09:22 17/11/2024
Võ Thuật
Nhà tập thể hay chung cư là một giải pháp tổ chức định cư cho cư dân rất phù hợp tại các đô thị: sử dụng đất tiết kiệm vì nhà được xây cao tầng nên giá thành chỗ ở thấp. Giá cung cấp mọi dịch vụ cũng luôn thấp vì số lượng khách hàng lớn mà lại sinh sống tập trung.
Nhưng nghịch lý là những ưu điểm đó cũng chính là nguồn cơn gây ra khó khăn, phức tạp mỗi khi giải quyết bất cứ việc gì liên quan đến chung cư. Bởi quyết định nào cũng phụ thuộc vào ý kiến đồng thuận của mọi người.
Trên thực tế, đã có rất nhiều đòi hỏi vô cớ, quá đà của một bộ phận người dân khiến dự án cải tạo những căn hộ cũ nát, xuống cấp trầm trọng không thể thực hiện. Kéo theo đó là hệ lụy hàng chục, hàng trăm hộ dân khác phải tiếp tục chịu cảnh sống khổ cực trong những khu nhà không khác ổ chuột, ngày đêm nơm nớp lo nhà sập.
Một bộ phận đòi tăng diện tích quá cao khiến cải tạo chung cư cũ 'bế tắc'.
Ở hầu hết các nước, đất xây chung cư luôn được quy định là có thời hạn, từ đó việc xây dựng lại chúng khi cũ nát rất dễ dàng. Thế nhưng tại Việt Nam, rất tiếc là chính sách đất đai từ năm 1998 đã cho đất ở được sử dụng vô thời hạn, bao gồm cả đất để phát triển chung cư. Từ đó xuất hiện nỗi lo canh cánh gắn với việc phá dỡ để xây dựng lại những khu nhà đã bị xuống cấp.
Việc triển khai Luật Nhà ở đầu tiên năm 2005 đã có riêng một nghị quyết của Chính phủ về giải pháp để cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, đó là Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007. Theo đó, một số chung cư đơn lẻ thấp tầng được doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại theo hướng nâng lên gấp đôi, gấp ba số tầng để doanh nghiệp và cư dân cùng có lợi.
Tuy nhiên, trên thực tế, phương án cải tạo phải đạt được sự đồng thuận của 100% cư dân, mà điều này bị cho là rất khó, thậm chí bất khả thi. Một số cư dân đòi tăng diện tích căn hộ mới quá cao, nhà đầu tư không thể chấp nhận. Mặt khác, không phải chỗ nào cũng có thể dễ dàng nâng tầng chung cư cũ tới mức tạo ra được lợi ích đủ chia sẻ cho tất cả mọi người. Nhà đầu tư dự án cho rằng phải tăng thêm 15 tầng mới có lợi, nhưng quy hoạch lại chỉ cho phép tăng có 10 tầng, thế là mọi dự định lại phải đứng yên.
Để thực thi Luật Nhà ở 2014, Chính phủ ban hành riêng Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định này đưa ra quy trình xây dựng lại chung cư cũ nát bằng cách lấy ý kiến của đa số cư dân, sau đó, doanh nghiệp sẽ đề xuất phương án cải tạo.
Nhưng, một lần nữa, chính sách lại đi vào bế tắc. Trên thực tế, Nghị định này vẫn không vượt qua được ý kiến bất đồng thuận của một bộ phận cư dân. Khó khăn vẫn còn nguyên khi không có cách gì để vượt qua được tiêu chí cần đồng thuận tới 100% ý kiến. Không ít đô thị lớn đã hình thành cơ chế mở rộng phạm vi dự án cải tạo chung cư theo hướng cho phép tăng không gian theo mặt bằng thay thế cho việc tăng không gian theo chiều cao. Nhiều doanh nghiệp lớn đã nhận dự án, nhưng rồi câu chuyện chia sẻ lợi ích từ cải tạo chung cư phải đạt được đồng thuận 100% ý kiến cư dân đã làm cho mọi chủ đầu tư nhụt chí, làm cho mọi dự án phải dừng lại.
Trong hơn 10 năm qua, có thể nhìn thấy 2 trạng thái cực đoan trong cải tạo chung cư cũ: Chung cư cũ nát tới mức nguy hiểm thì Nhà nước quyết định toàn bộ và khi không thuộc trường hợp này thì phải đạt được sự đồng thuận của 100% cư dân. Cả 2 trạng thái này đều không hợp lý.
Trên thế giới, đối với mọi quyết định về kinh tế, xã hội, môi trường, người ta không còn dùng phương thức phải đạt được sự đồng thuận của 100% cá nhân mà người ta sử dụng cơ chế đồng thuận cộng đồng, tức là đồng thuận theo đa số cộng đồng. Tùy theo từng vấn đề cụ thể mà đặt ra mức đa số là trên 50% hay 70% hay 90%. Ngay khi phải trưng cầu dân ý về một vấn đề nào đó cũng chỉ cần hơn 50% số dân đồng ý là nhà nước đã có thể quyết định.
Vậy là câu chuyện xây dựng lại các chung cư cũ nát ở Việt Nam cần phải chuyển sang cơ chế đồng thuận cộng đồng mới giải quyết được ách tắc hiện hữu. Nhà nước quyết định, nhà đầu tư tư nhân đề xuất phương án và có thể lấy đa số là 2/3 ý kiến cư dân. Khi đạt được đa số đồng thuận thì nhà nước phê duyệt phương án để triển khai, thiểu số không đồng thuận phải chấp hành ý kiến đa số.
Chính sách cải tạo chung cư cũ phải thay đổi như vậy mới thoát khỏi sự bất lực của tư duy cực đoan, mới ngăn chặn được những đòi hỏi vô lý của bộ phận thiểu số, mới giúp số đông cư dân không bị vạ lây, "sống mòn" trong những căn hộ chờ sập! Đó cũng có thể là cách "trị" lòng tham của một số người, chỉ vì lợi ích cá nhân mà quên lợi ích cộng đồng. Đã đến lúc phải thay đổi, trước khi quá muộn.