Chuyên gia bày cách định giá đất sát giá thị trường

Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Một trong những nội dung còn nhiều băn khoăn là việc định giá đất sát giá thị trường. 

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường.

Tuy vậy, các chuyên gia cho rằng, việc định giá đất sát giá thị trường là khó nhưng không phải không có giải pháp.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, nêu quan điểm: Sử dụng dịch vụ định giá dưới sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan thuế là giải pháp duy nhất để minh bạch giá trị bất động sản.

Dẫn chứng một số nước đã thực hiện điều này, ông Võ cho hay, tại Australia và New Zealand, pháp luật yêu cầu các bên tham gia giao dịch phải thuê dịch vụ định giá bất động sản để bên mua và bên bán đều có chứng thư định giá của mình. Định giá viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chứng thư định giá mà mình đã ký. Văn phòng đăng ký giao dịch chỉ dựa vào kết quả trên chứng thư định giá để phán quyết là được hay chưa.

Sử dụng dịch vụ định giá đất là cách để minh bạch hoá và định giá sát giá thị trường.

Tại Việt Nam, ông Võ cho rằng có thể giao cho cơ quan thuế kiểm soát về chứng thư định giá, nếu có vấn đề nghi ngờ thì cơ quan thuế giao cho tổ chức cung cấp dịch vụ định giá thứ ba xem xét và kết luận.

“Mọi chi phí về định giá đều do các bên tham gia giao dịch chi trả. Bước đầu, cơ chế định giá như vậy chỉ áp dụng đối với các bất động sản có giá trị cao, từng bước mở rộng phạm vi áp dụng đối với mọi loại bất động sản”, GS. Đặng Hùng Võ khuyến nghị.

Đồng quan điểm, PGS.TS Ngô Trí Long cũng cho rằng, định giá đất sát với giá thị trường là yêu cầu quan trọng trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và đây là vấn đề không đơn giản. 

Giải pháp tối ưu nhất theo ông Long là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. 

Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam”, bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát…

Có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Dưới góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc định giá đất chỉ nên quy định 1 cơ quan Nhà nước, mà hợp lý nhất là giao các Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và cơ quan liên quan để thực hiện.

Đồng thời, đại diện Sở Tài nguyên Môi trường làm thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất, đảm bảo hoạt động xác định giá đất, thẩm định giá đất được thông suốt.

Tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công. 

Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.