08:05 23/12/2024
Tư vấn
Thời gian vừa qua, ở hàng loạt địa phương, giá bất động sản liên tục leo thang với tốc độ nhanh chóng mặt. Thậm chí ở Hà Nội, nhiều khu vực giá đội lên gấp đôi so với 5 năm trước. Tình trạng này khiến không ít người đặt câu hỏi: Ai là người đẩy giá đất lên? Có hay không việc các "ông lớn" bất động sản bắt tay tạo cơn "sốt ảo"?
Các 'ông lớn' có bắt tay đẩy giá?
Tuy nhiên, phủ nhận điều này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng, việc “thổi” giá tạo bong bóng thị trường phần lớn là do các nhà đầu tư nhỏ lẻ và các cò đất không chuyên nghiệp, bởi họ thích "ăn xổi" và đầu cơ theo phong trào. Còn các doanh nghiệp lớn thì thường có chiến lược lâu dài và luôn muốn thị trường ổn định.
“Nếu thị trường cháy bùng lên, cháy rất to và rất nhanh thì doanh nghiệp lớn sẽ chịu thiệt hại đầu tiên. Cho nên các doanh nghiệp lớn sẽ có chiến lược kinh doanh bài bản, có chính sách cụ thể để xâm nhập, phát triển thị trường chứ không bắt tay làm giá thị trường”, Ông Đính nói.
Ông Đính nhận định giá đất tăng mạnh trong bối cảnh kinh tế không thực sự tăng trưởng do ảnh hưởng của COVID-19 là điều bất thường. "Bất động sản chỉ tăng đúng với giá trị của nó khi cầu ổn định song song, đồng bộ với quỹ đầu tư vào các hạ tầng đô thị ổn định. Giá đất tăng tỷ lệ thuận với các yếu tố này thì mới đúng quy luật của thị trường", ông Đính nhấn mạnh.
“Hiện nay, kinh tế đang suy giảm, các luồng thu nhập đều thấp mà giá đất lại tăng. Đây chính là điều bất ổn của thị trường. Điều này không tốt cho sự phát triển của thị trường, làm giảm kích thích đầu tư, giảm mục tiêu đầu tư của các nhà đầu tư lớn. Giá đất cao đồng nghĩa với việc chi phí tăng lên, tính khả thi đầu tư vào trong khu vực đó giảm đi”, ông Đính nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) lý giải, việc giá đất tăng chịu tác động của 3 quy luật: Quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung cầu. Ngoài ra còn quy luật thứ tư chưa được chính thức công nhận đó là quy luật tâm lý.
Nhưng ông Châu thừa nhận, giá đất tăng mạnh phần lớn là do tác động của cò đất, các nhà đầu cơ nhỏ lẻ lợi dụng việc nhu cầu về đất tăng trong khu cung không đủ đáp ứng để thổi giá đất lên cao hòng chuộc lợi ngay lập tức.
Giá đất tăng cao bất thường là dấu hiệu của một cơn sốt đất ảo.
Nói về cơn sốt đất thời gian qua ở hàng loạt địa phương, ông Nguyễn Văn Đính đưa ra lời cảnh báo dành cho người tiêu dùng là nên tỉnh táo và nhìn nhận thị trường đúng đắn, tránh để bị cuốn vào bóng bóng bất động sản dẫn đến việc mất tiền. "Ở đâu có thể sinh lợi thì ở đó có cơ hội đầu tư, tuy nhiên cần xem kỹ lại những bài học về giá đất ở Phú Quốc hay Vân Đồn", chuyên gia này nhấn mạnh.
Đặc biệt, ông Nguyễn Văn Đính chỉ ra dấu hiệu của một cơn sốt đất ảo để các nhà đầu tư nhận biết và có thể rút lui an toàn. Đó là khi giá đất liên tục tăng gấp nhiều lần với lý do "sắp có cái này, sắp có cái kia...". Hoặc hầu hết các giao dịch đất đai đều là giao dịch mua bán, đầu tư sang tay qua lại; ba là không có dấu hiệu nào của việc tăng giá trị thực của đất từ các yếu tố đầu vào.
Trả lời VTC News, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nêu đích danh 4 nguyên nhân chính của tình trạng "sốt đất" ảo lặp đi lặp lại:
Khi có đầu tư phát triển thì giá đất tăng lên khá nhanh, làm tổng giá trị đất đai tăng thêm, có thể làm đổi đời người có đất. Trong khi đó, những người có tiền muốn tham gia để có tiền nhiều hơn dù rất thiếu chuyên nghiệp, hay bị tác động của hiệu ứng đám đông.
Giới đầu cơ thành thạo hơn trong việc kích động lòng tham để kiếm lời từ tham gia cò mồi, dẫn mối, "lướt sóng" giai đoạn đầu. Cuối cùng là do chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước chỉ mới đưa ra khuyến cáo bị động chứ chưa có cách gì để khắc phục tình trạng tiêu cực này.
Chính vì vậy, theo ông Võ nhà đầu tư nên hết sức thận trọng khi xuống tiền mua đất vào thời điểm này, dù giá có thể sinh lời hàng ngày.
Tăng "phi mã" từng ngày
Từ cuối năm 2020 đến nay, giá đất từ Bắc vào Nam tăng nóng ở nhiều địa phương, gắn liền với những thông tin quy hoạch.
Giá đất tăng "bốc đầu" ở nhiều địa phương. (Ảnh minh họa)
Tại Hà Nội, heo tờ trình đồ án của Ban cán sự Đảng UBND TP, quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng nằm trên địa giới hành chính 55 phường, xã và 13 quận, huyện của Hà Nội, gồm: Đan Phượng, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Mê Linh, Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm. Ngay sau khi thông tin quy hoạch phân khu đô thị Sông Hồng sẽ được phê duyệt vào tháng 6 tới, giá đất quanh khu vực này đã “sốt nóng”.
Tại phường Cự Khối (Long Biên, Hà Nội), 1 mảnh đất trong ngõ rộng 3m hiện được chủ nhà chào bán với giá 55 triệu đồng/m2, trong khi trước đó, giá đất tại khu vực này chỉ dao động 40 - 45 triệu đồng/m2.
Thậm chí, có nơi giá đất tăng gấp đôi chỉ sau 1 tuần như khu vực thôn Xuân Canh (xã Xuân Canh, Đông Anh, Hà Nội). Một lô đất 200m2 tại thôn Xuân Canh, xã Xuân Canh cách đây 1 tuần được môi giới chào bán với giá 20 triệu đồng/m2, nhưng đến nay đã tăng lên 38 triệu đồng/m2.
Các quận của Hà Nội khác như Hoàng Mai, Gia Lâm... cũng chứng kiến cảnh đất đang tăng giá từng ngày.
Trước đó, thị trường bất động sản Hà Nội từng ghi nhận thực trạng giá đất tăng nóng tại nhiều khu vực như huyện Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì...
Không chỉ Hà Nội, giá đất Hải Phòng cũng chưa dứt cơn sốt. Từ cuối năm 2020, thông tin sắp lên quận khiến hai huyện Thủy Nguyên và An Dương hút giới đầu tư bất động sản. Giá đất chỉ khoảng 5 - 7 triệu đồng/m2 thì đến nay đã lên tới 10 - 20 triệu đồng/m2, tức là gấp 2, 3 lần chỉ sau ít tháng. Theo các môi giới, giá đất tại Thuỷ Nguyên và An Dương tăng nóng là bởi thông tin Hải Phòng sẽ triển khai các thủ tục pháp lý để chuyển đổi huyện Thủy Nguyên thành thành phố trực thuộc Thành phố, huyện An Dương thành đơn vị hành chính quận trước năm 2025.
Ở phía Nam, tháng 1 vừa qua, tức ngay trong tháng đầu tiên TP Thủ Đức được thành lập trên cơ sở sáp nhập 3 quận 2, 9, Thủ Đức, hai dự án chung cư cao cấp trên địa bàn chính thức mở bán gây ngỡ ngàng cho nhiều người với giá công bố lên tới 100 triệu đồng/m2, mức giá chưa từng thấy ở khu vực này.
Ngoài căn hộ thì đất nền, đất nông nghiệp, nhà phố của TP Thủ Đức hiện cũng tăng giá khá cao so với trước khi sáp nhập 3 quận. Trong đó, khu vực quận 9 có mức giá tăng mạnh nhất. Những đất khu mặt tiền đường Nguyễn Xiển (quận 9) cách đây vài tháng được giao dịch giá 30 triệu đồng/m2, hiện đã là 50 triệu đồng/m2. Hay khu vực phường Long Phước, cũng ở quận 9, giá đất nông nghiệp cũng vọt lên 10-12 triệu đồng/m2 dù cách đây 1 năm chỉ có 4-5 triệu đồng/m2.
Giá đất nhiều địa phương xung quanh TP.HCM cũng đang ngày càng nóng, trong đó đáng kể nhất là giá đất ở Bình Phước. Nguyên nhân cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước được cho là do một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Tec Nich với diện tích lên tới 500 ha.
Ngày 19/2, lãnh đạo tỉnh Bình Phước đã đến khu vực sân bay Tec Nich (huyện Hớn Quản) để khảo sát vị trí lập đề án quy hoạch xây dựng sân bay lưỡng dụng. Chỉ vài ngày sau tin này, hàng trăm chiếc ô tô biển số các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, TPHCM nối đuôi nhau chở giới đầu cơ và cò đất lên đây, nhắm vào đất nông nghiệp hai bên đường các xã Tân Lợi, An Khương (gần sân bay) với mục đích đi trước đón đầu, tranh thủ để lướt sóng, kiếm lời.
Giá đất mặt tiền ở các tuyến đường liên xã được đẩy lên cao ngất ngưởng, từ 60-70 triệu đồng trước Tết một mét ngang mặt tiền, nay tăng lên 350 đến 500 triệu đồng mét ngang, có nhiều nơi đến 600 triệu đồng.
Nhiều địa phương có tên trong danh sách quy hoạch sân bay khác cũng chứng kiến cảnh giá đất tăng như Phan Thiết, Quảng Trị. Những tháng đầu năm 2021, đất ở khu vực được quy hoạch làm sân bay Quảng Trị ở xã thuần nông Gio Quang (H.Gio Linh), cách TP.Đông Hà khoảng 8 km đã “nóng hổi”. Từ sau Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021 đến nay, giá đất đã tăng lên 300 - 400 triệu đồng mỗi lô (diện tích 1,5 ha/lô), dù chỉ là đất cát, đất trồng tràm và vài tháng trước rao bán không ai mua.