Chuyên gia: Cần có tiêu chuẩn riêng cho từng loại hình bất động sản

Tại Tọa đàm chuyên đề “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” diễn ra sáng 12/6, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, giá bất động sản trên thị trường thay đổi rất nhanh, trong khi quy trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài nhiều tháng. Khi giá đất được ban hành, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi, khiến phương án tài chính của doanh nghiệp bị đảo lộn.

Một khó khăn khác là chất lượng dữ liệu đầu vào. Thực tế vẫn tồn tại tình trạng khai giá giao dịch thấp hơn thực tế, giao dịch ngoài hợp đồng hoặc dữ liệu phân tán giữa các cơ quan thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng và sàn giao dịch.

"Không có dữ liệu thật thì không thể có giá thị trường thật", ông Khôi nhấn mạnh.

Các chuyên gia cũng chỉ ra tâm lý e ngại trách nhiệm của tổ chức tư vấn, đơn vị thẩm định giá và cơ quan phê duyệt. Nếu định giá thấp có thể bị lo ngại gây thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao lại khiến dự án mất tính khả thi, doanh nghiệp không triển khai được và người dân khó tiếp cận nhà ở.

Ngoài ra, nhiều loại hình bất động sản mới như condotel, officetel, trung tâm dữ liệu, bất động sản công nghiệp xanh, logistics hay nhà ở cho thuê dài hạn hiện vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn định giá riêng.

Chính vì vậy, TS Nguyễn Văn Khôi đề xuất, cần ban hành bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản: nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, khu công nghiệp, logistics, du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nông nghiệp, tài sản hình thành trong tương lai. Mỗi nhóm phải có công thức dòng tiền, hệ số rủi ro, chi phí vốn, tỷ lệ lấp đầy, thời gian hoàn vốn và biên độ lợi nhuận phù hợp.

Đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở công nhân, cần có cơ chế định giá bất động sản riêng theo mục tiêu an sinh, không áp dụng tư duy định giá thương mại thuần túy. 

"Nếu đầu vào lãi vay, thủ tục đều tính như nhà ở thương mại thì không thể có giá bán, giá thuê phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp", ông Khôi nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam cũng cho rằng, cần xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng phân khúc như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, bất động sản du lịch, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động sản nông nghiệp hay các loại tài sản mới trong tương lai. Mỗi loại hình cần có phương pháp xác định giá dựa trên đặc điểm dòng tiền, chi phí vốn và mức độ rủi ro riêng biệt.

Đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê công nhân, cần có cơ chế định giá riêng theo mục tiêu an sinh xã hội thay vì áp dụng hoàn toàn phương thức định giá mang tính thương mại.

Đồng thời, ông Phượng đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản theo hướng liên thông giữa các lĩnh vực đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đấu giá và cấp phép xây dựng nhằm tạo ra nguồn dữ liệu phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Ông Phượng cũng chỉ ra một thực tế, doanh nghiệp vẫn đang phải đối mặt với hàng loạt rủi ro trong quá trình xác định giá đất. Trước hết là độ trễ trong quá trình thu thập thông tin, thẩm định, phê duyệt và ban hành giá đất. Khi quyết định giá được đưa ra, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi, khiến phương án tài chính của doanh nghiệp bị xáo trộn.

Một khó khăn khác là chất lượng dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đầy đủ diễn biến thực tế của thị trường. Tình trạng kê khai giá giao dịch thấp hơn giá thực, thiếu dữ liệu chuẩn khiến công tác định giá gặp nhiều trở ngại.

Theo ông Phượng, tâm lý e ngại trách nhiệm của các tổ chức tư vấn, doanh nghiệp thẩm định giá và cơ quan phê duyệt cũng là một vấn đề đáng quan tâm. Nếu định giá thấp sẽ tiềm ẩn nguy cơ thất thoát tài sản công, trong khi định giá quá cao lại khiến thanh khoản thị trường suy giảm, doanh nghiệp khó triển khai dự án và người dân khó tiếp cận nhà ở.

Ngoài ra, việc chưa phân biệt rõ mục đích định giá đối với từng loại giao dịch như tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá, thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng hay cổ phần hóa cũng dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình áp dụng.

Đối với quy định về hệ số điều chỉnh giá đất, ông Phượng cho rằng việc bóc tách và lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng như biến động thị trường, quy hoạch hay điều kiện hạ tầng vẫn còn nhiều khó khăn, khiến các địa phương lúng túng trong quá trình triển khai.