Bất động sản ‘vượt bão’

“Trong hơn 20 năm làm bất động sản, tôi chưa bao giờ thấy giai đoạn nào khó khăn như thời điểm này”, một chủ doanh nghiệp thốt lên với người viết. Câu nói này cũng phần nào toát lên sự vất vả của các doanh nghiệp cũng như những người hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Thế nhưng, họ vẫn kiên cường, tìm mọi cách để vượt qua những ngày u ám.

Bà Phạm Thị Nguyên Thanh, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Service) cho biết, hiện nay, doanh nghiệp có quy mô lớn bậc nhất trong các sàn môi giới bất động sản với thị phần chiếm khoảng 33%. Tuy nhiên, không phải vì Đất Xanh là đơn vị lớn mà không gặp những khó khăn. Công ty chỉ đỡ vất vả hơn các doanh nghiệp khác nhờ nguồn tiền tích lũy trong 20 năm kinh doanh trên thị trường.

Theo bà Thanh, giai đoạn vừa qua là “đại hồng thủy” đối với môi giới bất động sản và không ai thực sự “khỏe mạnh” trong giai đoạn này. Tất nhiên, trong “nguy” vẫn có “cơ” và doanh nghiệp thực hiện nhiều giải pháp để đi qua “mùa đông”.

“Hệ thống của chúng tôi trải dài từ Bắc vào Nam. Trước khi xảy ra câu chuyện siết tín dụng, doanh nghiệp chúng tôi có khoảng 70 công ty con. Khi thị trường chuyển biến khó khăn, chúng tôi đã tái cấu trúc thường xuyên và liên tục rộng khắp, sâu sát trên toàn hệ thống, từ cấp độ tập đoàn xuống đến các công ty thành viên để đảm bảo rằng chỉ giữ lại các "tế bào" khỏe mạnh nhất nhằm vượt qua giai đoạn khó khăn”, bà Thanh nói.

Doanh nghiệp này vận dụng kinh nghiệm trong đợt giãn cách vì dịch COVID-19 để đưa ra các kịch bản khẩn cấp. Đến khi thị trường bị siết van tín dụng, doanh nghiệp áp dụng ngay một loạt kịch bản cấp độ cao hơn so với thời dịch hoành hành.

Công ty điều chỉnh, thu hẹp ngành nghề, quy mô, địa bàn hoạt động, các dòng sản phẩm được lựa chọn và cắt giảm, tinh gọn những khối phòng ban chưa hoạt động hiệu quả. Thậm chí những phòng ban đang hoạt động hiệu quả nhưng không cấp thiết thì buộc phải ưu tiên cho những nguồn lực cấp thiết hơn.

Cũng theo bà Thanh, doanh nghiệp đã tập trung tối ưu nguồn lực về tài chính lẫn con người. Công ty này đã thực hiện một loạt các hoạt động chuyển đổi từ mô hình thiên về “định phí” nhiều sang mô hình “biến phí”.

“Chúng tôi quyết tâm phải chuyển đổi trạng thái thật nhanh để tồn tại vì tất cả đang ngồi trên con thuyền vượt bão. Những gì làm con thuyền nặng nề thì mình buộc phải bỏ xuống để giữ cho thuyền nhẹ nhất mà đi”, bà Thanh chia sẻ.

Về mặt nhân sự, doanh nghiệp đã tinh gọn lại tất cả các khối phòng ban, đơn vị. Mỗi cán bộ nhân viên buộc phải làm được 2-3 đầu việc, thậm chí là các đầu việc này hoàn toàn khác nhau. Doanh nghiệp cũng liên tục tinh gọn lại bộ máy nhân viên môi giới. Vào giai đoạn cao điểm, Đất Xanh Service trả lương cho khoảng hơn 7.000 nhân viên kinh doanh, bên cạnh đó còn có hơn 10.000 cộng tác viên. Thế nhưng, đến khi tái cấu trúc thì doanh nghiệp đã cắt giảm hơn 60% nhân viên để làm gọn hệ thống.

“Chúng tôi không phải cắt bỏ đi hoàn toàn mà chúng tôi chuyển trạng thái từ định phí sang biến phí. Chúng tôi trả lương cho 40% nhân viên, 60% còn lại sẽ có những người bỏ nghề nhưng có những người vẫn tiếp tục bán các sản phẩm cho công ty theo hình thức cộng tác viên”, bà Thanh chia sẻ.

Chính vì vậy, hoạt động của Đất Xanh Service vẫn được đảm bảo nhờ đội ngũ nhân sự cốt lõi ở lại đồng hành. Doanh nghiệp vẫn trả lương, duy trì chế độ phúc lợi và thưởng cho những cá nhân xuất sắc. Tuy nhiên, nếu nhân viên nào không đạt hiệu quả cũng buộc phải “chia tay” công ty.

Tổng giám đốc của Đất Xanh Service cho biết, doanh nghiệp cũng tối ưu hóa hoạt động quản trị dòng tiền. Bởi đối với một công ty môi giới thì nguồn tiền chính của doanh nghiệp là phí môi giới. Thế nhưng, trong giai đoạn vừa qua, các công ty môi giới đều “điêu đứng” vì chủ đầu tư chậm trả phí.

“Hệ thống của chúng tôi đồng hành với hơn 200 chủ đầu tư, chính vì vậy mà chúng tôi bị nợ phí rất nhiều. Hiện nay, chúng tôi đang tập trung tối đa cho việc thu hồi công nợ để đưa tiền về, con số phải thu khoảng hơn 1.000 tỷ đồng”, bà Thanh nói.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng tập trung vào các giải pháp tạo thêm những nguồn thu mới, đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ, mở rộng thị trường và mở rộng tệp khách hàng.

Bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam chia sẻ, trong 30 năm đơn vị này có mặt tại thị trường Việt Nam thì doanh nghiệp đã được chứng kiến nhiều sự thay đổi, trồi sụt của thị trường. Điển hình như cuộc khủng hoảng 1997 – 1998, đó là cuộc khủng khoảng tài chính rất lớn ở Châu Á khiến thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề. Hay như giai đoạn năm 2008 – 2009, thị trường nhà đất cũng bị “đóng băng” kéo dài nhiều năm.

“Thái Lan khó khăn hơn so với Việt Nam về nguồn khách hàng nhưng lại không gặp phải những khó khăn về pháp lý, tiếp cận nguồn vốn hay nguồn tài chính như ở Việt Nam”, bà Hằng nói.

Theo bà Hằng, các đơn vị kinh doanh bất động sản tại Thái Lan liên tục bán hàng tại nước ngoài để tìm kiếm nguồn khách. Bước đầu, kết quả tương đối khả quan.

Lượng khách từ Nga, Trung Quốc đã đến các điểm du lịch của Thái Lan để mua bất động sản trở lại, đặc biệt là vùng Phuket được khách hàng quan tâm rất nhiều.

Tại Việt Nam, đội ngũ bán bất động sản của CBRE cũng gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn vừa qua. Doanh nghiệp phải xem xét lại tất cả các vấn đề trong công ty.

Đầu tiên là quản lý chi phí, hầu như tuần nào công ty cũng phải họp để xem xét lại việc quản lý chi phí. Thứ hai là xem xét lại các sản phẩm, nếu sản phẩm bán tốt nhưng pháp lý không rõ ràng, chủ đầu tư có vấn đề thì thu tiền rất mất thời gian. Do đó, việc lựa chọn sản phẩm để bán cũng được cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Bên cạnh đó, CBRE cũng mở rộng qua thị trường thứ cấp do tệp khách hàng có nhu cầu ở thật rất lớn. Tại thị trường thứ cấp, các giao dịch tương đối ổn định. Khách hàng chủ yếu của CBRE là người nước ngoài, họ đến từ các nước Châu Á, Châu Âu, Mỹ và các nước Trung đông.

“Những vị khách nước ngoài thường không gặp phải những khó khăn về pháp lý hay tiếp cận nguồn vốn như ở Việt Nam. Họ chỉ quan tâm đến việc đầu tư đó có an toàn không và lợi nhuận có tốt hay không”, bà Hằng cho hay.

Theo bà Hằng, trong thời gian qua, lượng khách nước ngoài ít quan tâm đến các sản phẩm bất động sản ở TP.HCM do giá đã tăng cao. Tuy nhiên, khách nước ngoài lại quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm tại khu vực phía Bắc do mức giá hấp dẫn hơn.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bên cạnh những giải pháp mà các doanh nghiệp đang áp dụng như tái cấu trúc, cắt giảm nhân sự, tối ưu hóa chi phí thì việc mở rộng thị trường mới là việc làm rất quan trọng hiện nay.

Một số dự án đã “bất động”, nằm im thì môi giới không cần theo đuổi tiếp mà cần phát triển các thị trường mới. Ông Đính tin rằng, nhu cầu đầu tư tại Việt Nam vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, nhu cầu này đang tạm nằm im và chờ cơ hội đến sẽ vùng lên mạnh mẽ. Lực cầu này khi được khai thông sẽ vươn lên rất dữ dội. 

“Tôi thấy một số doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam đã bước ra kinh doanh ở thị trường quốc tế. Họ kết nối với những môi giới trong nước để đưa khách đầu tư sang thị trường nước ngoài. Mới đây, trong một buổi chia sẻ về kế hoạch kinh doanh tại thị trường nước ngoài ở Quảng Ninh, một doanh nghiệp đã có ngay 100 cộng tác viên để triển khai kế hoạch này”, ông Đính chia sẻ.

Theo ông Đính, hiện nay, có hàng triệu người trên thế giới đang làm việc online từ xa. Những người này thường xuyên tìm kiếm những điểm du lịch có giá hợp lý để vừa nghỉ ngơi vừa làm việc. Và với giá phòng rẻ như Việt Nam hiện nay, khách du lịch từ Mỹ, Châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản… sẵn sàng đến với nước ta để trải nghiệm. Quan trọng là các môi giới phải kết nối được với khách.

Bà Phạm Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam nhận định, đây là thời điểm mà các môi giới bất động sản cần nâng cao chất lượng, chuẩn hóa kỹ năng, gia tăng niềm tin đối với khách hàng và nâng tầm của môi giới. 

“Môi giới chính là những người đầu tiên mà khách hàng tiếp xúc trong một giao dịch. Nếu môi giới cư xử không chuyên nghiệp, không tạo dựng được niềm tin với khách hàng thì giao dịch sẽ “đổ bể” dù sản phẩm tốt, chủ đầu tư uy tín. Môi giới chính là những người vực dậy niềm tin cho khách hàng và niềm tin của thị trường”, bà Hằng nói.

Đồng quan điểm với bà Hằng, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho biết, nâng cao chất lượng môi giới là vấn đề vô cùng quan trọng hiện nay. Ông đã làm công việc môi giới gần 20 năm ở TP.HCM và chứng kiến nhiều thăng trầm của thị trường.

Ông Lâm nhận thấy, thị trường bất động sản vào giai đoạn nào cũng có những thử thách riêng. Kể cả những thời điểm thị trường “thịnh vượng” thì vẫn có những vấn đề và hậu quả thường đến sau đó.

Theo ông Lâm, dù thị trường có nhiều khó khăn nhưng ông vẫn thấy tin tưởng và lạc quan. Công ty ông đã chuyển trạng thái kinh doanh từ “thắt lưng buộc bụng” sang chế độ “nếm mật nằm gai”. Đây là chế độ “căng” hơn và nguy hiểm hơn. Tuy nhiên, doanh nghiệp không nỗ lực một cách vô vọng mà nỗ lực một cách bền bỉ, kiên trì và có phương pháp.

Cũng theo ông Lâm, thời điểm này là lúc các cá nhân, doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản “tôi luyện” mình, xem có phải mình yêu nghề thật hay không, có chọn đúng nghề hay không. Đây cũng là lúc “gạn lọc” những người không tâm huyết với nghề. Tuy nhiên, những người yêu nghề, nỗ lực sẽ nhận lại những cơ hội tốt.

Ngày trước, môi giới ngồi một chỗ cũng có khách tìm, giờ tìm khắp nơi cũng không ra khách. Điều này khiến một bộ phận môi giới mất niềm tin vào bản thân, mất niềm tin vào nghề nghiệp. Cái quan trọng nhất để người môi giới trụ lại với nghề ở thời điểm này là phải tin vào chính mình.

"Tôi tin rằng thị trường có lên, có xuống như biểu đồ hình sin. Ông bà thường nói “qua cơn bĩ cực đến hồi thái lai”. Đây là lúc để mỗi doanh nghiệp, mỗi cá nhân đánh giá lại điểm mạnh, điểm yếu của mình và bổ sung những kiến thức, kỹ năng cần thiết", bà Thanh chia sẻ.

Bà Phạm Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, hiện nay, tiền ở trong túi các nhà đầu tư còn rất nhiều và giá nhà tại Việt Nam cũng đang rẻ hơn so với Hồng Kông, Singapore hay Trung Đông. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn có sự "dè dặt" nhất định vì những vướng mắc hiện tại. Chính phủ và các cơ quan liên quan cũng đưa ra những giải pháp để xử lý những “điểm nghẽn”. Thế nhưng, những giải pháp về chính sách vẫn chưa tác động nhiều lên thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, ngay từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản đã có những biểu hiện của “vùng bão”, vùng khủng hoảng ở phía trước. Chính vì vậy, VARS đã có những kiến nghị rất mạnh về việc thay đổi các quy định của pháp luật.

“Chúng tôi đã kiến nghị, tham gia đề xuất sửa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư…Những vướng mắc, chồng chéo của các quy định đều được chúng tôi thống kê, tổng hợp, từ đó đưa ra các phương án tháo gỡ”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, VARS cũng khẩn trương rà soát những khó khăn của từng dự án để tháo gỡ những vấn đề còn tồn đọng. Hội cũng đề xuất với Chính phủ những phương án tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp. 

Những đề xuất này đã được Chính phủ lắng nghe và gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng được ban hành. Đây là gói tín dụng quan trọng hỗ trợ cho các chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội cần vốn cấp thiết.

Cũng theo ông Đính, từ đầu năm 2023 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã có 5 lần điều chỉnh lãi suất và sau mỗi lần điều chỉnh thì Ngân hàng Nhà nước phải theo dõi các động thái để điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, lãi suất huy động hiện nay đang ở mức cao, lên tới 8%/năm. Trong khi đó, kinh doanh bất động sản cũng chỉ đạt mức lợi nhuận từ 8 – 10%. 

“Không ai dại dột cầm tiền đi đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn khó khăn như hiện nay. Tôi nghĩ, lãi suất huy động phải về mức dưới 5% thì mới có hy vọng nhà đầu tư quay trở lại thị trường bất động sản”, ông Đính chia sẻ.

Theo Chủ tịch VARS, thời gian qua, đơn vị này cũng có nhiều kiến nghị về vấn đề pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vì nhà đầu tư bỏ tiền ra nhưng không được công nhận quyền sở hữu. Nhà đầu tư không chứng minh được mình là chủ sở hữu của bất động sản nghỉ dưỡng nên không thể đi giao dịch, mua bán dẫn đến mất niềm tin với phân khúc này.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10 về việc công nhận quyền sở hữu đối với căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng… đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Đây là sự thay đổi rất tích cực và phù hợp với nhu cầu của người dân, doanh nghiệp.

Trong vài tháng qua, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực khi những “ông lớn” trên thị trường bất động sản đã tái khởi động lại các dự án.

Novaland đã tái khởi động dự án Novaworld Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận), Novaworld Hồ Tràm (tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu) và The Grand Manhattan (TP.HCM). Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã khởi động lại dự án Merry Land Quy Nhơn (Bình Định) với phân khu Marina Districk.

Tập đoàn Phát Đạt cũng tiếp tục triển khai các dự án như Cadia Quy Nhơn, Bắc Hà Thanh (Bình Định); Bình Dương Tower (Bình Dương); Serenity Phước Hải (Bà Rịa Vũng Tàu) và dự án 39 Phạm Ngọc Thạch (TP.HCM).

Đại diện các doanh nghiệp nói trên cho biết, thời gian gần đây, nhà đầu tư, khách hàng đã quan tâm đến các dự án nhiều hơn so với giai đoạn đầu năm. Việc chuyển nhượng sản phẩm bất động sản cũng sôi động hơn trước.

Đại diện của Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ, đơn vị này đã bắt đầu kinh doanh “lai rai” trở lại. Trong hơn 1 tháng qua, Hưng Thịnh cũng đã “chốt” khoảng vài chục căn cho khách. Mặc dù con số này còn quá “khiêm tốn” so với quy mô của tập đoàn nhưng hy vọng dần được thắp lên.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chỉ số mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước đã tăng nhẹ 1% trong quý 2/2023. Tại TP.HCM, nhu cầu giao dịch dần phục hồi tốt ở phân khúc căn hộ và nhà riêng bán.

“Lượt tìm kiếm căn hộ ở quận 10, Tân Phú, Bình Tân, huyện Bình Chánh và khu vực quận 9 (TP Thủ Đức) tăng từ 5 – 9%. Nhu cầu thuê chung cư ở TP.HCM cũng tăng từ 8 – 17%, lượt quan tâm và tìm kiếm đất nền cũng tăng từ 6 – 7% so với cuối năm 2022”, ông Quốc Anh nói.

Theo ông Quốc Anh, những tín hiệu ổn định từ kinh tế vĩ mô đang giúp cho thị trường bất động sản dần phục hồi. Hiện nay, lạm phát được kiểm soát, lãi suất và tỷ giá cũng dần ổn định.

Thách thức vẫn còn rất lớn

Theo nghiên cứu của DKRA, trong tháng 5/2023, nguồn cung căn hộ, nhà phố, biệt thự tại TP.HCM giảm đến 92% so với tháng 4, thanh khoản chỉ đạt trên dưới 5%. Điều này cho thấy, thị trường đang bước vào giai đoạn cực kỳ thách thức.

Nhìn tổng quan trong quý 2/2023 thì thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận vẫn có những chuyển biến tương đối tích cực về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Sức cầu toàn thị trường tăng nhẹ so với 3 tháng đầu năm, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm 2022. Dự báo trong quý 3/2023, thị trường sẽ có những tín hiệu khởi sắc nhưng khó đột biến trong ngắn hạn.