh chấp sau cổ phần hóa

Mới đây, một khách hàng góp vốn tại Dự án khu nhà ở phường Long Toàn (Bà Rịa - Vũng Tàu) phản ánh tới báo chí về việc HDTC có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản các khách hàng tại dự án.

Theo phản ánh, năm 2007, khách hàng này ký hợp đồng góp vốn mua đất nền Dự án Khu nhà ở phường Long Toàn của Công ty TNHH MTV Phát triển và kinh doanh nhà (tiền thân của HDTC lúc chưa cổ phần hóa) với giá 547.400.000 đồng. Sau khi đóng đủ số tiền theo hợp đồng, ngày 12/1/2011, khách hàng được giao nền đất có diện tích 195m2 tại vị trí đường số 10, lô 190.

Dù đất ở các khu dân cư lân cận bán giá rẻ hơn khách hàng vẫn quyết định mua vì tin tưởng đây là công ty của Nhà nước, có quy hoạch, có bản đồ, không tranh chấp với ai và công khai tổ chức bán. Tuy nhiên, sau khi cổ phần hóa công ty (2016), ông Đinh Trường Chinh, Chủ tịch Hội đồng thành viên (HĐTV) HDTC đã xin chuyển đổi công ty từ của Nhà nước thành công ty gia đình, kéo theo đó là loạt bất lợi, thiệt thòi cho khách hàng.

Cụ thể, HDTC đã điều chỉnh mới toàn bộ quy hoạch và tên gọi dự án khi lập tờ trình đề nghị UBND TP Bà Rịa phê duyệt, cho phép điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án.

Sau khi được phê duyệt, toàn bộ khu vực nền đất được điều chỉnh mới, tên dự án cũng được thay đổi. Điều này nhằm xóa bỏ toàn bộ dự án cũ thành dự án mới để chuyển nhượng cho bên thứ 3 là Công ty Cổ phần Xây dựng DIC Holdings (DICcons; trụ sở tại phường 8, TP Vũng Tàu).

Đáng nói, việc điều chỉnh quy hoạch có hạng mục chỉnh hướng tuyến đường cao tốc sang phần đất đã bàn giao cho các khách hàng, hàng chục lô đất của các khách hàng bỗng dính vào đường. Việc điều điều quy hoạch cũng không thông qua lấy ý kiến người dân trong dự án. Hiện DICcons đang rao bán công khai các lô đất thuộc dự án với giá trị gấp nhiều lần giá ban đầu.

Các khách hàng đã nhiều lần liên hệ trực tiếp với HDTC, nhưng đến hiện tại vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.

Đây không phải là lần đầu tiên giữa HDTC và khách hàng nảy sinh mâu thuẫn. Sự việc tương tự cũng đã xảy ra tại Dự án Khu đô thị (KĐT) An Phú - An Khánh (TP Thủ Đức, TP.HCM). Năm 2020, HDTC từng xin chủ trương điều chỉnh quy hoạch 1/2000 của dự án này nhưng sau đó vấp phải phản ứng gay gắt từ cộng đồng dân cư.

Các hộ dân cũng đã có đơn gửi Thủ tướng và Thanh tra Chính phủ, kiến nghị thanh tra toàn diện dự án do chủ đầu tư đã có hành vi sử dụng đất sai mục đích ở một số khu vực so với quy hoạch ban đầu mà Thủ tướng phê duyệt. HDTC cũng liên tục vị xử phạt trong vụ “xây chui” 13.000 căn hộ dự án Laimian City trong KĐT này.  

Trước đó, giai đoạn 2016 - 2018 một số công ty thành viên khác của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn (RESCO) như Địa ốc 8, Tân Long và Địa ốc Chợ Lớn sau khi hợp tác mua đất bên trong dự án KĐT An Phú - An Khánh cũng đồng loạt tố HDTC không chịu sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận mà còn đơn phương chấm dứt hợp đồng, kiện đối tác ra toà. Vụ việc kéo dài trong một thời gian, tốn không ít giấy mực của báo chí.  

Cùng thời gian trên, HDTC cũng “lôi” một đối tác nước ngoài (doanh nghiệp Hàn Quốc) ra tòa vì các tranh chấp liên quan đến dự án căn hộ cao cấp The Mark (phường Tân Mỹ, quận 7, TP.HCM). Mâu thuẫn càng được đẩy lên cao khi doanh nghiệp Hàn Quốc có đơn kêu cứu khẩn cấp gửi Thủ tướng và hỗ trợ can thiệp của Tổng lãnh sự quán Hàn Quốc tại TP.HCM. Hiện nay, khu đất dự án vẫn đang để cỏ mọc um tùm, chưa triển khai bất kỳ hoạt động xây dựng nào. 

Ngoài ra, năm 2020, tại dự án Khu dân cư An Sương (quận 12, TP.HCM), một số khách hàng mua đất nền thành phần của Công ty Phúc Hảo (Công ty hợp tác với HDTC tại dự án An Sương) cũng mòn mỏi đi đòi sổ đỏ. Dân đòi sổ Công ty Phúc Hảo thì đơn vị này đổ lỗi HDTC không chịu sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hợp tác trước đây.  

Công ty làm đúng?

Ngày 16/9, trả lời PV VTC News về phản ánh của khách hàng góp vốn tại Dự án khu nhà ở phường Long Toàn, ông Đinh Trường Chinh, Chủ tịch HĐTV HDTC cho rằng, những vấn đề sai sót, xảy ra trước thời điểm ông đảm nhiệm vị trí Chủ tịch HĐTV, ông không có trách nhiệm giải quyết. 

"Cái này là TP Vũng Tàu mở đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đương nhiên đường cao tốc mở thì dính vô đất đó. Hồi xưa công ty chỉ có hợp đồng góp vốn với khách hàng, chứ chưa phải là hợp đồng mua bán đâu. Sau này, Nhà nước mở đường cao tốc thì cái đó là bất khả kháng. Cái này đâu phải chúng tôi được quyền quyết đâu... Tất cả trước đây là hợp đồng góp vốn, có chủ trương hỗ trợ khách hàng. Còn người ta không thích thì ra tòa, tôi có ký hợp đồng đó đâu. Ai dính vô đường cao tốc thì bắt buộc phải chịu hết...

Cái này là trích lục hồi xưa với công ty cũ, tôi là người kế thừa thì tôi có biết làm gì đâu. Tôi chỉ làm đúng theo quy định của pháp luật... Còn việc Nhà nước điều chỉnh quy hoạch, thu hồi, thì do họ chưa có hợp đồng mua bán thì làm sao phải thông tin cho họ, họ chỉ là người góp vốn. Nhà nước chưa cho bán thì làm sao bán được mà thông báo với họ. Trước đây làm lách luật, giữa công ty cũ với khách hàng làm sao tôi biết được", ông Chinh nói với PV VTC News.

Đối với những kiện tụng, tranh chấp của HDTC tại các dự án khác, ông Đinh Trường Chinh từ chối trả lời.

Theo tìm hiểu của PV, những kiện tụng, tranh chấp và khiếu nại phức tạp nêu trên đều phát sinh sau khi HDTC cổ phần hoá thành công và ông Đinh Trường Chinh lên nắm giữa vai trò Chủ tịch HĐTV giai đoạn cuối năm 2015, đầu năm 2016. Tại doanh nghiệp này, nhóm cổ đông liên quan ông Chinh nắm giữ gần 70% cổ phần, 30% còn lại vẫn thuộc sở hữu Nhà nước.

Hầu hết các hợp đồng góp vốn hoặc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các vụ việc nêu trên đều được thực hiện trước khi HDTC thực hiện cổ phần hóa. Trong khi đó, những biến động này lại không được cập nhật và thể hiện rõ ràng trong hồ sơ cổ phần hóa của doanh nghiệp. Vì vậy, ông Đinh Trường Chinh với vai trò “chủ mới” của doanh nghiệp này đã từ chối kế thừa các nghĩa vụ phải thực hiện mà trước đây HDTC đã cam kết thực hiện với khách hàng.

Theo một người dân đã mua đất nền tại dự án KĐT An Phú - An Khánh, nếu những hợp đồng góp vốn của khách hàng trước đây không được công nhận thì nhóm cổ đông mua đến gần 70% cổ phần của HDTC với giá quá hời, vì giá đất bây giờ đã gấp 10 - 20 lần ngày xưa.  

“Cần phải xác định lại giá trị doanh nghiệp tại điểm cổ phần hóa, cập nhật rõ ràng, chi tiết về các giao dịch mua bán, chuyển nhượng và quan hệ lợi ích giữa HDTC với khách hàng, đối tác trước cổ phần hóa để đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên, đồng thời không để thất thu ngân sách Nhà nước”, người này nói. 

Hiện, Thanh tra TP.HCM đang thanh tra dự án KĐT An Phú - An Khánh. Một trong những nội dung sẽ được kiểm tra là quá trình, kết quả thực hiện dự án gắn với vai trò của Công ty Kinh doanh nhà và HDTC.

Trả lời VTC News, luật sư Trần Bá Học, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, vụ việc các cá nhân mua Dự án Khu nhà ở phường Long Toàn có tính chất phức tạp. Bởi trước đây, HDTC là doanh nghiệp Nhà nước, do đó phải xem thời điểm đó đã có chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầy đủ hay chưa. Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận đầu tư và thủ tục thuê đất/chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầy đủ hay chưa...

"Hình thức của những khách hàng này là theo kiểu góp vốn để sau này được chia nền. Có thể điều này chưa phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản. Khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thì cấm việc huy động vốn theo hình thức đó. Khi cấm như vậy thì dẫn đến tình trạng hợp đồng góp vốn kiểu này là hợp đồng vô hiệu, vì pháp luật cấm", luật sư Trần Bá Học cho hay.

Theo luật sư Trần Bá Học, nếu doanh nghiệp đã ký hợp đồng góp vốn, nhưng giờ không thể thực hiện được thì có hai tình huống xảy ra: Không thực hiện được do không có đất để giao; hoặc hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. 

"Còn trong trường hợp đất của mình đã được bàn giao, có vị trí rõ ràng rồi mà chủ đầu tư cố tình quy hoạch lại và bán cho người khác thì rõ ràng là có dấu hiệu lừa đảo. Vì một miếng đất không thể bán cho hai người, nên phải làm rõ có chắc chắn là điều chỉnh quy hoạch rồi bán cho người khác hay không", luật sư Trần Bá Học nói.

Còn theo luật sư Nguyễn Viết Giao, Đoàn Luật sư TP.HCM: Trường hợp doanh nghiệp sau cổ phần hóa đòi lại đất mà doanh nghiệp trước cổ phần hóa đã bán cho khách hàng thì phải xem xét việc đòi đất, không kế thừa các giao kết trước đó của doanh nghiệp là dựa trên căn cứ nào.

"Phải xem hồ sơ cổ phần hoá liệt kê phần đất đã bán hoặc góp vốn trước đó ở đâu, có tính vào giá trị doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hoá hay không. Nếu không tính thì không có căn cứ để lấy đất của dân", luật sư Nguyễn Viết Giao khẳng định.

Vụ việc nhùng nhằng giữa HDTC và các khách hàng, đối tác đến nay vẫn chưa thể giải quyết xong, trong khi đơn thư khiếu nại của khách hàng xuất hiện ngày càng nhiều hơn. Câu hỏi được đặt ra, trong khi Chủ tịch HDTC liên tục phủi bỏ trách nhiệm như trên, vậy ai sẽ đứng ra đảm bảo quyền lợi cho các cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng góp vốn hoặc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng liên quan đến những dự án của doanh nghiệp này?