Luật Đất đai sửa đổi: Xây dựng bảng giá đất hàng năm có hợp lý?

Một trong những điểm đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Góp ý về nội dung mới này, TS. Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội đánh giá, nguyên tắc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, nghĩa là giá đất phải linh hoạt, có tính cập nhật cao, sát giá thị trường, độ ảnh hưởng trong một thời gian ngắn.

Nếu bảng giá đất kéo dài 5 năm theo một nhiệm kỳ Hội đồng nhân dân cấp tỉnh như hiện nay thì giá đất dù có điều chỉnh khi tăng giá thêm 20% hay giảm 20% thì vẫn là mức giá rất khiên cưỡng, thiếu định hướng thị trường, không cập nhật, lạc hậu với thị trường. Vì vậy, quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về việc xây dựng định kỳ hàng năm, công bố công khai và áp dụng từ 1/1 của năm là thể hiện sự linh hoạt, cập nhật theo cơ chế thị trường.

Luật Đất đai sửa đổi: Bảng giá đất xây dựng hàng năm có hợp lý? (Ảnh minh họa)

Trong khi đó, theo nhiều chuyên gia khác, quy định này chưa thực sự khả thi.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu quy định ban hành “bảng giá đất định kỳ hàng năm” thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực (update real time), chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”.  

Còn theo quy định hiện hành, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Tuy nhiên, do bị khống chế bởi cơ chế khung giá đất nên bảng giá đất không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của bảng giá đất trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.

Từ phân tích của mình, ông Châu đưa ra nhận định, cơ chế bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta, do đó nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).

Cùng quan điểm, ông Lê Gia Chinh – Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường cho rằng, cần cân nhắc đến tính khả thi của quy định này, vì việc xây dựng bảng giá đất tốn khá nhiều thời gian, nhất là thời gian thực hiện các thủ tục theo quy định, nên thực hiện hàng năm sẽ có tính khả thi thấp.

Bên cạnh đó, ông Chinh cũng nêu ý kiến về việc cần xem xét đến mức độ phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng có ảnh hưởng nhiều hay ít đến biến động giá đất.

Theo ông, các vùng kinh tế - xã hội còn khó khăn, kém phát triển thì giá đất ít biến động hơn, không nhất thiết phải quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm mà quy định này chỉ phù hợp cho các khu vực đô thị, khu vực phát triển nhanh. Vì vậy, cần cân nhắc quy định “mở” hơn (1-3 năm) và giao cho các địa phương tự quyết định với những căn cứ được quy định cụ thể.

Tại Hội nghị lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi diễn ra ngày 3/3 vừa qua, TS Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM cho hay, điều 154 của dự thảo quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm" chưa mang tính khả thi.

Theo ông, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Do đó, nếu có sự thay đổi về kỳ xây dựng bảng giá đất, cần đánh giá khả năng thực tế địa phương có đáp ứng được yêu cầu triển khai quy định này hay không?

Từ đó, ông đề nghị không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm mà nên quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.