Metro đang thiết lập lại giá trị bất động sản TP.HCM

Tuyến metro số 1 TP.HCM vận hành không chỉ mở ra một phương thức giao thông mới, mà đang âm thầm thiết lập lại trật tự giá trị bất động sản. Những khu vực từng được xem là ngoại ô đang được kéo gần trung tâm hơn bao giờ hết, trong khi lợi thế tuyệt đối của khu lõi đô thị truyền thống bắt đầu được phân bổ lại.

“Chỉ cần cách ga metro vài trăm mét thôi là giá đã khác rồi", một môi giới bất động sản lâu năm tại khu Đông TP.HCM nói.

Khoảng cách không còn đo bằng kilomet

Khi tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên vận hành, thời gian di chuyển từ các phường phía Đông TP.HCM được rút ngắn đáng kể. Khoảng cách địa lý vì thế được “nén lại”, kéo theo việc thị trường định giá lại giá trị đất đai.

Sống tại khu vực phường Phước Long hơn 15 năm, ông Nguyễn Văn Hùng cho biết giá trị bất động sản quanh khu vực đã thay đổi rõ rệt từ khi metro được xây dựng.

“Từ khi có metro, môi giới đến hỏi mua nhà nhiều hơn hẳn", ông Hùng nói.

Theo ông, thay đổi lớn nhất không chỉ là giá tăng mà là lượng người quan tâm. Trước kia nhiều người ngại vì nghĩ đi vào trung tâm xa. Giờ có metro, họ không còn nghĩ vậy nữa.

Tại khu vực gần ngã tư Bình Thái, bà Trần Thị Mai - chủ một căn nhà mặt tiền cho biết vài năm gần đây lượng người đến hỏi mua nhà tăng đáng kể.

Theo bà, metro khiến nhiều người thay đổi cách nhìn về vị trí địa lý. Bởi, đi metro vào trung tâm nhanh hơn rất nhiều so với đi xe máy giờ cao điểm.

Nếu tuyến metro số 1 TP.HCM phản ánh tác động của hạ tầng đã hình thành, thì ở nhiều khu vực khác, giá bất động sản đang tăng khi nghe thông tin có dự án metro sẽ đầu tư.

Dọc theo hướng tuyến metro số 2 TP.HCM, khảo sát thị trường cho thấy giá nhà đất tại một số trục chính như Cách Mạng Tháng 8, Trường Chinh, khu vực quanh Tham Lương đã tăng đáng kể trong 3 - 5 năm qua.

Cụ thể, giai đoạn 2019 - 2020, nhiều khu vực dọc tuyến này ghi nhận mức giá phổ biến khoảng 70 - 90 triệu đồng/m² đối với nhà phố, đất mặt tiền. Đến nay, mức giá đã được thiết lập lại trong khoảng 110 - 150 triệu đồng/m², cá biệt một số vị trí đẹp có thể vượt ngưỡng cao hơn.

Dọc Quốc lộ 13, mặt bằng giá bất động sản cũng ghi nhận mức tăng mạnh trong những năm gần đây, đặc biệt khi xuất hiện các đề xuất phát triển tuyến đường sắt đô thị kết nối khu vực này.

Tại khu vực gần cầu vượt Bình Phước, giá đất giai đoạn 2018 - 2019 dao động quanh mức 30 - 40 triệu đồng/m². Đến nay, mức giá phổ biến đã tăng lên 70 - 90 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở các vị trí mặt tiền lớn.

Xa hơn, tại Thành phố mới Bình Dương, giá đất nền và nhà phố cũng tăng từ khoảng 20 - 30 triệu đồng/m² lên mức 40 - 60 triệu đồng/m² trong cùng giai đoạn, phần nào phản ánh kỳ vọng về kết nối hạ tầng, trong đó có các tuyến metro liên vùng.

Metro trở thành tiêu chí định giá mới

Metro đang dần trở thành trục định giá chính của thị trường bất động sản TP.HCM, cả với những tuyến đã hình thành và những tuyến còn nằm trên quy hoạch.

Theo ghi nhận từ các sàn giao dịch, tiêu chí tìm kiếm của người mua đã thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây, khoảng cách đến trung tâm thành phố là thước đo phổ biến, thì hiện nay, khoảng cách đến nhà ga metro đang trở thành yếu tố được ưu tiên.

“Một dự án cách ga metro 500 - 700m (không sầm uất) luôn có thanh khoản tốt hơn đáng kể so với dự án cách 2 - 3km (sầm uất hơn), dù cùng khu vực", một môi giới tại khu Đông TP.HCM cho biết.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản TP.HCM đang tồn tại song song hai lớp giá trị. Lớp thứ nhất là giá trị hiện hữu, được xác lập tại các khu vực đã có hạ tầng rõ ràng, điển hình như dọc tuyến metro số 1 TP.HCM. Lớp thứ hai là giá trị kỳ vọng, hình thành tại các khu vực nằm trong quy hoạch metro, nơi giá được “định trước” dựa trên khả năng kết nối trong tương lai.

Khoảng cách giữa hai lớp giá này chính là dư địa tăng trưởng, nhưng cũng là vùng rủi ro lớn nhất của thị trường.

Ông Võ Kim Cương - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP.HCM cho biết, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) trước hết mang lại lợi ích trực tiếp cho người dân sống quanh nhà ga, khi việc di chuyển trở nên thuận tiện và chi phí thấp hơn.

Nhưng quan trọng hơn, TOD còn giúp metro có lượng hành khách ổn định - yếu tố sống còn để tránh tình trạng đầu tư lớn nhưng vận hành kém hiệu quả.

Tuy nhiên, ông Cương lưu ý một điểm cốt lõi, đối tượng sử dụng metro chủ yếu là người thu nhập trung bình và thấp, trong khi nhóm thu nhập cao vẫn có xu hướng sử dụng phương tiện cá nhân. Điều này đặt ra nghịch lý: khi giá đất quanh metro tăng mạnh theo kỳ vọng, nhóm đối tượng thực sự cần metro lại có nguy cơ bị đẩy ra xa.

Ở góc nhìn quy hoạch, TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, giá trị bất động sản quanh metro không tăng ngẫu nhiên, mà phân hóa theo cấu trúc rõ ràng.

Một khu TOD điển hình gồm ba lớp: Vùng lõi (800m - 1,2km) - nơi giá trị tăng mạnh nhất, tương đương 10 - 15 phút đi bộ. Đây là khu vực hình thành các tổ hợp cao tầng, tích hợp nhà ở - thương mại - dịch vụ.

Vùng mở rộng (1,6 - 2km) - kết nối bằng xe buýt, đóng vai trò bổ trợ cho hệ thống metro. Vùng ảnh hưởng - có thể mở rộng đến bán kính 15 phút di chuyển bằng xe máy, nơi người dân “gửi xe đi metro”.

Cấu trúc này cũng lý giải vì sao trong thực tế, giá bất động sản không tăng đều mà tạo thành các “vành đai giá trị” quanh nhà ga, với mức tăng mạnh nhất ở vùng lõi.

Theo ông Sơn, nếu không kiểm soát tốt quy hoạch, khu vực lõi TOD có thể bị khai thác quá mức cho mục đích thương mại, trong khi thiếu hụt hạ tầng xã hội và không gian công cộng -  làm suy giảm chất lượng đô thị về dài hạn.

Theo quy hoạch được phê duyệt, mạng lưới đường sắt đô thị TP.HCM có tổng chiều dài khoảng 1.012 km. 

Kế hoạch từ nay đến năm 2030, TP.HCM cơ bản sẽ hoàn thành 6 tuyến, trong đó, ưu tiên đặc biệt trục kết nối giữa sân bay Tân Sơn Nhất và sân bay Long Thành.