Một triệu ngôi nhà giá rẻ tại TP.HCM có quỹ đất từ đâu?

Mới đây, chủ tịch UBND TP.HCM đã đưa ra kế hoạch phát triển 1 triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động. Chương trình này được đánh giá là một động thái rất thiết thực của UBND TP nhằm hỗ trợ những người có thu nhập thấp, người lao động có được nơi an cư lạc nghiệp.

Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, có hai yếu tố sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của kế hoạch phát triển một triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động, đó là vị trí và quỹ đất.

Về vị trí, dễ thấy rằng các dự án động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ không đạt được những vị trí như các dự án bất động sản thương mại.

Về yếu tố thứ hai - quỹ đất, đây là yếu tố đóng vai trò quyết định giá thành sản phẩm, tính hiệu quả của dự án. Nếu các doanh nghiệp tự đi "làm đất" - nghĩa là đi mua đất và làm những thủ tục để giao lại cho TP, sau đó TP giao lại cho các dự án thì giá đất rất cao và mất nhiều thời gian, sẽ khó thực hiện. Chính vì vậy, ông Khương cho rằng nếu TP có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án thì sẽ khả thi hơn.

"Bên cạnh đó, liên quan vấn đề về thời gian thực hiện, với trọng tâm là các vấn đề pháp lý, tôi nghĩ rằng việc cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc thì mới giải quyết được bài toán trong 2022 đạt được chỉ tiêu một triệu căn hộ - một chỉ tiêu khá thử thách", TS Sử Ngọc Khương nói thêm.

TS Khương khẳng định quỹ đất khu vực trung tâm như quận 1, quận 3, quận 7 đã không còn. Do vậy, TP có thể cân nhắc hai phương án, một là hướng sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước tại những khu vực này để dành cho những dự án nhà ở giả rẻ. Thứ hai là có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi… vì đây là những địa bàn có quỹ đất trống phù hợp.

Tuy nhiên, vấn đề về khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi sinh sống cũng là điều cần phải tính toán, nhằm đảm bảo đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân.

Cùng với đó, đối tượng chính của chính sách nhà ở giá rẻ là đối tượng lao động - nhóm chịu nhiều ảnh hưởng nhất trong đợt dịch COVID-19. Vấn đề căn cơ của lực lượng lao động trong thời gian qua là thu nhập thấp không ổn định, vì thế tiền thuê nhà của họ trở thành một gánh nặng không nhỏ.

"Nếu chúng ta chỉ nghĩ tới việc giảm giá thuê nhà 30- 50% thì điều này làm cho người lao động không liên kết được sự cống hiến của họ cho thành phố này. Vì thế, thay vì cho thuê giá rẻ thì sao chúng ta không nghĩ đến việc bán nhà cho họ với giá phù hợp nhất, cộng với ưu đãi về thanh toán, với chu kỳ chi trả lên đến 30 năm, 50 năm", TS Khương nhấn mạnh.

Theo ông, nếu bán nhà với giá rẻ và chu kì trả nợ dài, thì cho dù trong thời kì khó khăn đi nữa, họ vẫn có sự gắn bó, tránh tình trạng "bỏ phố về làng". Việc cho thuê giá rẻ không phải là hướng giải quyết được vấn đề một cách triệt để, đồng thời cũng không thu hút được lực lượng lao động. Nếu TP có những sản phẩm nhà ở có sẵn thì thay vì nghĩ đến việc cho thuê, TP nên nghĩ đến câu chuyện bán nhà giá rẻ với phương thức thanh toán dài hạn với chu kì 30-50 năm như các nước trên thế giới.

Mặc dù vậy, các vấn đề về thủ tục pháp lý lại làm cho giá trị sản phẩm cuối của bất động sản có biên lợi nhuận thấp đi, do đó các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp không được các nhà đầu tư bất động sản quan tâm.

Về phương diện tài chính đối với các chủ đầu tư nhà ở, TS Khương cho biết nếu dự án được phê duyệt nhanh chóng, có quỹ đất giá rẻ và biên độ lợi nhuận của họ từ 7-10% thì các chủ đầu tư sẽ sẵn sàng làm. Có nhiều chủ đầu tư dù lợi nhuận thấp hơn, họ vẫn làm vì sự tâm huyết muốn đóng góp cho xã hội.