07:29 23/12/2024
Hỏi - Đáp
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng Giám đốc BHS Group, việc cấp sổ đỏ không đóng vai trò quyết định cho sự tồn vong của dòng bất động sản condotel. Mà sự tồn tại của nó hoàn toàn phụ thuộc vào cha đẻ chính là các chủ đầu tư chứ không phải người cấp giấy khai sinh là Nhà nước.
Condotel và biệt thự biển nở rộ bắt đầu từ năm 2014. Số lượng khách du lịch tăng trưởng hàng năm khiến các cơ sở lưu trú (khách sạn, nhà nghỉ...) kinh doanh thuận lợi, việc phát triển dòng BĐS nghỉ dưỡng được đánh giá là rất tiềm năng.
Từ đó, các chủ đầu tư bắt đầu thi nhau tung ra thị trường loại "đặc sản" này. Nhưng do đây là một loại hình mới, việc tiếp cận và định hướng khách hàng rất khó khăn. Làm sao thuyết phục được người mua bỏ tiền ra chỉ để kinh doanh một căn hộ 50 năm và không biết trước được hiệu quả thế nào, khả năng thu hồi vốn ra sao vì hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của các chủ đầu tư?
Không ít chủ đầu tư lớn đã nghĩ ra việc biến sản phẩm bất động sản thành một sản phẩm tài chính. Trong đó, thông điệp mạnh nhất là cam kết lợi nhuận 10%/năm trong vòng 10 năm. Các năm sau chia sẻ lợi nhuận với chủ đầu tư theo tỷ lệ khai thác thực tế (thường là 80/20 hoặc 85/15). Ngoài ra, người mua còn được hưởng thêm một vài chính sách như một năm được 15 đêm nghỉ, ưu đãi khi sử dụng tiện ích...
"Đó là những chính sách rất thông minh. Người mua có cảm giác như chẳng làm gì nhưng sau 10 năm là thu hồi vốn, lại còn được hưởng nguyên 1 căn Condotel để tiếp tục khai thác cho thuê", ông Tuyển đánh giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc khai thác phụ thuộc rất nhiều vào tỷ lệ lấp đầy và giá phòng. Thường thì các chủ đầu tư chỉ thu về lợi nhuận cỡ 5-6% trên tổng giá trị căn hộ. Vậy có nghĩa là nếu cam kết với khách hàng 10%/năm thì họ phải bù ra mỗi năm 4%-5%. Vậy sau 10 năm thì tổng số tiền phải bù ra có khi lên tới 50% giá trị căn condotel.
"Tôi nghĩ rằng, bằng kỹ thuật của mình thì các chủ đầu tư đã rất khéo léo khi tăng giá bán lên để lấy thu bù chi. Từ đó, giá các căn condotel có thể bị tăng gấp rưỡi hoặc gấp đôi là chuyện bình thường. Nhưng khách hàng vẫn mua vì tin vào uy tín các chủ đầu tư và cam kết hấp dẫn.
Cho đến một ngày, người mua nhận thấy mình đang bỏ tiền chẵn ra để thu tiền lẻ về. Và đặc biệt gần đây, không ít chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, thậm chí không thanh toán đúng hạn. Sự nghi ngại bắt đầu len lỏi vào ánh mắt các khách hàng. Từ cuối 2018, thị trường đã không thể tiêu thụ loại hình này. Các dự án mới ra đời không còn thành công như trước nữa", ông Tuyển phân tích.
Theo ông Tuyển, đã đến thời điểm các chủ đầu tư nên trả condotel về với giá trị thực của nó, "đừng tăng giá, đừng cam kết gì nữa mà tập trung vào khai thác quần thể nghỉ dưỡng sao cho hiệu quả. Qua đó gia tăng lợi nhuận cho khách hàng".
"Đây là một loại hình sản phẩm hay, đừng để nó chết yểu khi chưa kịp khai sinh như vậy", ông Tuyển nói.
Tuy nhiên, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group cho rằng, việc ra văn bản lúc này không đúng thời điểm lắm: “Giá như “cứu” lúc nó còn đang sống thì sẽ vui hơn". Ông Hưng phân tích, cách đây khoảng một năm mà ra văn bản này thì tuyệt vời, người ta đứng dậy vỗ tay rầm rầm. Bây giờ thì bản thân condotel đã tự “teo” rồi, đã thoái trào rồi, cộng với dịch bệnh khiến ngành du lịch đang khó khăn hơn... thì văn bản ra đời có vẻ không đúng thời điểm nên không được chào đón nhiều.
Song theo ông Hưng, dù văn bản của cơ quan chức năng ra đời muộn thì "có vẫn hơn không". “Cũng có rất nhiều người thở phào, có những người sụt sùi khóc không phải vì sung sướng mà khóc vì hối hận bởi giá như mà văn bản ra sớm thì có phải không bị "chết" oan... rất nhiều trạng thái, cảm xúc tùy thuộc vào từng người”, ông Hưng ví von.