Siết phân lô bán nền: Nhà nhỏ lên ngôi, đất rộng lo ‘ế’

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được thông qua ngày 28/11 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Luật này sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025.

Theo giới đầu tư và chuyên gia, quy định này sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

Ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn giao dịch Tuấn Anh dự báo, thời gian tới, các căn nhà diện tích nhỏ sẽ khan hàng, trong khi nhà đất diện tích lớn sẽ khó bán.

Lâu nay, những ngôi nhà liền thổ có diện tích trên dưới 30m2 có giá 2 - 3 tỷ đồng luôn hút khách vì tài chính phù hợp với đa số người dân, đặc biệt những người có nhu cầu ở thực.

"Nhà diện tích 30-40m2 trước đây luôn trong tình trạng khan hiếm, nay có quy định siết phân lô thì những ngôi nhà khoảng 30m2 sẽ thực sự trở thành hàng hiếm được nhiều người săn đón, kể cả những người có nhu cầu ở và những nhà đầu tư", ông Tuấn nói.

Nhà nhỏ 30m2 được dự báo sẽ ngày càng hút khách. (Ảnh: Ngọc Vy).

Trong khi đó, những mảnh đất có diện tích lớn sẽ rất khó bán vì khi không được phân lô, họ sẽ phải bán cả mảnh đất lớn, tổng tiền cao, trong khi lượng khách hàng có tài chính dồi dào không phải nhiều.

Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã săn lùng những lô đất có diện tích từ vài trăm m2 với tính toán sẽ phân lo nhỏ để bán cho người có nhu cầu thực. Không ít chủ đất đã thắng lớn với chiêu trò "tách thửa để bán nền" trên. Tuy nhiên, nếu quy định siết phân lô có hiệu lực, cách thức làm ăn này sẽ không thể thực hiện được. 

Anh Nguyễn Hữu Cầu - một môi giới nhà đất tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) cho biết, nếu siết phân lô thì nguy cơ “ế” có thể xảy ra bởi các lô đất to đi kèm với tài chính lớn. Không phải khách hàng nào cũng mạnh tay xuống tiền vào lô đất to do nguồn tài chính lớn, tính thanh khoản chậm. Loại hình này chỉ phù hợp với người muốn kinh doanh mở homestay, khu nghỉ dưỡng, hoặc làm farmstay. Nhưng tệp khách hàng này lại ít. 

Trong khi đó, nhóm khách hàng muốn mua lô đất nhỏ, tài chính vài trăm triệu đến 2 tỷ lại rất nhiều. Họ muốn ôm đất, chờ thông tin tích cực, giá lên rồi thoát hàng.

“Một lô đất 200 m2 có mức giá khoảng 8-10 tỷ đồng. Nếu cắt thành lô đất nhỏ khoảng 40m2, nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận và bán cho nhiều người vì tài chính chỉ trên dưới 3 tỷ đồng. Đó là lý do mà lô đất to sẽ dễ bị ế. Và nhà đầu tư ôm lô đất to, chưa kịp tách sổ sẽ khó bán hoặc buộc phải bán giá rẻ”, anh Cầu nói.

Cũng theo anh Cầu, lợi nhuận của việc mua quỹ đất lớn rồi phân nhỏ bán dao động từ 30-50%. Đây là lý do mà vì sao nhiều nhà đầu tư “chuộng” hình thức phân lô này. 

“Giá của các lô đất nhỏ chắc chắn sẽ được đẩy lên cao trong thời gian tới”, anh Cầu nhận định. 

Phân tích vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, dự báo, phân khúc đất nền sẽ gặp khó khăn khi luật này chính thức có hiệu lực.

Ông Tuấn lý giải, hiện 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô.

Theo ông Tuấn, cá nhân xin phân lô tách nền luôn dễ dàng hơn so với doanh nghiệp triển khai dự án, xin giấy phép. Vì loại hình này có mức giá đa dạng, diện tích nhỏ, nên dễ thanh khoản. Đối với nhà đầu tư mua lô đất to và tách thửa, rao bán rất ưa chuộng vì hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy.

Ông Tuấn cho rằng, việc siết chặt phân lô cũng đồng nghĩa loại hình đất nền sẽ gặp khó khăn do nguồn cung khan hiếm, bị thu hẹp. Người mua cũng khó tiếp cận do nguồn cung khan hiếm.

Vị này dự báo những nhà đầu tư ôm lô đất diện tích lớn có thể sẽ buộc phải rao bán “hạ giá”. Nguồn hàng giảm giá sẽ đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Khi thanh khoản chậm, chủ đất buộc phải hạ giá. 

Tuy nhiên, vì giá trị lớn nên sản phẩm đất nền diện to sẽ kén khách và khiến người mua có thể “ép giá” chủ đất. Do thanh khoản đất nền giảm cũng sẽ đẩy thị trường thêm khó khăn trong bối cảnh trầm lắng đang kéo dài.