Sốt đất đáng báo động ở vùng ven TP.HCM: Nhà đầu tư cần làm gì?

Thời gian gần đây, thị trường đất nền tại TP.HCM và các vùng phụ cận liên tục “sốt” và chưa có dấu hiệu dừng. Theo ghi nhận, các giao dịch mua, bán bất động sản tại những vùng giáp ranh TP.HCM hiện nay phần lớn vẫn là để đầu cơ, nhu cầu về nhà ở thực sự không quá cao.

Trước những diễn biến của thị trường, PV VTC News đã có buổi phỏng vấn chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh.

 Bảng quảng cáo đất nền được treo dọc quốc lộ 51, thị trấn Long Thành (huyện Long Thành).  

- Việc sốt đất ở TP.HCM và các vùng phụ cận đang được đánh giá là đáng báo động, vậy nguyên nhân của việc sốt đất là gì và tập trung ở những khu vực nào?

Sốt đất, sốt giá nhà nội đô hiện tại là hệ quả của 2 cơn sốt đất nền vào quý II/2018 ở Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong và quý III/2018 tại các quận, huyện vùng ven TP.HCM. Hệ quả để lại là mặt bằng giá chung của tất cả các phân khúc đã thiết lập một mức mới, cao hơn rất nhiều so với giá cũ.

Phân khúc nhà phố trung tâm có nơi giá rao tăng đến 50 - 60%. Số liệu này có thể kiểm chứng dễ dàng nhờ vào việc tìm hiểu và so sánh thông tin giá nhà đất từ các website đăng tin bất động sản, môi giới hoặc từ các trung tâm giao dịch bất động sản uy tín.

Tuy giá rao bán tăng rất nhanh nhưng giá giao dịch mới quyết định thị trường. Nếu giá rao quá cao mà không có giao dịch thì đó là thị trường sốt ảo.

Nếu để tìm nguyên nhân rõ ràng, thì theo tôi, có 4 nguyên nhân chính cho những cơn sốt đất, đó là: Có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch, chính sách trên diện rộng; có giao dịch diễn ra số lượng lớn; có sự xuất hiện dày đặc của giới đầu cơ, môi giới và nhà đầu tư cá nhân; và nguyên nhân cuối cùng là truyền thông đưa tin tần suất cao. 

Việc sốt đất hiện nay đang lan rộng ở TP.HCM, Đồng Nai, Vũng Tàu, Phan Thiết, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi... Không chỉ dừng lại ở các thành phố lớn, sốt đất của năm 2018 - 2019 đã lan rộng toàn quốc.

- Giá đất hiện tại so với các năm trước như thế nào, thưa ông?

Theo tôi, điểm đặc biệt trong giai đoạn này sau các cơn sốt đất là giá mặt bằng chung của cả thị trường đã đạt những mốc mới cao chưa từng có trong lịch sử.

Giá mặt bằng chung của cả thị trường tăng đã làm cho giá của tất cả các phân khúc đều tăng. Cá biệt như phân khúc đất nền có mức tăng bình quân 20 - 30%/năm, nhà phố 10 - 15%/năm. Việc này khiến thời gian diễn biến sốt đất ngày càng nhanh hơn và khó lường hơn.

Đây là một giai đoạn rất nhạy cảm của thị trường và cho thấy diễn biến của thị trường đã ngày càng phức tạp và khó dự đoán hơn.

Thực sự, một nhà đầu tư cần phải đầu tư vào cái đầu trước khi đầu tư bất động sản. Một người mua hay một nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần hiểu biết ít nhất 4 yếu tố: kinh nghiệm; thái độ; tư duy, kiến thức về thị trường; và kiến thức về đầu tư cá nhân, pháp lý để ra quyết định đầu tư cho đúng đắn.

- Theo ông, đầu tư vào đất nền hiện nay có phải là một sự lựa chọn phù hợp?

Đất nền, cùng với nhà phố và chung cư phân khúc trung bình luôn nằm trong danh sách bắt buộc phải có của các nhà đầu tư cá nhân. Đầu tư đất nền hiện nay câu chuyện không phải có hay không mà là đầu tư như thế nào.

Thị trường đang ở giai đoạn phân hoá mạnh mẽ và câu chuyện đầu tư bất động sản ngày hôm nay đòi hỏi nhà đầu tư cá nhân ngày càng phải trở nên chuyên nghiệp hơn, thông minh hơn và đoàn kết hơn. 

Cụ thể, những ai muốn đầu tư bất động sản, nhất là những nhà đầu tư cá nhân phải liên tục học hỏi, trau dồi kiến thức để điều chỉnh phương pháp, chiến lược, kỹ năng, kiến thức của mình theo hướng chuyên nghiệp hơn chứ không thể cứ mãi kiếm tiền theo cách cũ được.

Tôi cho rằng, thị trường bất động sản 2019 luôn có cơ hội cho những ai biết nắm bắt nhưng cũng sẽ cực kỳ khắc nghiệt và sàng lọc những ai không biết điều chỉnh cho phù hợp với thời cuộc.

- Trước những diễn biến của thị trường, nên làm gì trước, trong và sau khi sốt đất? 

Tôi có 5 lời khuyên cho những nhà đầu tư bất động sản cá nhân để chuẩn bị trước, trong và sau khi sốt đất, đó là: Tối ưu cách thức vào thị trường, cụ thể hơn là lời khi mua chứ không phải lời khi bán; xây dựng danh mục đầu tư bất động sản bền vững để chống chọi với các diễn biến bất ngờ của thị trường;

Xây dựng đội nhóm để chia sẻ bớt rủi ro; tham gia cộng đồng chuyên nghiệp; và cuối cùng là học để trở thành một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.

Nếu nắm được bí quyết làm thế nào để lời lúc mua, họ có thể mua vào, bán ra bất chấp thị trường. Thị trường đã đến giai đoạn phân hóa khá rõ, đến giai đoạn thật sự những nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp mới kiếm được tiền.

Tôi cho rằng với quy mô của một đô thị hàng đầu cả nước về kinh tế, văn hoá và thương mại, thị trường bất động sản tại TP.HCM chỉ cần có một "bà đỡ chính sách" tốt thì ngay lập tức sẽ lấy lại được vị thế hàng đầu của mình. Cần có thời gian để điều này trở thành hiện thực.