Ngân hàng liên tục phát mãi bất động sản giá ‘mềm’ nhưng vẫn ế

Trên website của nhiều ngân hàng thương mại, thời gian gần đây, hoạt động phát mãi tài sản là nhà đất, căn hộ diễn ra khá nhộn nhịp. 

Chỉ trong 6 tháng đầu năm, ngân hàng liên tục rao bán các tài sản thế chấp với giá khởi điểm từ vài tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng.

Ví dụ, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) rao bán một khoản nợ ngàn tỉ đồng của Công ty CP Tập đoàn Khải Vy. Khoản nợ này có tổng dư nợ trên 1.035 tỷ đồng.

Đáng chú ý, trong danh sách tài sản thế chấp có Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace tại đường Nguyễn Lương Bằng (Q.7, TP.HCM), công trình được xây dựng với tổng vốn đầu tư hơn 580 tỷ đồng, hiện giá rao bán còn 356 tỷ đồng. Đây được xem là mức giá chỉ bằng 60% so với giá đất cùng khu vực. Tuy vậy, cũng không dễ gì tìm được người mua lúc này.

Ngân hàng liên tục phát mãi bất động sản giá "mềm". (Ảnh minh họa).

Ngân hàng BIDV trước đó cũng rao bán 2 khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Bách Giang và Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Cao Nguyên với giá khởi điểm 312,2 tỷ đồng. 

Cả 2 khoản nợ này đều có tài sản đảm bảo là Dự án Khu dân cư khu phố 4, phường Phước Long A, quận 9, TP.HCM mà 2 công ty đang đầu tư. 

Đây là lần thứ 5 BIDV thông báo rao bán 2 khoản nợ này, 4 lần trước đã rao bán nhưng không có nhà đầu tư quan tâm. Nếu so với lần rao bán gần nhất vào tháng 5/2021, mức giá đã giảm 10%; còn nếu so với lần đầu (tháng 3/2021) mức giá giảm khoảng 30%.

Khu đất hơn 234m2 và ngôi nhà 3 tầng tại 35 Nguyễn Lữ, TP. Quy Nhơn của Công ty TNHH Thành Vinh cũng đã được BIDV rao bán thu hồi nợ tới 7 lần, mức giá hiện tại là 15,4 tỷ đồng, thấp hơn tới 30% so với giá khởi điểm ban đầu.

Ngân hàng VietinBank cũng từng thông báo bán nhiều tài sản bảo đảm với giá cao nhất lên gần 200 tỷ đồng, cụ thể như: Trung tâm thương mại phức hợp Cần Thơ Center 3,23ha có giá khởi điểm là 190 tỷ đồng; 30 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, diện tích đất hơn 5ha tại huyện Kỳ Sơn (tỉnh Hòa Bình) cùng nhiều tài sản khác để xử lý 105 tỷ đồng dư nợ của Công ty Cổ phần Thép Việt Thái; KCN Hậu cần cảng Tam Hiệp diện tích 2ha (tỉnh Quảng Nam) với giá 10 tỷ đồng; Quyền sử dụng đất với tổng diện tích hơn 521m2 tại thị trấn Lộc Thắng, huyện Bảo Lâm (tỉnh Lâm Đồng) với tổng mức giá khởi điểm gần 12 tỷ đồng.

Thời điểm gần đây, VietinBank cũng phát đi gần 20 thông báo bán đấu giá tài sản và khoản nợ để xử lý nợ với giá trị hàng trăm tỷ đồng, trong đó có một số khoản nợ và tài sản đã từng được ngân hàng rao bán nhiều lần nhưng bất thành.

Cụ thể, VietinBank đang rao bán Dự án Nhà máy kéo sợi chất lượng cao Đông Phú và máy móc đi kèm của Công ty CP Sợi Đông Phú Tài tại xã Tân Dân, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên, giá khởi điểm 83,8 tỷ đồng. Trong những lần rao bán đầu tiên, giá khởi điểm của tài sản kể trên lên tới 110 tỷ đồng, cao hơn 31% so với hiện tại. Dù giá đã giảm, nhưng việc mua bán vẫn khá chật vật.

Lý giải vì sao nhiều bất động sản được phát mãi với giá khá rẻ, nhưng vẫn khó bán, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản phát mại, thanh lý khá hấp dẫn do mức giá “mềm”. Tuy nhiên, với những người mua nhà để ở thì họ lại không mặn mà, một phần do quan niệm của đa số người Việt Nam khi mua nhà là tránh những nơi mà chủ cũ làm ăn “bết bát”.

Bên cạnh đó, việc mua các bất động sản thanh lý có thể đi kèm nhiều rắc rối về pháp lý cũng như sự đồng thuận của chủ tài sản. 

Ngoài ra, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

Còn theo các chuyên gia kinh tế, một nguyên nhân khác khiến ngân hàng gặp khó khi xử lý tài sản đảm bảo đó là đa phần các tài sản phát mãi được định giá ban đầu quá cao nên dù giảm giá nhưng vẫn chưa sát với giá trị thực. 

Đồng thời, một số ngân hàng còn cộng cả tiền gốc và lãi khoản vay vào giá bán, trong khi các tài sản đó đã bị khấu hao trong quá trình sử dụng.

Để hạn chế tình trạng trên, theo các chuyên gia cần siết chặt hơn nữa việc cho vay kinh doanh bất động sản, thẩm định bất động sản làm tài sản thế chấp. 

Bên cạnh đó, việc tiếp tục kiến tạo môi trường kinh doanh tốt, hạn chế những rủi ro về pháp lý cũng như việc bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần phải tự "lớn lên" và chuyên nghiệp hóa cũng là những gợi ý tốt cho việc giảm thiểu nợ xấu liên quan đến bất động sản trong thời gian tới.