Số phận của siêu dự án condotel sắp được 'thông chốt'

Từ kỳ vọng 'gà đẻ trứng vàng'...

Dự án Cocobay nằm trên đường Trường Sa (TP Đà Nẵng), diện tích khoảng 31ha, tổng vốn đầu tư 11.000 tỷ đồng, được khởi công từ năm 2016. Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (thuộc Tập đoàn Empire) từng hứa hẹn triển khai khoảng 10.000 phòng tiêu chuẩn 3-5 sao, trong đó đa số là condotel.

Cocobay Đà Nẵng từng nổi đình đám trên thị trường khi năm 2017 được ngôi sao bóng đá Cristiano Ronaldo (CR7) ký hợp đồng giữ chỗ đặt mua căn hộ condotel ở Cocobay Towers, tòa tháp đôi cao nhất Việt Nam (gần 200m), với điểm nhấn là chiếc cầu pha lê ôm trọn và kết nối 2 đỉnh tòa tháp.

Đặc biệt, dự án này còn gây sốt thị trường khi chủ đầu tư đưa ra lợi nhuận lên tới 12%/năm, được hỗ trợ vay vốn 70%, trong thời hạn tối đa 25 năm. Đây được coi là mức cam kết tốt nhất tại thời điểm bấy giờ, khi mà các dự án bất động sản du lịch, giải trí trên thị trường chỉ khoảng 8 - 10%/năm.

Cocobay Đà Nẵng từng gây xôn xao dư luận vì không trả được cam kết lợi nhuận như đã hứa. (Ảnh: Châu Thư).

Sau thời gian cam kết, tức từ năm thứ 9 trở đi, nếu khách hàng có nhu cầu tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư sẽ được Tập đoàn Empire chia sẻ lợi nhuận theo tỷ lệ 75/25 (75% cho khách hàng và 25% cho chủ đầu tư).

Theo quảng cáo, dự án này còn sở hữu những trung tâm thương mại sầm uất, hội tụ nhiều thương hiệu thời trang danh tiếng của thế giới. Khu ẩm thực phong phú cùng chất lượng dịch vụ đẳng cấp sẽ đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng. Ngoài ra, các dịch vụ giải trí cao cấp khác như rạp chiếu phim kỹ thuật cao, coffee shop, câu lạc bộ đêm, dịch vụ chăm sóc sắc đẹp cũng giúp kỳ nghỉ của du khách thêm thú vị.

Với vị trí đắc địa trên đường Trường Sa nối Hội An và Đà Nẵng, từ Cocobay, du khách chỉ mất khoảng 20 phút để di chuyển đến các địa điểm nổi tiếng trong khu vực. Đó là những bãi biển tuyệt đẹp của Đà Nẵng hay công trình cổ kính, trầm mặc trong khu phố cổ Hội An. 

...đến 'quả bom' trên thị trường condotel

Ít ai ngờ, chỉ sau đó không lâu Cocobay Đà Nẵng bị coi là "quả bom" chờ nổ của thị trường condotel khi cuối năm 2019, chủ đầu tư dự án này thông báo ngừng trả lợi nhuận như đã cam kết, khiến cả thị trường condotel đóng băng.

Lý do được Tập đoàn Empire đưa ra là việc kinh doanh loại hình sản phẩm bất động sản condotel gặp nhiều khó khăn. Khung pháp lý chưa hoàn thiện dẫn đến nhiều bất cập, thủ tục tại địa phương có vướng mắc. Điều này ảnh hưởng đến hoạt động khai thác và vận hành dự án. 

Theo đó, từ ngày 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Công ty Thành Đô chấm dứt việc chi trả thu nhập như cam kết trong hợp đồng mua bán condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Phía chủ đầu tư sẽ chỉ chịu trách nhiệm chi trả lợi nhuận đến hết ngày 31/12/2019 cho các chủ sở hữu condotel. 

Cùng với đó, Công ty Thành Đô cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng.

Thứ nhất là khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm.

Hoặc vẫn giữ lại các condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh với bản hợp đồng mới 10 năm, trong đó lợi nhuận trong 3 năm đầu theo thị trường. Sau 3 năm thì lợi nhuận cố định hoặc 80% lãi từ kinh doanh sản phẩm này.

Thứ hai, Công Thành Đô gợi ý khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán và giao lại các sản phẩm condotel cho khách hàng để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây. Đồng thời khách hàng nếu tự kinh doanh thì phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.

Giải pháp thứ ba là hai bên tiến hành thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký, khấu một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh…và khách hàng bàn giao lại sản phẩm cho Công ty Thành Đô. Thời hạn chi trả chậm nhất đến 30/9/2020. Trong thời gian chưa chi trả, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10%/năm đối với số tiền đó.

Cũng sau cú sốc Cocobay Đà Nẵng, thị trường condotel gần như đóng băng khi liên tiếp nhiều dự án condotel không trả được lợi nhuận cho nhà đầu tư như đã cam kết.

Đáng nói, từ đây, pháp lý của loại hình này cũng được "mổ xẻ" và cho thấy nhiều lỗ hổng khi thực tế loại hình này chưa được "khai sinh".

Gần 10 năm bất động chờ "hồi sinh"

Dự án Cocobay Đà Nẵng sắp được tháo gỡ vướng mắc sau nhiều năm. (Ảnh: Châu Thư).

Sau sự cố không trả được lợi nhuận cho nhà đầu tư như cam kết, năm 2019, Cocobay được UBND TP Đà Nẵng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, trong đó có nội dung chuyển đổi 50% condotel thành căn hộ chung cư.

Theo đó, 1.016 căn condotel trong tổng số 1.856 căn đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1, 2, 3 được chuyển thành căn hộ chung cư và 544 căn condotel trong tổng số 1.657 căn tại công trình chưa xây dựng ở tòa nhà Cocobay Tower cũng được chuyển thành căn hộ chung cư.

Quyết định này cho phép chuyển đổi các công trình condotel cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề, đồng thời bổ sung quy hoạch một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe...

Giữa tháng 4/2024, Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) - chủ đầu tư dự án này có báo cáo UBND TP Đà Nẵng, Sở Xây dựng Đà Nẵng về việc dự án sẽ được triển khai lại khoảng đầu tháng 5.

Theo chủ đầu tư, dự án bị đình trệ do ảnh hưởng của dịch COVID-19 và các tác động sau dịch, công tác chuẩn bị đang được gấp rút triển khai.

Theo kế hoạch, công ty sẽ khởi động lại dự án và dự kiến hoàn thành ở nhiều mốc khác nhau.

Như tại phân khu HH3, gồm tòa nhà thương mại căn hộ khách sạn và căn hộ chung cư cao cấp Cổ Cò 1, sẽ hoàn thành trong tháng 10/2024; các khối nhà ở liền kề Vườn Phố hoàn thành tháng 9/2024. Phân khu HH2, gồm tòa nhà thương mại căn hộ khách sạn và căn hộ chung cư cao cấp Cổ Cò 3, dự kiến hoàn thành tháng 6/2025...

Tuy nhiên, đến cuối năm 2024, tại dự án Cocobay không có hoạt động xây dựng nào diễn ra. Siêu dự án vẫn rơi vào cảnh tiêu điều, hoang tàn.

Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Đà Nẵng vừa báo cáo tiến độ thực hiện tháo gỡ về xác định lại giá đất để truy thu nghĩa vụ tài chính đối với các khoản thất thu, miễn giảm đối với loạt dự án, trong đó có khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay Đà Nẵng).

Theo đó, dự án này sẽ được cơ quan chức năng tham mưu thành phố hoàn thành tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong quý I/2026.

Trong quá trình thực hiện tính toán nghĩa vụ tài chính, sở đề xuất thành phố giao các đơn vị liên quan khẩn trương thực hiện rà soát và hướng dẫn chủ đầu tư, chủ sử dụng đất bổ sung các thủ tục về đầu tư, xây dựng, môi trường, đất đai… (nếu còn thiếu) đảm bảo sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì dự án được tiếp tục thực hiện hoặc cấp “sổ đỏ”.