Đất nông nghiệp được 'cởi trói', có nên xuống tiền đầu tư?

Anh Nguyễn Minh Hải, môi giới đất nông nghiệp tại Quốc Oai (Hà Nội) cho biết, vài tháng gần đây, nhiều nhà đầu tư đã săn tìm, gom mua đất nông nghiệp, trong đó có cả đất trồng lúa khiến giao dịch tại phân khúc này rất nhộn nhịp. Giới đầu tư tiết lộ muốn mua đất nông nghiệp giá rẻ để chờ đợi được đền bù giá cao hoặc bằng nhà ở, theo quy định mới của Luật Đất đai 2024.

Cũng theo anh Hải, trước đây, đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp bị giới hạn là người địa phương, thậm chí người làm nông nghiệp đến từ địa phương khác cũng không được mua, nên nhà đầu tư phải nhờ người đứng tên hộ. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai sửa đổi, đối tượng nhận chuyển nhượng không giới hạn. Vì vậy, thị trường này thời gian gần đây càng trở nên sôi động.

Đất nông nghiệp tăng cao, có nên đầu tư lúc này? (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Nhìn nhận về xu hướng này, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty EZ Property cho rằng, thị trường bất động sản đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư và nhóm nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp nhằm đón đầu các thay đổi theo Luật Đất đai sửa đổi. Một trong những thay đổi được nhiều nhà đầu tư chú ý nhất là việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương.

Ngoài ra, đối tượng nhận chuyển nhượng cũng được mở rộng, theo đó, các cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng có thể được nhận chuyển nhượng.

Đặc biệt, nếu đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ được đền bù bằng tiền hoặc nhà ở. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư muốn "ôm" đất để chờ đền bù, hưởng chênh lệch.

Bên cạnh đó, trước đây, do vướng mắc nhiều quy định, pháp lý, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp rất phức tạp, giá trị chuyển nhượng lại không cao. Nhưng khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, các vấn đề vướng mắc gần như được tháo gỡ, vì vậy, đất nông nghiệp bắt đầu được các nhà đầu tư quan tâm trở lại.

Tuy nhiên, theo ông Toản, nếu xuống tiền đầu tư đất nông nghiệp lúc này, nhà đầu tư cũng sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Cụ thể, giai đoạn sốt đất vừa qua đã khiến đất nông nghiệp thiết lập một mặt bằng mới, vì vậy, người dân hiện tại cũng không ai chịu bán giá rẻ. Đặc biệt, nếu những khu vực nằm trong quy hoạch thì người dân cũng không ai bán mà họ sẽ chờ để nhận đền bù giá cao.

"Tôi biết có nhóm đầu tư đất nông nghiệp từng thất bại, bán lỗ cũng không ai mua. Vì vậy, đầu tư đất nông nghiệp rủi ro nhiều hơn cơ hội, cần rất thận trọng", ông Toản cho hay.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, dưới góc độ đầu tư thì mua đất nông nghiệp là không hiệu quả, trên thực tế, tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp không phải hiếm. "Việc mua đất nông nghiệp rồi hy vọng sẽ sinh lời như dạng đầu cơ ngày trước rất dễ bị thất bại", ông Hiển nói.

Ngoài ra, nếu có những khu đất nông nghiệp được Nhà nước cho phép chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ, đất ở thì phải nằm trong quy hoạch được duyệt của cấp có thẩm quyền. Vì thế, việc thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, việc đầu cơ đất nông nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro với nhà đầu tư. Bởi lẽ nếu "dính" dự án treo nhiều năm thì nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn. 

Ngoài ra, để chuyển đổi được từ đất nông nghiệp sang đất khác rất khó, thậm chí là không thể chuyển đổi được.

Những thay đổi đáng chú về đất nông nghiệp trong Luật Đất đai sửa đổi:

Khoản 1 Điều 96: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở".

Khoản 6 Điều 11: “Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định, mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư”.

Khoản 8 Điều 45 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Như vậy Luật Đất đai năm 2024 không còn quy định trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.