Nhà nước có nên thu hồi đất cho dự án đô thị, nhà ở thương mại?

Trong khi doanh nghiệp mong Nhà nước thu hồi và được giao đất "sạch" thì các chuyên gia lại cho rằng, cần cân nhắc kỹ về quy định này và phải có sự thoả thuận đền bù giữa người có đất bị thu hồi với doanh nghiệp.

Doanh nghiệp mong được giao đất "sạch"

Trả lời VTC News, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), bày tỏ sự đồng tình với đề xuất mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

“Thực tế, việc đền bù đất với quy mô nhỏ lẻ từ vài ha trở xuống thì không có vấn đề gì, vì đó là chi phí của doanh nghiệp phải đầu tư. Nhưng nếu doanh nghiệp muốn diện tích đất lớn hơn để làm nhà ở hay khu thương mại dịch vụ thì việc thỏa thuận với dân sẽ rất khó. Nguyên nhân chính là do người dân thường không đồng ý vì không thỏa mãn về giá đất bồi thường”, ông Toản nói.

“Chưa kể là có tình trạng một số cá nhân nắm được thông tin có doanh nghiệp về đầu tư dự án nên đã nhanh chóng thu gom đất nhỏ lẻ của người dân với giá cao, sau đó yêu cầu doanh nghiệp đền bù với giá cao hơn rất nhiều lần. Như vậy, nếu để thả nổi cho doanh nghiệp thỏa thuận đền bù với người dân thì rất khó tìm được sự đồng thuận trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất làm dự án. Do vậy, phương án Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao đất cho doanh nghiệp là thuận lợi nhất”, ông Toản nói thêm.

Không chỉ ông Toản mà đại diện nhiều doanh nghiệp khi trả lời VTC News đều cho biết, chỉ mong muốn nhận được đất "sạch" để làm dự án, nhất là đối với các dự án làm nhà ở thương mại, đất dịch vụ. Bởi việc Nhà nước đứng ra thu hồi sẽ giúp cho các doanh nghiệp được bàn giao đất sạch sớm nhất, an toàn và ít tốn chi phí nhất. Đặc biệt là không có sự va chạm về pháp lý với người có đất bị thu hồi.

Đề xuất về thu hồi đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại nhận được nhiều ý kiến trái chiều. (Ảnh minh họa)

Chuyên gia khuyến cáo nên thận trọng

Trong khi doanh nghiệp rất mong chờ thì nhiều chuyên gia lại khuyến cáo cần cân nhắc việc Nhà nước thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án đô thị. Vì đây là hoạt động kinh tế đơn thuần do chủ đầu tư (các doanh nghiệp bất động sản) thực hiện. Các dự án này phần lớn là để kinh doanh, cho dù có thu hồi đất không phải là đất ở thì việc Nhà nước tham gia vào quá trình thu hồi đất để chuyển giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án cũng có thể làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện của người sử dụng đất.

Thay vào đó, nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với người có đất thu hồi, nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân, Nhà nước và doanh nghiệp. Trường hợp nếu một phần hộ dân không đồng tình việc thu hồi, cần bổ sung quy định Nhà nước phải can thiệp, bởi nếu không thì các doanh nghiệp không thể thực hiện được các dự án đô thị.

Tại Hội nghị góp ý Luật Đất đai sửa đổi do Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức mới đây, ông Trần Hữu Huỳnh, Ủy viên Hội đồng tư vấn Dân chủ - Pháp luật, Ủy ban Trung ương MTTQ, nêu quan điểm cần quy định các lại dự án phải gắn với điều kiện có sự đồng thuận của trên 80% hộ gia đình có đất bị thu hồi…

Trả lời VTC News, TS Nguyễn Văn Thuận, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, cần phải chỉ rõ loại đất nào thuộc Nhà nước thu hồi, loại đất nào doanh nghiệp phải thỏa thuận với người có đất bị thu hồi.

“Với những dự án thực sự đóng góp cho sự phát triển của đất nước, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội như thu hồi đất làm đường cao tốc, làm đường vành đai hay dự án làm nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo thì Nhà nước thu hồi. Còn những dự án làm nhà ở thương mại, đất thương mại, dịch vụ giao cho doanh nghiệp thì Nhà nước không nên thu hồi, mà các doanh nghiệp phải có sự thỏa thuận với người dân một cách sòng phẳng. Vì đây là những dự án mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp thì phải có sự sòng phẳng về quyền và lợi ích với người có đất bị thu hồi, phải để doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân”, ông Thuận nói.

Tương tự, luật sư Nguyên Doãn Hồng, Giám đốc Công ty Luật quốc tế Đà Nẵng phân tích, về cơ bản lúc nào các doanh nghiệp cũng muốn được giao đất "sạch" để làm dự án. Việc này tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, cắt giảm thời gian cũng như chi phí cho doanh nghiệp. Luật Đất đai năm 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậy câu chuyện doanh nghiệp muốn sở hữu, sử dụng thì chắc chắn Nhà nước phải can thiệp, phải thu hồi và bàn giao đất sạch cho doanh nghiệp sau đó sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, với những người đang sử dụng đất thì họ rất mong muốn các doanh nghiệp trực tiếp đến giao dịch, đàm phán để có giá bồi thường hợp lý theo thoả thuận.

“Nếu Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo khung giá Nhà nước thì tình trạng đất mất giá sẽ lại tái diễn. Còn nếu doanh nghiệp trực tiếp đến thoả thuận với người dân thì chắc chắn giá đất sẽ sát với giá thị trường hơn, dễ tạo sự đồng thuận giữa doanh nghiệp với người dân. Do vậy, tôi cho rằng, Nhà nước không nên can thiệp vào việc thu hồi mà chỉ thực hiện các chính sách pháp luật sau khi đã có sự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân bị thu hồi đất”, luật sư Nguyễn Doãn Hồng phân tích.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nêu quan điểm phương án tốt nhất, thuận lợi nhất là doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở thương mại dịch vụ tự thoả thuận với người dân bị thu hồi đất về phương án thu hồi, bồi thường và các chính sách hỗ trợ có liên quan.

"Doanh nghiệp muốn bồi thường giá thấp, còn người dân lại muốn được bồi thường với giá cao. Về giá cả đền bù, các bên cần phải dựa trên bảng giá Nhà nước ban hành cũng như cân đối với giá hiện hành. Trường hợp bồi thường có thể tăng, giảm 5% - 10% trên cơ sở giá quy định mà đạt được thoả thuận giữa các bên là phương án thuận lợi nhất và không có gì phải bàn cãi. Sau khi có sự đồng thuận thì Nhà nước tiến hành đo đạc, xác định mốc giới, giải toả và thanh toán tiền bồi thường.

Tuy nhiên, với trường hợp giữa doanh nghiệp thu hồi đất làm dự án và người bị thu hồi đất không đạt được thoả thuận chung thì Nhà nước nên đứng ra làm trung tâm hoà giải, ấn định phương án bồi thường, giá bồi thường theo quy định của pháp luật, sau đó tiến hành thu hồi đất giao cho doanh nghiệp triển khai dự án theo đúng quy định", ông Đính đề xuất.