Vì sao Nhà nước cần kiểm soát, quyết định giá đất?

Phát biểu bế mạc Hội nghị Trung ương ba khóa 14 chiều 24/7, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm cho biết Trung ương đã thống nhất ban hành kết luận về sơ kết Nghị quyết số 18 và các quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai; các luật có liên quan.

Trung ương khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, là tài nguyên đặc biệt, không gian sinh tồn và phát triển của quốc gia. Nhà nước không xem xét lại quyền sử dụng đất hợp pháp theo chính sách, pháp luật đất đai qua các thời kỳ.

Theo Tổng Bí thư, việc sửa luật phải đồng bộ, đúng, trúng, kịp thời; khơi thông nguồn lực nhưng không tư nhân hóa đất đai; hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; bảo đảm cải thiện chỗ ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất thu hồi.

Tháo điểm nghẽn nguồn lực đất đai, tạo mặt bằng giá ổn định

TS Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, cho rằng đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, đồng thời là nguồn lực tài chính nền tảng cho mọi hoạt động đầu tư kinh doanh.

Nghị quyết số 18 ngày 16/6/2022 đã xác định rõ yêu cầu tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Nhưng Luật Đất đai năm 2024 qua thực tiễn áp dụng đã bộc lộ một số khoảng trống pháp lý, điểm chồng chéo giữa các đạo luật và bất cập trong khâu tổ chức thực hiện. Những vấn đề này trở thành rào cản, làm chậm tiến độ dự án, làm gia tăng chi phí của doanh nghiệp.

Trong đó, Điểm d khoản 2 Điều 257, quy định Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp chưa ban hành giá đất.

Hướng dẫn điều này, Nghị định 291 yêu cầu người sử dụng đất nộp khoản tiền bổ sung 3,6% mỗi năm cho khoảng thời gian Nhà nước chưa xác định được giá đất cụ thể.

Điều này khiến cộng đồng doanh nghiệp thấy chưa hợp lý và thiếu công bằng. Việc xác định giá đất thuộc về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước, và doanh nghiệp hoàn toàn không có công cụ pháp lý để tự xác định nghĩa vụ tài chính của mình.

Do đó, yêu cầu doanh nghiệp gánh chịu khoản chi phí phát sinh từ chính sự chậm trễ trong khâu định giá của cơ quan quản lý, là chuyển rủi ro hành chính sang doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp bị đột ngột truy thu những khoản tiền lớn, làm tê liệt dòng tiền kinh doanh. 

“Phương pháp xác định giá chưa phù hợp, tình trạng kéo dài thủ tục xác định giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính cũng đang trực tiếp làm nghẽn nguồn lực đất đai. Nhiều dự án kéo dài nhiều năm chưa lập được phương án tài chính do khâu định giá”, ông Tuấn nói. 

Khi giá đất không rõ ràng, doanh nghiệp rất khó xác định chi phí đầu vào để quyết định giá bán. Một dự án có thể mất nhiều năm để hoàn tất thủ tục, trong thời gian đó giá đất thay đổi mạnh, dẫn tới tổng mức đầu tư biến động, làm dự án khó khả thi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích thêm, đất là chi phí đầu vào lớn nhất của hầu hết dự án bất động sản. Khi giá liên tục bị đẩy lên bởi đầu cơ hoặc kỳ vọng phi thực tế, giá nhà cũng tăng theo, khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Việc Nhà nước điều tiết tốt giá đất sẽ góp phần kiểm soát chi phí đầu vào, tạo điều kiện phát triển nhà ở thương mại với mức giá hợp lý hơn, và thúc đẩy các chương trình nhà ở xã hội.

Đây cũng là tiền đề để thị trường bất động sản phát triển ổn định, thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ tăng nóng - giảm sâu mà nhiều năm qua đã xảy ra tại không ít địa phương, xuất phát từ tin đồn quy hoạch, đấu giá hoặc đầu cơ. Giá đất tăng mạnh trong thời gian ngắn rồi giảm sâu, gây thiệt hại cho người dân, doanh nghiệp và làm nhiễu loạn thị trường.

Trong bối cảnh đó, việc Nhà nước tăng cường vai trò kiểm soát và điều tiết sẽ góp phần hạn chế các hành vi thao túng giá, tạo lập mặt bằng giá ổn định hơn và giảm các biến động cực đoan.

“Thực tế trong Luật Đất đai có quyền rất quan trọng của Nhà nước đó là quyền quyết định giá đất, mà lâu nay chúng ta không sử dụng một cách đúng mức và hiệu quả. Cho nên, kết luận Hội nghị Trung ương 3, Tổng Bí thư chia sẻ thông điệp Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất là điều đúng đắn, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững”, ông Châu nói thêm.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý Nhà nước không thể chỉ ban hành mức giá bằng mệnh lệnh hành chính, mà cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, cập nhật đầy đủ các giao dịch thực tế, chuẩn hóa phương pháp định giá, tăng cường trách nhiệm của các tổ chức tư vấn định giá, và công khai quy trình xác định giá đất.

Muốn quản trị thị trường thì trước hết Nhà nước phải có dữ liệu. Nếu không biết giá giao dịch thực tế là bao nhiêu, đất nào đang được mua bán, giao dịch với mục đích gì, mức giá nào là thật, mức giá nào chỉ là giá kê khai hoặc giá bị đẩy lên bởi đầu cơ, thì rất khó có thể xác định một mức giá hợp lý.

Khi dữ liệu đầy đủ và quy trình minh bạch, được cập nhật thường xuyên, Nhà nước có thể nhìn thấy sự vận động của giá đất theo từng khu vực, từng loại đất, từng thời điểm; từ đó phát hiện sớm những nơi có dấu hiệu tăng giá bất thường, sốt đất hoặc đầu cơ. Khi đó, giá đất sẽ phản ánh sát giá trị thực hơn, hạn chế khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường.

Cho nên thông điệp “Nhà nước kiểm soát, điều tiết và quyết định giá đất” khẳng định vai trò kiến tạo của Nhà nước đối với một loại tài sản đặc biệt.

Thị trường vẫn là nơi hình thành các tín hiệu cung - cầu, Nhà nước thiết lập khuôn khổ pháp lý, kiểm soát phương pháp xác định giá, điều tiết các biến động bất thường và bảo đảm việc sử dụng đất đai hiệu quả, công bằng, đúng với lợi ích chung.

Doanh nghiệp vẫn có không gian kinh doanh và cạnh tranh. Người dân vẫn có quyền sử dụng, chuyển nhượng và khai thác giá trị hợp pháp của đất. Thị trường vẫn vận hành theo cung – cầu. Nhưng không một chủ thể nào được phép thao túng thị trường đất đai, hoặc hưởng lợi từ sự thiếu minh bạch của thị trường.

Từ quản lý giá đất đến quản trị thị trường đất đai

Nếu nhìn ở góc độ chính sách, đây không đơn thuần là câu chuyện Nhà nước “quyết định một con số giá đất”, mà mở ra một cách tiếp cận rộng hơn: chuyển từ quản lý giá đất sang quản trị toàn bộ thị trường đất đai. Đó mới là chuyển biến rất quan trọng.

Một chủ doanh nghiệp chuyên đầu tư nhà giá bình dân ở TP.HCM, chia sẻ trong cách tiếp cận cũ, khi nói đến quản lý giá đất, người ta thường nghĩ đến bảng giá, giá đất cụ thể, hệ số điều chỉnh hay một mức giá do Nhà nước quyết định.

Nhưng giá đất không hình thành từ một con số. Giá đất là kết quả của cả một hệ sinh thái, gồm quy hoạch, hạ tầng, mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, nguồn cung, nhu cầu, tín dụng, thuế, đấu giá, thông tin thị trường và kỳ vọng của người mua.

Vì vậy, nếu chỉ tập trung vào việc định giá bao nhiêu, mà không quản trị các yếu tố tạo ra giá, thì rất khó kiểm soát thị trường.

Dễ thấy là các thông tin về quy hoạch mới luôn khiến giá đất ở các khu vực ảnh hưởng tăng mạnh. Một tuyến đường mới, một cây cầu, khu đô thị hay một dự án công nghiệp đã có thể làm thay đổi hoàn toàn giá trị của đất. Ngược lại, nếu quy hoạch bị treo hoặc hạ tầng không được triển khai, giá đất có thể giảm.

Theo PSG.TS Hoàng Văn Cường - Phó chủ tịch Hội khoa học kinh tế Việt Nam, giá đất mỗi thửa đất đều gắn liền với một vị trí nhất định không thể thay thế, và mang tính cá biệt. Giá trị thửa đất không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố nội tại của chính thửa đất đó, mà phụ thuộc lớn vào các yếu tố bên ngoài thửa đất, là yếu tố vị trí.

Vị trí gắn liền với điều kiện hạ tầng, khả năng tiếp cận, các yếu tố kinh tế, xã hội, môi trường, quy hoạch hoặc khả năng phát triển sẽ mang lại giá trị khác nhau. Chính tính không đồng nhất này làm cho thị trường đất đai khác biệt, và cũng là cơ sở để hình thành sự khác biệt về giá cả.

Định giá đất phải là quá trình phân tích, đánh giá, đo lường... Do đó, quản trị thị trường đất đai là Nhà nước kiểm soát những điều kiện để giá đất hình thành minh bạch, công bằng và phản ánh đúng giá trị kinh tế của đất.

Vấn đề là phải ngăn chặn việc giá bị bóp méo bởi các yếu tố phi thị trường, như đầu cơ, thao túng, thông tin giả, giao dịch lòng vòng hoặc tạo “sóng” để đẩy giá. Quan trọng hơn khi được điều tiết, quản lý giá, đầu cơ đất đai sẽ giảm.

Thị trường bất động sản Việt Nam từng chứng kiến những đợt tăng giá rất nhanh tại các khu vực xuất hiện thông tin về quy hoạch, hạ tầng hoặc dự án lớn. Trong nhiều trường hợp, giá tăng không xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất thực tế mà từ kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.

Ông Trần Anh Long, trưởng phòng kinh doanh một sàn giao dịch bất động sản ở khu Đông TP.HCM, cho rằng nhiều năm nay, trên thị trường bất động sản, người có thông tin trước luôn tạo lợi thế. Một nhóm nhà đầu tư có thể mua gom, tạo giao dịch tham chiếu, sau đó đẩy mặt bằng giá lên cao.

Ông kỳ vọng Nhà nước xây dựng được hệ thống dữ liệu giao dịch đầy đủ, có khả năng phân tích biến động giá theo thời gian thực, khi đó những hiện tượng bất thường sẽ dễ được nhận diện hơn.

Và nếu quản trị tốt thị trường đất đai, lợi ích cuối cùng không chỉ nằm ở việc kiểm soát giá, Nhà nước có thể đưa nguồn lực đất đai vào nền kinh tế hiệu quả hơn.

“Một khu đất nếu quy hoạch đúng, định giá đúng, đấu giá minh bạch và đưa vào sử dụng đúng mục đích, có thể tạo ra giá trị rất lớn cho nền kinh tế. Ngược lại, nếu đất bị gom rồi bỏ hoang để chờ tăng giá, hoặc bị sử dụng sai mục đích, nguồn lực xã hội bị đóng băng như đang diễn ra ở nhiều nơi.

Quản trị đất đai tốt phải hướng tới một mục tiêu đất được sử dụng vào nơi tạo ra giá trị cao nhất cho nền kinh tế và xã hội, thay vì chỉ tạo ra lợi nhuận từ mua đi bán lại”, ông Long nói.

Có ít nhất 7 thay đổi đáng kể các chuyên gia chỉ ra khi Nhà nước kiểm soát, điều tiết và quyết định giá đất.

Thị trường từ “nhiều giá” chuyển sang mặt bằng giá minh bạch hơn.

Đầu cơ, “thổi giá” sẽ khó hơn, và đây có thể là tác động lớn đối với thị trường bất động sản.

Giá đất có thể ổn định hơn.

Doanh nghiệp sẽ dễ tính toán chi phí triển khai dự án hơn.

Bài toán bồi thường, giải phóng mặt bằng có thể được tháo gỡ.

Nhà nước có thể thu được đúng hơn giá trị tăng thêm từ đất.

Thị trường có thể chuyển từ “đầu cơ đất” sang “khai thác giá trị đất”.