Vì sao xung đột tại các chung cư ngày càng nhiều?

Trước thực trạng xung đột xảy ra tại các chung cư ngày càng nhiều, ngày 9/10, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D DKRA Vietnam đã có những phân tích, lý giải nguyên nhân xảy ra tình trạng trên.

Theo ông Hoàng, khi mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… thì việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức.

Thống kê tại TP.HCM, hiện có khoảng hơn 1.400 tòa chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ (tăng gấp đôi so với năm 2009). Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây.

Song song đó, vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng cao. Trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở TP.HCM xảy ra xung đột, trong đó 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP.HCM phải xem xét, giải quyết.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D DKRA Vietnam.

Cũng theo ông Hoàng, hoạt động quản lý và sử dụng nhà chung cư đang được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, các tranh chấp, khiếu nại vẫn phát sinh và kéo dài trong quá trình quản lý,vận hành dự án do không được giải quyết triệt để.

Quan sát cho thấy, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân, cư dân với ban quản trị (BQT)/ban quản lý (BQL), cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với BQT/BQL…

Nguyên nhân chủ yếu liên quan đến ý thức tuân thủ nội quy chung cư của cộng đồng cư dân, chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung và riêng.

BQT làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân. Chủ đầu tư và BQT trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan. BQL thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, do đó không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…

Để giải quyết các xung đột trên cơ sở dung hòa lợi ích và duy trì quan hệ cân bằng giữa ba bên, BQL có thể tư vấn cho chủ đầu tư và BQT cách thức hoạt động đúng quy định pháp luật, đảm bảo công khai và minh bạch tài chính trong quá trình sử dụng các nguồn kinh phí với đầy đủ chứng từ thu - chi cần thiết. Từ đó, góp phần hạn chế tối đa các sai sót ảnh hưởng liên đới đến chủ đầu tư và cư dân.

"Theo tôi, trước hết cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: Thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án…

Đồng thời, cơ quan quản lý Nhà nước nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện", ông Hoàng nói.

Về phía chủ đầu tư, ông Hoàng cho rằng cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm Chủ đầu tư, BQT, BQL cần báo cáo việc thu - chi - số dư và việc sử dụng số dư tới cư dân.