Thị trường bất động sản đang bước sang chu kỳ phát triển mới?

Dự báo về xu hướng thị trường thời gian tới, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng dòng tiền trên thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn, gắn với nhu cầu thực.

Lý giải cho xu hướng này, ông Long cho rằng nền kinh tế đang trong quá trình phục hồi, song mặt bằng lãi suất khó có thể quay trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước đây. Vì vậy, nhà đầu tư không nên xây dựng chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm sâu.

Bên cạnh đó, tín dụng dành cho bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc thuộc các phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế như bất động sản công nghiệp và logistics.

Theo ông Long, thị trường vốn cho bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ cũng như khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.

Bên cạnh đó, tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân còn hạn chế, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền tại nhiều khu vực xa trung tâm vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể.

Chính vì vậy, theo ông, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án đáp ứng nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình dựa vào đầu cơ ngắn hạn.

Đáng chú ý, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ không còn là lợi thế như trong các chu kỳ tăng trưởng trước đây.

Đánh giá về triển vọng dài hạn, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất tích cực khi hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và nhu cầu nhà ở còn lớn.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh không phải mọi dự án đều đáng để đầu tư. Giai đoạn tới sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ, trong đó thị trường sẽ ưu tiên những tài sản có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác hiệu quả.

“Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản. Thị trường sẽ không còn thưởng cho những quyết định mang tính cảm tính mà sẽ ưu tiên những người có kiến thức, có khả năng phân tích và quản trị rủi ro tốt ”, PGS.TS Ngô Trí Long nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng bất động sản đang bước sang giai đoạn vận hành khác hẳn thời kỳ tăng nóng trước đây.

Theo ông Đính, thị trường thời gian tới sẽ được dẫn dắt bởi 4 động lực chính gồm chuyển đổi số, đầu tư công - hạ tầng, dòng vốn FDI và sự phát triển của kinh tế tư nhân.

Đáng chú ý, ông cho rằng tư duy đầu tư trên thị trường đang thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư xuống tiền chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá thì hiện nay các yếu tố như pháp lý, khả năng cho thuê, hiệu quả vận hành hay dòng tiền khai thác thực đang được đặt lên hàng đầu.

Ông Đính chia sẻ, tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” từng xuất hiện trong các cơn sốt đất vài năm trước đang dần biến mất. Thay vào đó, thị trường bắt đầu xuất hiện xu hướng đầu tư thận trọng hơn, ưu tiên tài sản có giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Diễn biến này được cho là sẽ tác động mạnh tới chiến lược phát triển dự án của doanh nghiệp địa ốc. Những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và năng lực tài chính tốt sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc tiếp cận dòng tiền.

Nhà đầu tư lưu ý gì?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cũng nhận định, với những biến động và tác động từ nhiều chính sách trong thời gian qua, thị trường bất động sản giai đoạn 2026 - 2030 có thể sẽ bước sang một chu kỳ phát triển hoàn toàn khác.

Nếu như giai đoạn 2020-2024 ghi nhận tình trạng cung không đủ cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung bình và phân khúc căn hộ, thì nguyên nhân chủ yếu đến từ tiến độ phê duyệt và triển khai dự án còn chậm, khiến nguồn cung ra thị trường không đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Tuy nhiên, từ năm 2025 trở lại đây, cùng với quá trình tháo gỡ về thể chế, hàng loạt dự án được tái khởi động và cấp phép mới, nguồn cung trên thị trường sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2027-2028.

Tuy nhiên mặt bằng lãi suất ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao, sẽ tạo áp lực rất lớn lên cả doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. Hiện nay, lãi suất vay phổ biến khoảng 11,5-12%/năm, trong khi phần lớn doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Có những trường hợp hợp đồng tín dụng đã được ký, thậm chí đã giải ngân, nhưng sau đó ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất, dẫn đến việc áp dụng tăng lãi suất theo hướng hồi tố hoặc một chiều, gây nhiều băn khoăn và áp lực cho doanh nghiệp.

"Như vậy, thị trường đang tồn tại một mâu thuẫn khá rõ, nguồn cung có xu hướng tăng trong khi sức cầu lại suy giảm do lực cầu yếu", ông Hiệp cho biết.

Tuy nhiên, theo ông Hiệp, trong bối cảnh ngành xây dựng đang gặp nhiều khó khăn, chi phí đầu vào như nhân công và vật liệu đã tăng khoảng 20%, nên dù cung tăng nhưng giá bất động sản lại không giảm tương ứng. Đây là một hiện tượng khá đặc biệt, ít khi xảy ra theo quy luật thông thường của thị trường.

"Nếu tình trạng này kéo dài và không xử lý được lượng hàng tồn kho, rất có thể sẽ tạo ra những áp lực lớn về tài chính cho cả doanh nghiệp và hệ thống tín dụng, kéo theo những rủi ro nhất định đối với sự ổn định của thị trường", ông Hiệp lưu ý.

Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư thời điểm này, PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh, trước hết, nhà đầu tư không nên mua bất động sản chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Một quyết định thiếu thận trọng có thể khiến dòng vốn bị “chôn” trong nhiều năm và đánh mất những cơ hội đầu tư hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý, bảo đảm tài sản không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch hoặc các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khác.

Ông cũng lưu ý cần đặt khả năng tạo dòng tiền lên trước kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư cần đánh giá rõ khả năng cho thuê, tỷ suất khai thác và mức thu nhập thực tế mà bất động sản có thể tạo ra.

Ngoài ra, việc sử dụng đòn bẩy tài chính chỉ nên nằm trong giới hạn có thể kiểm soát và chịu đựng được trước những biến động của thị trường. Đồng thời, không nên dựa vào giá chào bán để đánh giá thị trường, bởi giá giao dịch thực tế mới là thước đo phản ánh chính xác sức mua và thanh khoản.