20:02 25/11/2024
Bản tin 113
Ngày 22/9, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính về việc quan ngại một số vướng mắc, bất cập khi sử dụng quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán tự án BT theo Nghị định 69/2019/NĐ-CP.
Theo HoREA, Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Dự án BT) có hiệu lực từ ngày 1/10/2019 sẽ tạo khuôn khổ pháp luật để tiếp tục triển khai, thực hiện các Dự án BT theo phương thức Nhà nước sử dụng tài sản công, trong đó có “quỹ đất, trụ sở làm việc” để thanh toán cho Nhà đầu tư.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu Nghị định 69/2019/NĐ-CP và đối chiếu với các quy định của Luật Đất đai; Luật quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá tài sản, HoREA nhận thấy nội dung một số quy phạm pháp luật còn bất cập, chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và có thể bị vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.
Cụ thể, chưa có khung pháp lý cụ thể để thực hiện quy định Nhà nước sử dụng "tiền thuộc ngân sách nhà nước" thanh toán Dự án BT. Có sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa quy định về khai thác "quỹ đất" để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai); và quy định sử dụng "quỹ đất" để thanh toán Dự án BT (theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công).
Đồng thời, rất khó để đảm bảo “nguyên tắc ngang giá” khi Nhà nước sử dụng "quỹ đất" để thanh toán Dự án BT, theo kiểu “vật đổi vật”, “hàng đổi hàng”, mà lẽ ra phải dùng tiền để thanh toán Dự án BT, mua lại công trình BT theo kiểu “hàng - tiền”.
Trong vai trò "Bên mua", thì Nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Dự án BT, để mua công trình BT với giá hợp lý nhất. Trong vai trò "Bên bán", Nhà nước cần phải thực hiện đấu thầu hoặc đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán Dự án BT, thì mới đảm bảo bán đúng giá thị trường, để lựa chọn nhà đầu tư "dự án khác".
HoREA đưa ra ví dụ về Dự án công trình BT có giá mời thầu 1.000 tỷ đồng, được thanh toán bằng quỹ đất 20 ha, sẽncó 2 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Thực hiện Nghị định 69/2019/NĐ-CP thì kết quả đấu thầu, phổ biến giá trúng thầu thường thấp hơn giá mời thầu (thấp hơn 1.000 tỷ đồng), nhà đầu tư được thanh toán bằng 20 ha đất.
Trường hợp 2: Cũng Dự án BT này, giá trúng thầu thấp hơn 1.000 tỷ đồng (như trên), nhưng nếu đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quỹ đất 20 ha, thì có thể Nhà nước thu được số tiền cao hơn 1.000 tỷ đồng. Như trường hợp đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn (Quận 1) có giá khởi điểm 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng gấp 2,6 lần giá khởi điểm.
Bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay là Luật Đấu thầu và Luật Đấu giá tài sản chưa có quy định trường hợp vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất ("bán" "dự án khác"); và trường hợp vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu giá ("bán") quỹ đất, trụ sở làm việc để lấy "tiền" thanh toán Dự án BT.
Pháp luật quản lý, sử dụng tài sản công quy định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Dự án BT, nhưng lại không quy định đồng thời thực hiện đấu giá "quỹ đất" hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, mà lại sử dụng "quỹ đất" thanh toán Dự án BT.
Quy định này đã trái với quy định đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, Luật Nhà ở.
Với cách làm này, thực chất là chỉ định nhà đầu tư thực hiện “dự án khác” không qua đấu giá, đấu thầu, có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản công và giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Chỉ có thể khắc phục các bất cập trên đây, nếu thực hiện đấu thầu đồng thời Dự án BT với đấu thầu (hoặc đấu giá) "quỹ đất" thanh toán Dự án BT.
Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định được sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng thanh toán Dự án BT theo phương thức “Nhà đầu tư thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng”. Đây là giải pháp cần thiết trong tình hình ngân sách nhà nước còn hạn chế.
Giải phóng mặt bằng là công tác cực kỳ khó khăn, dễ dẫn đến khiếu kiện và mất rất nhiều thời gian. Do vậy, Luật Đất đai quy định doanh nghiệp phải tự thương lượng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận với người sử dụng đất, để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án bất động sản.
Với quy định của Nghị định 69/2019/NĐ-CP, thực chất là Nhà nước làm thay nhà đầu tư để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng là khâu khó nhất của dự án bất động sản.
Trước tình trạng trên, HoREA đề nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải quyết các bất cập và vướng mắc để hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, không làm thất thoát tài sản nhà nước và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch.