Ồ ạt rao bán khách sạn ven biển ở Đà Nẵng - Quảng Nam

“Anh muốn mua khách sạn tầm giá nào, từ 20 tỷ đồng đến dưới 200 tỷ đồng, bên em đều có để giao dịch, giấy tờ hợp pháp”, anh Hoàng, nhân viên một công ty giao dịch, môi giới bất động sản tại Đà Nẵng giới thiệu khi dẫn chúng tôi đi xem khách sạn đang được rao bán.

Theo anh Hoàng, hiện công ty anh nhận ký gửi, rao bán hàng chục khách sạn lớn nhỏ tại Đà Nẵng và TP Hội An (Quảng Nam), trong đó thị trường Đà Nẵng nhiều hơn và chủ yếu là những khách sạn, căn hộ cho thuê nằm ở khu vực ven biển thuộc các phường Mỹ An, Khuê Mỹ (Ngũ Hành Sơn), Phước Mỹ, Thọ Quang (quận Sơn Trà).

“So với thời điểm dịch COVID-19 bùng phát, hiện số lượng khách sạn rao bán tại Đà Nẵng nhiều tương đương. Tuy nhiên, bây giờ các chủ khách sạn không tự rao bán mà thường thông qua các công ty, sàn giao dịch, môi giới bất động sản. Lý do là họ vẫn đang hoạt động, cố duy trì trong thời gian chờ bán nên ngại đứng ra giao dịch, sợ bị ép giá”, anh Hoàng cho biết.

Bán từ căn hộ đến khách sạn 4-5 sao

Dẫn chúng tôi xem khách sạn tại phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà (cách biển Phạm Văn Đồng 300m), anh Hoàng cho biết khách sạn này có diện tích 12 x 25m, mới xây dựng 4 năm, gồm 15 phòng và 6 căn hộ được chủ chào bán giá 40 tỷ đồng.

Nhân viên quản lý khách sạn này cho biết, dù vị trí đẹp, giá buồng phòng giảm khá sâu (chỉ 350-450 nghìn đồng/ngày đêm tương ứng với phòng đơn và phòng đôi) nhưng hiện công suất khai thác chỉ khoảng 30%.

“Đà Nẵng đang vào mùa thấp điểm du lịch, khách vắng nên chủ khách sạn chỉ cố duy trì hoạt động, hạn chế số lượng nhân viên trong thời gian chờ bán”, anh Hoàng cho biết thêm.

Tiếp tục khảo sát, chúng tôi được chị Hiền (công ty môi giới bất động sản) giới thiệu khách sạn 7 tầng tại phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn được chào bán giá 24 tỷ đồng và khách sạn 6 tầng, có hồ bơi tại phố du lịch An Thượng (phường Mỹ An) được rao giá 21 tỷ đồng.

Theo ghi nhận, 2 khách sạn này hiện được chủ chuyển đổi thành căn hộ cho thuê để tìm kiếm nguồn thu do không có khách.

Chị Hiền cho biết, ngoài 2 khách sạn này, công ty của chị còn nhận giới thiệu, rao bán khoảng 10 khách sạn tại Đà Nẵng và Hội An (Quảng Nam) với các mức giá từ 20 đến gần 100 tỷ đồng, tùy vị trí và quy mô.

“Hầu hết những chủ khách sạn này đã cố vượt qua mấy năm dịch COVID-19, mở cửa trở lại khoảng 1 năm nay nhưng không có khách, nguồn thu không đủ chi, trả lãi ngân hàng nên phải bán để cắt lỗ. Tiền lãi ngân hàng khiến nhiều chủ đầu tư bị “ngộp” nên chuyển đổi sang hình thức căn hộ cho thuê để khai thác nguồn khách nước ngoài theo diện công vụ, học tập trong khi chờ bán”, chị Hiền nói.

Không chỉ những khách sạn 3 sao, căn hộ cho thuê, nhiều khách sạn 4-5 sao có giá từ 100 tỷ đồng đến gần 200 tỷ đồng tại Đà Nẵng cũng đang được ký gửi qua các công ty, sàn giao dịch bất động sản để bán.

Chị Phương, nhân viên công ty bất động sản giới thiệu với PV khách sạn 4 sao trên đường Võ Văn Kiệt (quận Sơn Trà) quy mô 17 tầng, gần 70 phòng, có hệ thống hồ bơi với giá 100 tỷ đồng.

“Nếu phía anh có nhu cầu, chúng ta sẽ thương lượng cụ thể. Giấy tờ hợp lệ, đang nằm tại ngân hàng, khi giao dịch thì đến ngân hàng làm thủ tục”, chị Phương cho biết.

Cũng theo chị Phương, lãi vay ngân hàng quá cao, công suất khai thác thấp, các chủ khách sạn không cầm cự nổi, phải bán để cắt lỗ. Thời điểm này rất nhiều khách sạn đang gửi công ty chị bán.

Quá trình tìm hiểu thực tế, chúng tôi tiếp tục được giới thiệu khách sạn trên cách bãi biển Mỹ Khê 150m được chào bán với giá hơn 180 tỷ đồng. Người môi giới cho biết, chủ khách sạn này đang ở Mỹ, khách sạn hiện tạm dừng hoạt động nên thông qua công ty anh để bán.

Tại Quảng Nam, theo ghi nhận của PV VTC News, nhiều khách sạn, villa ở TP Hội An cũng đang được chủ rao bán thông qua các đơn vị môi giới bất động sản.

Anh H.N. (đại diện công ty môi giới bất động sản có trụ sở đóng tại TP Đà Nẵng) cho hay, thời gian qua, đơn vị nhận ký gửi, rao bán cả chục khách sạn xếp vào loại 4 sao và villa ở Hội An. Mới đây nhất, công ty nhận ký gửi, rao bán khách sạn gồm hơn 100 phòng với diện tích trên 2.000m2 ở địa bàn phường Cẩm Nam, TP Hội An. Mức giá chủ khách sạn đưa ra là 130 tỷ đồng.

Cũng theo N., sở dĩ chủ khách sạn đi đến quyết định rao bán khách sạn 4 sao này là vì đang gặp bế tắc trong việc thanh toán nợ ngân hàng.

“Trước khi dịch COVID-19 bùng phát, khách sạn đón khách lưu trú đều đặn và luôn trong tình trạng kín phòng. Doanh thu mỗi tháng trên dưới 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, đại dịch kéo dài đã khiến hoạt động của khách sạn bị ngưng trệ. Đến thời điểm hiện tại, dù ngành du lịch đã có tín hiệu khởi sắc hơn, song khách đăng ký lưu trú cũng rất hạn chế. Vì vậy, việc bán khách sạn là phương án khả dĩ mà chủ khách sạn tính tới nhằm giải quyết món nợ ngân hàng”, N. nói và thông tin thêm, không riêng gì trường hợp này, tại TP Hội An, thời gian qua cũng có rất nhiều chủ khách sạn muốn bán cơ sở kinh doanh lưu trú để trả nợ ngân hàng.

Trên các trang Web mà những công ty môi giới chia sẻ, khách sạn, villa tầm 4 sao ở đô thị cổ Hội An có mức giá không dưới 100 tỷ đồng. Đơn cử như khách sạn 7 tầng trên đường Tuy Nhạc (phường Cẩm An) đang được rao bán với giá 119 tỷ đồng.

“Thực sự, giá khách sạn quá cao là rào cản khiến nhiều người muốn đầu tư vào lĩnh vực này e ngại. Đó là lý do khiến không ít khách sạn được rao bán từ khi dịch còn hoành hành đến nay vẫn không bán được”, đại diện một doanh nghiệp môi giới bất động sản cho hay.

Chủ khách sạn là con nợ

Khó khăn lắm chúng tôi mới thuyết phục được ông Thành, người rao bán khách sạn trên địa bàn phường Phước Mỹ đã mấy tháng nay, chia sẻ nỗi lo của người chủ và cũng là con nợ.

Ông Thành cho biết, khách sạn của đang hoạt động nhưng phải bán để cắt lỗ vì áp lực quá lớn, ông đã “cố lắm rồi” nhưng không thể trụ được.

“Khách sạn xây được 4 năm, hiện định giá 39-40 tỷ đồng nhưng tôi phải bán vì hoạt động mà không có khách, lỗ càng thêm lỗ. Nếu đóng cửa bỏ không thì rất nhanh xuống cấp, càng mất giá”, ông Thành nói.

Cũng theo chủ khách sạn này, dù tổng giá trị khách sạn là khoảng 40 tỷ đồng nhưng thực tế 1/3 trong số đó là tiền vay của ngân hàng.

“Làm phép tính đơn giản cũng thấy rõ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ lưu trú đang khó khăn đến mức nào. Đất thì của mình, tiền xây khách sạn là vay ngân hàng. Khoản vay 12-13 tỷ đồng từ ngân hàng, cứ đến ngày đến tháng là trả phải lãi nên nếu không bán để cắt lỗ, cầm cự mãi thì đến đất cũng không giữ được chứ đừng nói chuyện kinh doanh”, ông Thành than thở.

Vợ chồng anh Long cũng đang thông qua một công ty bất động sản để bán khách sạn 6 tầng khu ven biển Ngũ Hành Sơn. Anh Long chia sẻ, hiện anh chuyển sang kiểu căn hộ cho thuê để tìm nguồn thu với giá mỗi căn giao động 3,5 - 4,5 triệu đồng/tháng.

“Hiện có khoảng 50% số phòng được người ta thuê lưu trú dạng hợp đồng 6 tháng hoặc 1 năm nên tôi cho nhân viên nghỉ hết, vợ chồng vừa tự làm vệ sinh, bảo vệ để hạn chế tối đa chi phí. Mỗi tháng tổng doanh thu khoảng hơn 40 triệu đồng, không đủ trả lãi vay ngân hàng nên phải bán. Bán trả nợ, số còn lại tính đầu tư hướng khác chứ cứ cố mãi thì không trụ được”, ông Long chia sẻ.

Theo ông Thành, người kinh doanh khách sạn hầu hết đều dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng nên dù du lịch có dấu hiệu khởi sắc nhưng nhiều người không còn mặn mà vì áp lực trả nợ quá lớn.

Tiếp tục khó khăn

Đó là nhận định của ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản Đà Nẵng khi đánh giá về thị trường bất động sản du lịch tại Đà Nẵng.

Theo ông Lập, thị trường bất động sản nói chung đang gặp nhiều khó khăn do lãi suất ngân hàng tăng mạnh. Cạnh đó còn do thiếu hụt nguồn cung vì nhiều địa phương đang rà soát, điều chỉnh quy hoạch tổng thể.

“Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn phải chịu thêm sự tác động trực tiếp từ sự phục hồi yếu ớt của ngành du lịch. Vấn đề cấp giấy chứng nhận cho các loại hình bất động sản du lịch như căn hộ du lịch (condotel) vẫn chưa hoàn toàn thống nhất tại nhiều địa phương khiến cho dòng sản phẩm này gần như chết đứng trong thời gian qua”, ông Lập đánh giá.

Ông Lập cho rằng, du lịch ở Đà Nẵng hiện vẫn chưa phục hồi hoàn toàn khi lượng khách đến thành phố còn thấp so với thời điểm trước năm 2019. Thêm nữa, miền Trung đang vào mùa mưa, mùa thấp điểm du lịch nên tình hình sẽ không có nhiều cải thiện cho đến hết năm nay.

“Thiếu hụt dòng tiền thanh toán chi phí lãi vay do doanh thu bấp bênh và thiếu triển vọng cải thiện trong tương lai gần, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ suy giảm nên quyết định rao bán là phù hợp với bối cảnh khó khăn hiện nay. Sẽ tiếp tục thêm 1 năm khó khăn nữa cho dòng sản phẩm này khi mà diễn tiến tình hình vĩ mô chưa có dấu hiệu cải thiện”, ông Lập nói và cho biết thêm đây là cơ hội lớn để các nhà đầu tư nhiều tiềm lực, có vốn nhàn rỗi thực hiện thu gom các sản phẩm trong phân khúc này với giá tốt.

“Vì triển vọng tăng giá mạnh mẽ sau giai đoạn khó khăn là điều tất yếu tại thủ phủ du lịch miền trung”, ông Lộc nhận định.

Đồng quan điểm, ông Đinh Văn Hoàng, Công ty H&H Land cho rằng, hoạt động của thị trường khách sạn Đà Nẵng sẽ còn khó khăn, muốn đạt được như thời điểm trước 2019 thì cần ít nhất phải 2 năm nữa, tức là đến năm 2024.

Ông Hoàng phân tích, có 3 nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp là cung vượt quá cầu, số lượng du khách (nhất là khách nước ngoài) quá hạn chế và các khách sạn hoạt động chủ yếu dựa vào ngân hàng.

“Thực sự là hiện đã quá bội thực về nhu cầu, tức là số lượng khách sạn, buồng phòng nhiều hơn nhu cầu lưu trú thực. Bây giờ người ta đang dè dặt về du lịch do kinh tế khó khăn, nguồn khách Hàn Quốc có nhưng chưa nhiều, khách Trung Quốc thì gần như trắng. Cạnh đó, hệ thống khách sạn hiện hoạt động dựa vào ngân hàng là chính. Khi nguồn thu không đủ chi thì lấy đâu ra trả lãi, nên bắt buộc phải bán”, ông Hoàng nói.

Ông Hoàng phân tích thêm, nhìn nhận thực tế thì hệ thống khách sạn tại Đà Nẵng “chết” ngay từ tháng 3/2022, thời điểm mở cửa du lịch chứ không phải đến bây giờ.

“Nếu đóng cửa luôn sẽ khác, nhưng một khi đã mở cửa thì phải hoạt động. Hoạt động theo kiểu cầm chừng thì càng hoạt động sẽ càng lún vào thua lỗ”, ông Hoàng nhìn nhận.

Ông Hoàng cho rằng đây cũng là thời điểm để “thanh lọc” của thị trường khách sạn tại Đà Nẵng. Những công ty, doanh nghiệp có tiềm lực thật sự sẽ tồn tại, vượt qua giai đoạn khó khăn, còn những đơn vị đang đứng bên bờ vực sẽ khó vượt qua thách thức.