Phải lập dự án mới được xây bán, chung cư mini nguy cơ thoái trào

Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua có nhiều điểm mới, trong đó đáng chú ý là việc đầu tư nhà có nhiều căn hộ để bán, cho thuê (thường gọi là chung cư mini) phải lập dự án.

Nhận định về điều này, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng, việc siết xây dựng và quản lý chung cư mini là cần thiết vì loại hình này đã phát triển tràn lan suốt thời gian dài với nhiều sai phạm.

Thị trường chung cư mini sẽ bị siết chặt trong thời gian tới. (Ảnh: Công Hiếu).

Các chung cư mini trong thời gian tới gần như sẽ không thể bán cho người dân nếu không lập dự án đầu tư. Việc phát triển chung cư mini vì thế sẽ bị hạn chế đáng kể do những quy định chặt chẽ về thủ tục. 

Trong khi đó, việc lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ là thách thức rất lớn. Bởi lẽ, chung cư mini là các nhà ở cao tầng, được xây dựng trên diện tích 200 - 300 m2 là chủ yếu, nằm trong ngõ ngách sâu. Vì vậy, việc phải lập dự án như các chung cư thương mại bình thường là điều gần như không thể.

“Với những con ngõ bé chưa đầy 2 mét thì không thể lập được quy hoạch 1/500 vì nhiều yếu tố không đảm bảo như: vấn đề phòng cháy chữa cháy, hạ tầng, chỉ tiêu dân số và đánh giá tác động môi trường. Việc đáp ứng được các yêu cầu này với các chung cư mini hiện nay gần như không thể”, ông Toản phân tích.

Cũng theo ông Toản, với chung cư thương mại, việc cấp phép dự án, lập quy hoạch có thể sẽ mất tới vài năm, thì chung cư mini khoảng thời gian này sẽ lâu hơn nữa.

Nhiều chung cư mini nằm trong các ngõ ngách sâu không đủ tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy. (Ảnh: Công Hiếu).

Bên cạnh đó, các chung cư mini chủ yếu là xây dựng ở trong các khu vực trung tâm, nên quy định về độ cao công trình rất khắt khe, thông thường mảnh đất 200 m2 chỉ được xây dựng khoảng 5 - 6 tầng. Với mật độ và chiều cao này chủ đầu tư không thể có lãi được, nên sẽ không ai làm.

Thực tế, hiện nay, có tới 95% chung cư mini đang tồn tại là xây dựng sai phép, bởi lẽ nếu làm đúng quy định thì chủ đầu tư chưa làm đã thấy lỗ.

"Nếu mua một khu đất 200 m2 với giá 10 tỷ, nhưng chỉ được xây 5 tầng và xây 70% diện tích, tức là được 700 m2, chi phí cả tiền đất và tiền xây dựng là khoảng 22 triệu đồng/m2. Nếu bán với giá 25 triệu đồng/m2, thì rõ ràng xây 5 tầng chủ đầu tư không có lãi", ông Toản dẫn giải.

Chính vì vậy, theo ông Toản, thời gian tới, loại hình chung cư mini nguy cơ rơi vào thoái trào vì việc phải lập dự án đầu tư mới được xây dựng sẽ khiến cho nhiều người không thể làm được.

Với những chung cư mini đáp ứng được các điều kiện để triển khai xây dựng thì giá thành cũng sẽ rất cao, không có tính cạnh tranh với chung cư thương mại vì chi phí đầu tư quá đắt.

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cũng ủng hộ quan điểm của Luật Nhà ở là phải siết chặt quản lý đối với loại hình chung cư mini bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ và sự an toàn của chủ sở hữu.

Ông Quyết cho rằng, việc lập dự án bình thường cũng mất khoảng hai, ba năm chi phí cho khâu này chiếm khoảng 5 - 10% tuỳ quy mô và vị trí dự án.

Trong khi việc lập dự án này rất phức tạp, không phải người dân nào cũng có thể tự đi làm được. Loại hình chung cư mini chủ yếu nằm trong các ngõ ngách sâu nên rất khó để đảm bảo vấn đề phòng cháy chữa cháy.

“Thời gian tới, khi xây dựng chung cư mini, chủ sở hữu sẽ buộc phải thành lập doanh nghiệp. Khi đó, sẽ không thể trốn được thuế như hiện tại, các chủ nhà có đất rồi tự xin cấp phép xây dựng”, ông Quyết nói.

Các quy định minh bạch, rõ ràng hơn sẽ giúp loại hình chung cư mini phát triển đúng hướng, nhưng cũng khiến cho nhiều người không thể kiếm lời được từ loại hình này.

Theo ông Quyết, thời gian tới, giá bán của chung cư mini sẽ cao hơn nhưng người dân sẽ được pháp luật bảo vệ, có môi trường sống an toàn hơn. 

“Thị trường xây, bán và cho thuê chung cư mini sắp tới sẽ rất phức tạp, nên cuộc chơi sẽ chỉ dành cho những nhà phát triển chuyên nghiệp, có thể hình thành các công ty chuyên nghiệp chuyên đi phát triển mô hình này. Còn các hộ cá nhân riêng lẻ hay nhà đầu tư nghiệp dư sẽ khó tham gia vào loại hình này”, ông Quyết nhấn mạnh.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, cần thiết phải quy định xây dựng từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án đầu tư, như một dự án bình thường để thể hiện trách nhiệm, không phân biệt quy mô, số căn. Khi bán thực hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản. 

Ngoài ra, trong hồ sơ, giấy phép xây dựng phải thể hiện rõ được xây bao nhiêu căn hộ, bao nhiêu tầng, mỗi tầng bao căn, mỗi căn bao nhiêu m2. 

Bên cạnh đó, cũng phải đáp ứng các tiêu chí về PCCC; xây dựng phải có sở hữu chung, sở hữu riêng; bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trong mọi tình huống; được cấp giấy với từng căn hộ,…

Theo quy định mới, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.