Năm 2022, sốt đất có xảy ra?

Sau một thời gian ngưng sốt, những ngày cuối năm 2021, thị trường bất động sản lại rục rịch “nổi sóng” ở nhiều khu vực trên cả nước. "Thị trường bất động sản đang sốt", đó là đánh giá của rất nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo nhận định của giới phân tích, cơn sốt này sẽ “sớm tàn” dù đang sôi động bởi thiếu cơ sở nền tảng. Cơn sốt đất cuối năm 2021 hình thành dựa trên niềm tin của nhà đầu tư về thị trường sau dịch. 

Tuy nhiên, đa số các chuyên gia cho rằng, cơn sốt đất sẽ khó có thể xảy ra vào năm 2022.

Không nhiều lý do để có sốt đất

Gần ba thập kỷ qua bất động sản chứng kiến 4 lần sốt đất và 3 đợt đóng băng với chu kỳ lặp lại sau mỗi 7-8 năm. Công ty Propzy vừa công bố nghiên cứu Chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 28 năm (bắt đầu từ năm 1993 đến nay) cho thấy, 7 năm diễn ra "sốt đất" một lần và những cột mốc đóng băng xuất hiện sau 8 năm.

Cụ thể, giai đoạn 1993-1994 thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. 7 năm sau, tức vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002.

Sẽ khó xảy ra sốt đất năm 2022.

Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008, nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.

Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần. Vì vậy, đà giảm này có thể sẽ kéo dài sang năm 2022.

Bên cạnh đó, giới chuyên gia cũng dự báo, đợt dịch COVID-19 bùng phát lần thứ tư đang đẩy thị trường địa ốc đối diện kịch bản xấu nhất 10 năm qua và khó có thể xảy ra đợt sóng nóng sốt nào nếu dịch bệnh chưa được kiểm soát.

Chuyên gia Cấn Văn Lực nhận định, về cơ bản giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua, khả năng năm 2022 sẽ lạc quan hơn khi các hoạt động kinh tế phục hồi trở lại.

Ông nhấn mạnh, "sóng" bất động sản khó đứng yên, sẽ nhấp nhô nhưng biên độ lớn hay nhỏ thì khác nhau. Năm 2021 được đánh giá là biên độ tương đối lớn do quy hoạch, xuất hiện thông tin đồn thổi, thổi giá.

Tuy nhiên sang năm 2022, những vấn đề này kỳ vọng được kiểm soát tốt hơn. Trong khi đó các nhà đầu tư cũng ngày càng thông thái hơn…Do đó, thị trường trong năm tới có thể vẫn xuất hiện một số đợt điều chỉnh giá nhà đất nhưng không mạnh và không đột biến như các năm trước đó.

Năm 2022 giá bất động sản sẽ đi vào thực tế hơn. 

Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES 2021 do batdongsan.com.vn tổ chức mới đây, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) đánh giá, năm 2022 chủ yếu có vấn đề nổi cộm là gỡ vướng pháp lý cho các chủ đầu tư. Tín hiệu để tạo ra một cơn sốt ở góc độ đầu tư vào năm sau tôi thấy không rõ ràng. Do đó sẽ khó xảy ra những cơn sốt do đầu cơ thổi giá, bơm giá,..

Ông cũng cho biết, các đợt tạm gọi là "sốt giá" đầu năm 2021 là do các thông tin về thị trường, nguồn cung, quy hoạch, sự thay đổi của điều kiện hạ tầng,...

“Những lý do này đều đã được gợi mở trong năm 2021. Đơn cử như kế hoạch phát triển hạ tầng hiện nay đã được công bố và trong năm 2022 rất khó có những điểm nóng để tạo ra sốt đất”, ông Nghĩa dự đoán. 

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, năm 2022 giá bất động sản sẽ đi vào thực tế hơn, tập trung ở những khu vực với những công trình phát triển bền vững. Mặt bằng giá bất động sản sẽ được điều chỉnh lại phụ thuộc vào tiến độ triển khai công trình.

"Nếu dự án không được thực hiện hay không có thêm thông tin đáng tin cậy, giá sẽ phải điều chỉnh để phù hợp với tiềm năng khu vực", ông Quốc Anh nói.

Giá đất vẫn có xu hướng tăng

Dù khó xảy ra sốt đất, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, giá đất vẫn có xu hướng tăng. Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển R&D DKRA Vietnam nhận định, bước sang năm 2022, áp lực tăng giá sẽ rất lớn bởi các lý do chính đã bắt đầu xuất hiện từ quý I/2021 (lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng).

“Đặc biệt, từ quý II/2022, khi kinh tế phát triển mạnh trở lại, Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân cho cả trẻ em, thì bất động sản sẽ càng có đà tăng giá”, vị chuyên gia đưa ra dự báo.

Theo ông Hoàng, đất nền các tỉnh giáp ranh vẫn là dòng sản phẩm được ưu tiên hàng đầu. Phân khúc căn hộ, đặc biệt căn hộ tầm trung sẽ luôn được những người có kế hoạch mua nhà tìm kiếm và lựa chọn, tuy nhiên, nguồn cung mới có thể tiếp tục hạn chế.

Giá đất nền tại các dự án thuộc huyện Bình Chánh đã tăng từ 10-30% chỉ trong vòng nửa năm trở lại đây. Ảnh: Hà Bùi.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, nguồn cung trên thị trường sụt giảm mạnh bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản lớn nhưng do ảnh hưởng bởi dịch nên giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn.

Rõ ràng, với kịch bản nguồn cung sản phẩm còn tiếp tục khan hiếm, lực cầu vẫn tốt, cộng hưởng lực đỡ từ nhà đầu tư F0, sự nóng lên của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới như dự báo nhiều khả năng là có cơ sở.

"Sang năm 2022, xu hướng giá bất động sản có thể tiếp tục tăng ở mức cao vì nguồn cung yếu do thủ tục đầu tư vẫn chưa được tháo gỡ triệt để và lực cầu đang được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn", ông Đính nhận định.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nguy cơ lạm phát bao trùm nền kinh tế đang hiển hiện.

“Theo quy luật, bất động sản sẽ là kênh trú ẩn an toàn cho một bộ phận người giàu trong xã hội khi xảy ra lạm phát. Điều này sẽ tăng giá bất động sản, qua đó làm giảm cơ hội mua nhà của người lao động có thu nhập thấp và trung bình”, ông Châu nhận định.