Loạn giá chung cư ở TP.HCM

Trong thời điểm thị trường bất động sản được nhận định “chững lại” thì giá căn hộ sơ cấp (giá căn hộ lần đầu tiên giao dịch) tại TP.HCM vẫn trong trạng thái tăng giá. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp (thị trường cấp 2, sau sơ cấp), nhiều khách hàng chấp nhận rao bán với giá rất thấp, thậm chí chỉnh nhỉnh hơn 1/2 giá chủ đầu tư đưa ra. Tình trạng "loạn giá" này còn xảy ra ở những căn hộ đã sử dụng và căn hộ mới, với mức giá chênh lệch khá nhiều.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM cho biết, giá bán sơ cấp căn hộ hiện nay ngày càng tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Trước bối cảnh nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn, giá sơ cấp tăng cao, người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.

Thị trường bất động sản được nhận định đang “chững lại”.

Theo báo cáo mới của Savills, nguồn cung sơ cấp trong quý III/2022 giảm còn 6.600 căn (giảm 51% so với quý II) và lượng giao dịch giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao. Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. 

"Điều này phản ánh một thực tế rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản. Tuy nhiên, mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Nếu mua nhà hoàn thiện thì khách hàng sẽ phải trả toàn bộ giá trị căn hộ một lần mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính từ chủ đầu tư”, bà Trang nói.

Ghi nhận của PV, nhiều dự án trên cùng khu vực có mức giá bán chênh lệch khá lớn. Đơn cử, khu vực quận 7, huyện Nhà Bè, các dự án mới như: dự án The Essensia (Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè); The Grand Sentosa (huyện Nhà Bè); Shizen Home (quận 7); Sunshine River City (Đào Trí, quận 7) có giá bán từ khoảng 60 - 100 triệu đồng/m2. Trong khi các căn hộ hiện hữu như: Sunrise City, Q7 Riverside, Eco Green, Himlam Riverside, Sky Garden… đang có mức giá bán chỉ tầm 45 - 70 triệu đồng/m2.

Tại TP Thủ Đức, các dự án mới triển khai như Saito Residence, Citi Grand có giá từ khoảng 55 - 65 triệu đồng/m2 nhưng loạt căn hộ hiện hữu cùng khu vực như: Citi Alto, Citi Soho, Citi Home có giá bán dao động từ 30 - 37 triệu đồng/m2. Khu vực quận 9 cũ (TP Thủ Đức), dự án mới như Monlight Avenue đang mở bán với giá từ 68 - 77 triệu đồng/m2, dự án đã bàn giao kế bên Lavita Charm đang có giá bán giao động từ 40 - 45 triệu đồng/m2.

Tại quận Bình Tân, một số dự án đang triển khai, các căn hộ có giá bán khoảng từ 55 - 60 triệu đồng/m2, nhưng các dự án chung cư đã bàn giao tầm 4 - 6 năm cùng khu vực, các căn hộ giá chỉ từ 35 - 40 triệu đồng/m2. 

Ở quận 12, một dự án với 6 tòa chung cư bắt đầu khởi công năm 2018. Thời điểm bắt đầu triển khai, giá chủ đầu tư đưa ra cho khách hàng sơ cấp là 33 triệu đồng/m2. Đến hiện tại, sau 4 năm xây dựng, dự án đã hoàn thiện và bàn giao 4 tòa chung cư. Giá hiện tại cho mỗi m2 chung cư ở dự án này được chủ đầu tư đưa ra đã lên tới 60 triệu đồng/m2, ngang với giá thị trường các chung cư mới tại TP.HCM.

Tuy nhiên, trên nhiều trang rao bán nhà đất, một số khách hàng sơ cấp của dự án đang "ra hàng" với giá chỉ 38 triệu đồng/m2, nghĩa là chỉ nhỉnh hơn 1/2 giá mà chủ đầu tư niêm yết.

"Cần tiền mặt quá thì ra hàng thôi. Hồi trước tôi mua 33 triệu đồng/2, giờ bán 38 triệu, lỗ thì không lỗ nhưng cũng gọi là bán tháo để thu tiền về", một khách hàng sơ cấp cho hay.

Ra mắt một dự án chung cư tại TP.HCM.

Tương tự, một dự án chung cư tại TP Thủ Đức được chủ đầu tư ra mắt vào tháng 4/2022. Được chủ đầu tư giới thiệu là "những căn hộ thông minh - mở ra cuộc sống tiện nghi", giá của dự án ở thời điểm tháng 4/2022 chào bán ở mức 52 triệu đồng/m2. Hiện trên bảng giá của chủ đầu tư đã cập nhật giá mới, thấp nhất là 65 triệu đồng/m2.

Giống như dự án tại quận 12, dự án này cũng có nhiều khách hàng sơ cấp chấp nhận bán tháo bằng giá mua vào thời điểm ban đầu để xoay nguồn tài chính hiện tại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà bình dân cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội. Nếu so sánh, giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập. Vì vậy, người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội sở hữu nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.

Lý do là các chủ đầu tư ngoài mất thanh khoản, siết tín dụng, thì còn có nguyên nhân từ một số vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật. Điều này thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện; trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.