Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới: Chấm dứt nhà siêu mỏng, siêu méo

Theo đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" vừa được UBND TP.HCM phê duyệt, trong thời gian tới thành phố sẽ thực hiện giải phóng mặt bằng rộng hơn phạm vi dự án để bán đấu giá, người dân trong diện giải tỏa sẽ được tái định cư tại chỗ.

Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó.

Liên quan đến đề án này, VTC News có cuộc trò chuyện với GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Ông có đánh giá  thế nào về phương án thu hồi đất này?

Trên thế giới, “phương thức thu hồi đất gắn với tái định cư tại chỗ theo quy hoạch chi tiết được đa số người có đất đồng thuận trên nguyên tắc diện tích đất giảm đi tỉ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại” đã được áp dụng ở nhiều quốc gia, nhất là tại các nước đang phát triển. Tại các nước phát triển, chuyển dịch đất đai ít xảy ra do họ đã thực hiện xong công nghiệp hoá và đô thị hoá. Tại các nước đang phát triển như nước ta, chuyển dịch đất đai diễn ra hàng ngày để phát triển hạ tầng, xây dựng đô thị, khu công nghiệp, cơ sở dịch vụ và nhiều nhu cầu cần thiết khác.

GS. Đặng Hùng Võ.

Cách vẫn hay làm về chuyển dịch đất đai ở nước ta là nhà nước thu hồi đất của những người đang sử dụng đất dựa trên quy hoạch sử dụng đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo giá đất thường thấp hơn giá đất trên thị trường. Vì vậy mà khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo liên quan đến quy hoạch, quyết định thu hồi đất, giá đất, mức bồi thường đang chiếm khoảng 70% số lượng khiếu tố về đất đai, khoảng 50% số lượng khiếu tố của dân. Phức tạp hơn lại là các trường hợp đông người, phức tạp và dài ngày, khó giải quyết. Thủ Thiêm là một ví dụ cụ thể tại TP.HCM.

Phương thức thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng để đấu giá đất, người bị thu hồi đất phải tái định cư đi nơi khác đã được Đà Nẵng áp dụng, thu từ đất rất lớn. Thu từ đấu giá đất như vậy đã xây dựng được một Đà Nẵng mới theo quy hoạch hiện đại. Phương thức làm ở Đà Nẵng giúp cho nhà nước thu toàn bộ giá trị đất đai đô thị, quy hoạch lại được đô thị, nhưng người bị thu hồi đất thường không vui vì phải di dời khỏi nơi ở cũ.

Phương thức làm của Hà Nội là hạ tầng đến đâu thu hồi đất đến đó, có người mất hoàn toàn đất cho hạ tầng, có người còn lại một phần, có người trước đây ở phía sau nay lại được thành ra mặt phố. Vậy là quá bất công bằng. Ai được thế nào đều do dáng dấp của con đường quyết định, vậy nên Hà Nội mới có sự tích về “đường cong mềm mại”. Nhiều người còn một chút đất thôi cũng xây nhà tạo nên những kiến trúc “siêu mỏng, siêu méo” trên cảnh quan mặt phố. Từ đây, Hà Nội đã tạo nên những “con đường đắt nhất hành tinh”, đắt vì 80% tổng kinh phí làm đường là để chi cho bồi thường giải phóng mặt bằng. Chi như vậy mà khiếu tố vẫn nhiều, xã hội vẫn thiếu ổn định.

Phương thức thu hồi đất mới đưa ra trong đề án của TP.HCM là giải pháp chuyển dịch đất đai khắc phục được mọi nhược điểm hiện tại, lợi ích từ hạ tầng mới được chia sẻ hợp lý giữa nhà nước và người đang sử dụng đất, nhà nước không mất ngân sách để giải phóng mặt bằng, người đang sử dụng đất dễ đồng thuận, bảo đảm công bằng xã hội và đường phố được quy hoạch lại. Điều khó khăn là tìm ra phương án quy hoạch gắn với phân bổ lại đất đai cho những người đang sử dụng đất sao cho đạt được đồng thuận theo đa số. Hơn nữa, phương thức làm này không chỉ áp dụng cho mở rộng đường, còn có thể áp dụng cho nâng cấp đô thị, xây dựng đô thị mới, cải tạo chung cư.

- Vậy theo ông phương án mới này liệu có gỡ được “nút thắt” lâu nay trong công tác giải phóng mặt bằng không?

Trước hết, phải thấy rằng đây không chỉ là cách thức bồi thường mà là một phương thức chuyển dịch đất đai theo nhu cầu phát triển. Nguyên tắc lớn nhất ở đây là chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan tới đất đai khi đất đai được thay đổi từ hiện trạng sử dụng để sử dụng vào mục đích mới hiệu quả hơn. Nếu là đầu tư công thì lợi ích từ đầu tư và đất đai được chia sẻ giữa 2 bên: nhà nước và những người đang sử dụng đất. Nếu là đầu tư tư thì lợi ích từ đầu tư và đất đai được chia sẻ giữa 3 bên: nhà nước, nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất.

Cách làm của Đà Nẵng như nói trên không có chia sẻ lợi ích mà nhà nước thu hết lợi ích cho mình. Luật Đất đai 2013 đã tiếp nhận cách làm của Đà Nẵng và quy định thành điều luật. Khi đó, Ngân hàng Thế giới cũng đã đề xuất phương thức thu hồi đất như trong Đề án của TP. HCM nhưng không được Ban Soạn thảo Luật Đất đai 2013 tiếp nhận. Từ đó đến nay, Cần Thơ đã cho thí điểm ở một vài dự án và thấy hiệu quả rất cao. Hà Nội và TP.HCM cũng đã có dự kiến thí điểm nhưng không thể làm nổi vì người dân ngỏ ý không đồng thuận.

Phương thức thu hồi đất đưa ra trong Đề án của TP.HCM tiến bộ hơn rất nhiều so với cách làm của Đà Nẵng, Hà Nội và các địa phương khác vì bảo đảm được “chia sẻ lợi ích”, tức là bảo đảm được công bằng, yếu tố quan trọng nhất tạo lập được bền vững xã hội.

Vấn đề còn lại là triển khai phương thức này ra sao để không còn “nút thắt” nào nữa. Trong triển khai, cần bảo đảm nguyên tắc quản trị tốt gồm 3 yếu tố: một là công khai - minh bạch thông tin; hai là tạo cơ chế để người dân tham gia giám sát; và ba là bên quản lý, bên triển khai phải thực hiện trách nhiệm giải trình trước các ý kiến giám sát.  

- Theo ông, việc xác định giá của các khu đất sau khi mở rộng đường theo ông nên được thực hiện thế nào để xác định đúng giá trị thực, không gây thất thoát tiền của nhà nước?

Trước hết, đừng bao giờ nghĩ rằng đây là phương thức nhà nước tăng thu từ đất, định giá thấp làm cho nhà nước thất thu. Đây là phương thức làm giảm đáng kể chi ngân sách cho thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bảo đảm bền vững xã hội do giải quyết thỏa đáng lợi ích của những người đang sử dụng đất ven hạ tầng.

Trong phương thức thu hồi đất này, định giá đất cũng là một yếu tố quan trọng gắn với lợi ích của những người đang sử dụng đất. Cụ thể là phải định giá đất theo hạ tầng cũ và định giá đất theo hạ tầng mới để xem tỷ lệ giảm diện tích bao nhiêu là phù hợp, dễ được người đang sử dụng đất đồng thuận. Phương pháp thặng dư trong kỹ thuật định giá đất hoàn toàn có thể đáp ứng được nhu cầu định giá đất theo thời gian của các dự án đầu tư. Đây là câu chuyện kỹ thuật, không liên quan gì đến thể chế quản lý. 

Phương án thu hồi thêm đất rồi bán đấu giá do TP.HCM đề xuất áp dụng sẽ tạo được mặt phố đô thị hiện đại. (Ảnh minh họa)

- Lâu nay nhà nước vẫn bỏ ra một số tiền khổng lồ ra để đền bù, trong khi những nhà dân được ra mặt đường lớn là những người được hưởng lợi nhiều nhất. Vậy theo ông, phương án bồi thường này sẽ mang lại nguồn thu thế nào cho nhà nước?

Như trên đã nói, phương thức thu hồi đất của dân kề bên hạ tầng, tái định cư dân đi nơi khác và đem đất ra đấu giá để nhà nước thu tiền đã thực hiện tại Đà Nẵng và đang thí điểm tại Cần Thơ mới liên quan tới nguồn thu lớn cho nhà nước. Đây là cách thu lớn từ đất cho nhà nước nhưng không bảo đảm bền vững xã hội, và sẽ không thực hiện nổi tại các siêu đô thị như Hà Nội và TP.HCM.

Phương thức đề xuất tại Đề án của TP.HCM không nhằm mục đích chính là tăng thu từ đất cho ngân sách, mà đích cần đến chia sẻ lợi ích giữa nhà nước và những người đang sử dụng đất. Qua kinh nghiệm của các nước, người ta thường cố gắng phân bổ lại đất đai ven đường sao cho công bằng gắn với quy hoạch đô thị, phần đất dôi dư sau khi phân bổ lại được đem ra đấu giá để lấy kinh phí thực hiện sắp xếp lại, có thể bù đắp thêm cho kinh phí làm đường. Được thế là tốt lắm rồi. 

- Với phương án bồi thường như trước đây, ông có thể lấy vài dẫn chứng về những thiệt hại cho ngân sách nhà nước không?

Phương thức bồi thường vẫn làm là thu hồi đất của dân và tính bồi thường theo giá đất phù hợp thị trường. Như trên đã nói, nếu hạ tầng đến đâu thu hồi đất đến đó thì chi phí bồi thường, hỗ trợ chiếm tới 80% kinh phí dự án, tức là chi phí để phát triển hạ tầng tăng lên gấp 5 lần tạo nên những “con đường đắt nhất hành tinh”. Nhà nước chi quá lớn mà không thu được gì.

Theo cách làm của Đà Nẵng, người ta thu hồi thêm 2 bên đường một diện tích bằng khoảng độ rộng con đường đó. Giả sử giá đất sau khi có hạ tầng mới tăng lên 5 lần thì 2 lần để chi cho bồi thường cả phần đất cho hạ tầng và phần đất thu rộng hơn, còn lại 3 lần thì chỉ 20% của 1 lần được sử dụng làm đường, nhà nước thu được vào ngân sách 2,8 lần. Cứ theo giá trị của dự án mà ước tính được nhà nước thu ngân sách được bao nhiêu. Đây là thu từ giá trị tăng thêm của đất đai do hạ tầng mang lại.

Khi làm theo phương án của TP.HCM đề xuất thì thu từ giá trị đất tăng thêm sẽ bị giảm đi do phải chia sẻ với những người bị thu hồi đất và một phần kinh phí thu được phải sử dụng để thực hiện quy hoạch lại hai bên đường phố mới.    

- Phương án thu hồi thêm đất rồi bán đấu giá này, theo ông có thực sự thay đổi bộ mặt đô thị không?

Như trên đã nói, phương thức thu hồi đất do TP.HCM đề xuất áp dụng sẽ tạo được mặt phố đô thị hiện đại như quy hoạch cảnh quan đô thị đặt ra. Không còn những thửa đất quá nhỏ bé làm ra các nhà “siêu mỏng, siêu méo”. Mặt khác, cũng có cơ hội có đất để phát triển nhiều hạ tầng khác cần thiết cho phát triển đô thị thông minh. Theo tôi, điều quan trọng nhất của phương thức này là dựa trên đồng thuận xã hội để đạt được bền vững về cả xã hội và môi trường trong phát triển.