Bất động sản 2021 sẽ ra sao?

2020 được đánh giá là năm chứng kiến nhiều biến động với bất động sản bởi COVID-19. Song thị trường địa ốc đã nhanh chóng lấy lại đà phục hồi ấn tượng ngay từ quý 3. Trước diễn biến khó lường của dịch bệnh, một số kịch bản thị trường bất động sản đang được giới phân tích đưa ra nhằm đón đầu năm 2021 tích cực và hiệu quả hơn.

Bất động sản 2021 có thể tăng 10%

Giới chuyên gia nhận định, 2021 là năm đầu tiên Chính quyền các địa phương nhận nhiệm vụ trong nhiệm kỳ mới nên sẽ có nhiều chính sách thu hút nhà đầu tư, nhất là lĩnh vực bất động sản. Thị trường sẽ khó nguy cơ tạo bong bóng mà sẽ phát triển vền vững hơn; tập trung vào phát triển hạ tầng du lich. Phân khúc bất động sản du lịch không còn tập trung hướng biển mà còn vào các khu vực rừng núi giàu tiềm năng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, dự báo, thị trường 2021 có thể tăng 10% so với năm 2020. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng có thể giữ hoặc giảm kích thích đầu tư mạnh hơn. Chính phủ tiếp tục nỗ lực khắc phục, cởi trói cho doanh nghiệp. Vốn FDI đổ vào mạnh hơn.

Trong khi đó, trả lời câu hỏi "Vì sao giá bất động sản tăng", ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch FLC khẳng định, tất cả chủ đầu tư đều phải đấu thầu, đấu giá theo quy định của pháp luật. Nhà nước thu tiền thuế sử dụng đất nên nếu tiền thuế thấp, giá bất động sản mới thấp.

Lấy ví dụ về dự án FLC Sầm Sơn, ông Quyết tính toán, một m2 chịu thuế sử dụng đất là 4 triệu đồng nên mỗi năm, doanh nghiệp chi hàng nghìn tỷ nộp thuế. Giá nhà còn cộng thêm khoảng 4 triệu xây dựng hạ tầng và khoảng trên dưới 20% cho đại lý bất động sản làm truyền thông, phí và các lệ phí khác. Ông khẳng định, nếu làm hạ tầng, giá bán mới được giá hơn 10 triệu đồng.

Giá nhà đất phụ thuộc vào điều phối của cơ quan nhà nước, nhất là cơ quan thuế. Chủ đầu tư không có nguồn cung bên ngoài, lên xuống do cung cầu thị trường. Khi du lịch phát triển, giá đất tại Sầm Sơn mới tăng lên được 20 triệu đồng mỗi m2. Nhà đầu tư sẽ hưởng lợi chứ không phải chủ đầu tư.

Chủ tịch FLC cũng nhận định, trong bối cảnh hiện nay, không nhiều chủ đầu tư có lãi nếu nếu tính thuế, tiền đền bù, thuế, chi phí vốn vay... 

6 xung lực, 3 rủi ro

Tại tọa đàm về bất động sản 2021 diễn ra sáng nay 5/1, chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - chỉ ra những xung lực chờ đón thị trường bất động sản năm 2021 và nhiều năm tới. Theo đó, ông Lực nhấn mạnh 6 xung lực, gồm:

Thị trường đã điều chỉnh nhanh nhạy theo tình tình dịch bệnh cũng như đưa công nghệ vào bán hàng. Toàn cảnh ngành bất động sản 2021 dự báo khả quan với tăng trưởng kinh tế dự báo tăng 6,5-7% và bình quân 10 năm tới có thể đạt 7%, nếu Việt Nam làm tốt các đột phá đã xác định cho giai đoạn tới.

Những luật sửa đổi bổ sung như luật doanh nghiệp với nhiều điểm tinh giản đáng kể. Luật chứng khoản bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm với điểm nhấn là huy động vốn từ các quỹ sẽ là động lực cho doanh nghiệp.

Việc dịch chuyển chuỗi cung ứng và sản xuất đầu tư nước ngoài cũng có nhiều tín hiệu tích cực. Trong bối cảnh doanh nghiệp quốc tế tìm đến những vùng đất mới an toàn và rẻ hơn đã tạo ra một cơ hội mới. Ông Lực chia sẻ, trong số 30 doanh nghiệp Nhật Bản thông báo chuyển nhà máy ra khỏi Nhật Bản thì có 15 doanh nghiệp chọn Việt Nam. Đây là chuyện chưa từng có trước đây với nhiều doanh nghiệp thuộc top đầu ở Nhật Bản.

Tiếp theo là việc giải ngân đầu tư công nhanh. "Khi kinh tế suy thoái, đầu tư công là kênh đầu tư rất tốt, mức độ lan toả nhanh hơn. Giải nhân công nhanh đóng góp chung cho sư tăng trưởng chung của nền kinh tế cả nước, tương đương 0,2%", ông Lực nói.

Chuyển đổi số cũng đang diễn ra mạnh mẽ. Theo ông Lực, với kinh doanh bất động sản, chuyển đổi sốt vô cùng tốt và nhanh. Công nghệ tạo ra một hệ sinh thái mới với cơ hội tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn.

Xung lực cuối cùng là lãi suất. "Đây là thời điểm lãi suất thấp nhất trong 15 năm qua. Các hộ gia đình, người trẻ sẽ thuận lợi để mua nhà, hay đầu tư", ông nói.

Tuy vậy, thị trường vẫn chứng kiến 3 rủi ro về pháp lý, dịch bệnh chưa kết thúc và đòn bẩy tài chính. "Dù nhà đầu tư Việt Nam đã quen với những vấn đề trên nhưng vẫn cần thận trọng. Bởi ở thời điểm này, thị trường như bước sang một trang mới", ông Lực tổng kết.

Nhiều xung lực và cả rủi ro chờ đón thị trường bất động sản năm 2021. (Ảnh minh họa: Internet)

Phân khúc, khu vực nào lên ngôi?

Phần lớn các chuyên gia tham dự tọa đàm đều nhìn nhận được những tín hiệu tích cực của bất động sản trong năm tới, bất chấp COVID-19 vẫn đang diễn biến phức tạp.

Tiến sĩ Nguyễn Đức Hưởng - nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank - nhận định, bất động sản có lợi thế riêng so với các kênh đầu tư khác, ví dụ như chứng khoán. "Trong cuộc đua bất động sản và chứng khoán, chứng khoán đang thắng cuối năm 2020 nhưng sau tháng 1/2021, chứng khoán sẽ giảm và bất động sản sẽ tăng nhanh", ông dự đoán.

Về xu hướng đầu tư bất động sản trong tương lai, ông Hưởng nêu rõ, bất động sản vùng ven Hà Nội và T. HCM sẽ lên ngôi. "5 năm tới, đất Long Thành, Đồng Nai, quận 9, Thủ Đức sẽ tăng giá mạnh. Nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền và đất chia lô sẽ bán rất nhanh. Hậu COVID-19 nghỉ dưỡng du lịch đặc biệt, bất động sản nghỉ dưỡng biển và núi cũng nở rộ".

Theo ông Hưởng, khu vực Tây Nguyên cũng có nhiều tiềm năng để đầu tư. "Măng Đen, Biển Hồ, rừng trồng thông ở Tây Nguyên đang bắt đầu là xu hướng, địa điểm mới về đầu tư du lịch, trong giai đoạn lãi suất ngân hàng, giá đất còn thấp nên đầu tư, không nên đợi bất động sản tăng giá mới mua", ông nhận định.

GS.TS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường chọn Quảng Bình là nơi có nhiều tài nguyên để hỗ trợ phát triển bất động sản. Quảng Bình không phải ngẫu nhiên là điểm phân tranh đất đai trong lịch sử phong kiến Việt Nam. Bên cạnh đó vùng đất này có nền du lịch phát triển.

"Tôi mới thấy có 1,2 doanh nghiệp đặt chân vào đây nhưng cung chỉ dậm chân tại chỗ mà không mở rộng. Tôi tính toán chỉ vài năm nữa Quảng Bình sẽ trở thành điểm đến mới ở miền Trung", ông Võ nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, khẳng định rằng, tốc độ đô thị hoá thấp khiến thị trường còn nhiều tiềm năng, thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ông dự báo, giá thị trường tiếp tục tăng trong tương lai. Theo thống kê, từ 2002-2020, giá bất động sản Hà Nội tăng 33 lần, TP.HCM 16 lần.

Đề cao tính pháp lý, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Think Big và Lộc Sơn Hà nhấn mạnh, các dự án minh bạch giấy tờ sẽ bán tốt, bán nhanh vì pháp lý an toàn. Vị này đánh giá tương lai sẽ gọi tên các thị trường mới như Quảng Bình, các nơi mức giá còn thấp.

"Giá bất động sản sẽ không giảm, hạ tầng càng tốt thì giá không giảm", ông nhấn mạnh. Với tiềm năng hiện nay của Việt Nam, đối với các nhà đầu tư cá nhân, không có kênh nào tốt bằng bất động sản. Đây là thời điểm vàng để đầu tư bất động sản bởi lãi suất ngân hàng trong giai đoạn này đang rất tốt cho các nhà đầu tư.

Nhiều chuyên gia cũng dự đoán, trong năm 2021, đầu tư đất vùng ven sẽ lên ngôi do đã có nhiều thay đổi. Giá nhà lên cao và nguồn cung giảm khiến cơ hội giành cho người mua nhỏ lẻ đã không còn nhiều. Việc người dân chọn di chuyển bằng phương tiện cá nhân thay vì công cộng để giảm ảnh hưởng của dịch bệnh cũng khiến đất vùng ven sốt giá.

Hiện nay, Hà Nội là tâm điểm của các tuyến cao tốc như Hải Phòng, Hạ Long, Lào Cai khiến việc di chuyển ra ngoài thành dễ dàng.