'Trái đắng' hợp đồng đặt cọc nhà đất

Nếu bất động sản (BĐS) đủ điều kiện giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS thì việc đặt cọc là biện pháp đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng, là bước chuẩn bị cần thiết, bên bán chuẩn bị giấy tờ để công chứng, bên mua chuẩn bị tiền.

Theo Luật Kinh doanh BĐS, các dự án BĐS phải thực hiện xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng với các khu đô thị thì mới được bán cho khách hàng.

 Ký hợp đồng đặt cọc, khách hàng chịu nhiều rủi ro.

Tuy nhiên, để huy động vốn từ khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã lách luật bằng cách ký hợp đồng đặt cọc. Khi xảy ra rủi ro xảy ra, khách hàng đành ngậm ngùi nhận trái đắng.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc đặt cọc khá rõ ràng. Đây là một trong các biện pháp đảm bảo một bên giao cho bên kia một khoản tiền để quản lý nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên thực tế, đáng lo ngại là nhiều chủ thể tìm cách vận dụng để tạo ra quy định cho giống với việc đặt cọc nhưng bản chất là không thực hiện đúng việc đặt cọc như Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo Luật, tiền đặt cọc vẫn thuộc sở hữu của bên giao nên bên nhận không có quyền sử dụng, chi tiêu cho mọi mục đích. Mức đặt cọc là do hai bên thỏa thuận, tùy theo giá BĐS. Mức đền bù cũng tương ứng nên tùy theo thỏa thuận của cả hai bên trong mua bán. Thông thường chọn ở mức 10-20%, vì thấp quá thì mức bồi thường không đủ bù đắp công sức và thời gian, còn chọn ở mức cao thì đối mặt với việc mất hoặc chôn vốn thiệt hại của chính tiền đặt cọc.

“Khi thiệt hại quá nặng thì cũng dẫn đến tâm lý chây ỳ của người vi phạm và phải dẫn đến thủ tục tố tụng rất mệt mỏi”, luật sư Phượng nói.

Một điều khiến luật sư Phượng băn khoăn là đối với BĐS không đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán mà vẫn ký thoả thuận đặt cọc là chưa đủ điều kiện giao dịch.

Theo nguyên tắc pháp luật, khi có quyền sở hữu thì mới phát sinh quyền định đoạt. Với tài sản hình thành trong tương lai đã được quy định cụ thể đủ điều kiện nào đó mới được thực hiện việc mua bán, ở đây là hoàn toàn chưa có quyền sở hữu của chủ đầu tư đối với một sản phẩm cụ thể.

Nếu ký dưới dạng một thỏa thuận với nội dung đầy đủ và đúng bản chất, chủ đầu tư sẽ thực hiện việc đầu tư theo tiến độ xác định nào đó. Khi có đủ điều kiện để giao dịch tài sản hình thành trong tương lai thì các bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán.

Luật sư Phượng cho biết nếu không nhận thức đúng để áp dụng giải quyết và xử lý về giao dịch đặt cọc thì sẽ làm cho các giao dịch đặt cọc trở thành mảnh đất màu mỡ để lợi dụng. Hậu quả là sẽ xuất hiện đối tượng chiếm đoạt tiền đặt cọc và sử dụng chi trả mục đích riêng nên không còn tiền để hoàn trả cho bên đặt cọc.

“Về mặt xã hội, đặt cọc đúng quy định sẽ thúc đẩy giao dịch, ngược lại xử lý không đúng thì chỉ là cái bẫy cho những kẻ lợi dụng”, luật sư Phượng nhấn mạnh.

Có thể thấy, việc đặt cọc cũng giống như các biện pháp khác là thế chấp, cầm cố tài sản khác thì có thể thỏa thuận cho phép việc sử dụng nhưng không cho phép định đoạt bán cho người khác.