10:52 25/11/2024
Chuyện bốn phương
Do có nhu cầu mua một căn hộ chung cư mới hoặc đã qua sử dụng khu vực quận Hoàng Mai, Hai Bà Trưng cho con trai học đại học năm thứ nhất ở, hơn một tháng nay, chị Trần Thị Phương Liên (TP Nam Định, tỉnh Nam Định) liên tục nhờ người quen ở Hà Nội và cả môi giới tìm kiếm giúp một căn chung cư có 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, 1 bếp.
Vì ngân sách chỉ gói gọn 2 tỷ đồng nên vừa nhờ người quen và môi giới, lại là dân buôn vải, chị Liên thường xuyên lên chợ Ninh Hiệp (Gia Lâm, Hà Nội) lấy hàng và chủ động thời gian tìm kiếm căn hộ, dự án để giảm chi phí cũng như tìm được khu vực phù hợp.
Môi giới chung cư cũng tung nhiều chiêu để săn khách hàng. (Ảnh: Kỳ Phương).
Tuy nhiên, sau hơn 1 tháng nhờ môi giới và được giới thiệu, chị Liên tá hỏa phát hiện, cùng một diện tích, vị trí tương đương hoặc cùng dự án nhưng môi giới báo giá chênh khá nhiều so với giá chủ cũ hoặc chủ dự án đưa ra.
Điển hình, tại dự án chung cư Rose Town (79 Ngọc Hồi, Hoàng Mai, Hà Nội) ở thời điểm hiện tại, căn 2 phòng ngủ diện tích từ 71 - 78 m2, chủ đầu tư đưa ra mức giá từ 2,4 tỷ đồng; căn 3 phòng ngủ, diện tích 88 - 104 m2, giá từ 2,8 tỷ đồng, tương đương từ 31,8 - 33,8 triệu đồng/m2 trở lên.
Theo chị Liên, nắm bắt được tâm lý người mua, môi giới đẩy giá chung cư quá cao, từ vài triệu đến hàng chục triệu đồng/m2 so với giá chủ đầu tư đưa ra khiến việc tìm kiếm nhà ở của người có nhu cầu rất khó.
"Việc môi giới đẩy giá ăn chênh quá cao khiến người có nhu cầu mua nhà ở thực sự phải mua với giá đắt hơn rất nhiều, bởi người mua nhà không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư, mà phải thông qua môi giới hoặc các sàn giao dịch”, chị Liên nói.
Để làm rõ nội dung này, VTC News khảo sát giá tại chung cư The Terra - An Hưng (KĐT An Hưng, La Khê, Hà Đông, Hà Nội). Theo đó, căn hộ diện tích 74 m2, 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, 2 ban công, chủ đầu tư đưa ra giá bán 2,8 tỷ đồng, tương đương với giá hơn 37,4 triệu đồng/m2. Căn 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, diện tích 82 m2, giá 3,1 tỷ đồng, tương đương 37,5 triệu đồng/m2. Căn 3 phòng ngủ, 3 vệ sinh, diện tích 90 m2 giá 3,5 tỷ đồng, tương đương với 38,8 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, khi PV liên hệ với một số môi giới tại dự án này cho biết, giá căn hộ tại dự án này giao động khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2, tức là được đẩy giá cao hơn từ 7,5 - 15 triệu đồng/m2.
“Nguồn cung chung cư ở Hà Nội rất khan hiếm, nhu cầu người mua thời gian gần đây tăng cao nên giá như vậy là khá mềm. Nếu anh xuống tiền mua ngay thì mua được, nều chần chừ thì sẽ hết hàng và giá sẽ tiếp tục điều chỉnh tăng trong thời gian tiếp theo”, môi giới này nói.
Chia sẻ với VTC News, nhiều môi giới là người quen cho biết, hiện nay không hiếm môi giới dùng chiêu trò “lướt sóng” để ăn lợi nhuận bằng cách chỉ đặt cọc với chủ nhà, sau đó rao bán lại, khi có khách mua thì họ sang tay ngay để ăn chênh lệch.
Môi giới chung cư cũ cũng tung nhiều chiêu trò để câu khách. (Ảnh minh hoạ).
Thậm chí, những môi giới này còn lập ra các Fanpage, hội nhóm mạng xã hội và website chuyên rao bán nhà, đất rồi thay phiên nhau rao bán nhà, đất ở mức giá cao. Để những thông tin này chân thực hơn, các môi giới còn liên kết với nhau để tự tương tác, bình luận về căn hộ hoặc tự tạo ra các giao dịch mua bán BĐS ảo nhằm “lòe” người mua ít kinh nghiệm, người có nhu cầu thật hoặc người tại các tỉnh.
Hay như việc khi cần rao bán một dự án nào đó, môi giới sẽ tung chiêu liên tục đăng tải bài viết trên các phương tiện mạng xã hội để tạo hiệu ứng kích cầu, cho khách hàng thấy rằng khu vực này đang “sốt”, từ đó thu hút người quan tâm.
“Dĩ nhiên, môi giới là nghề trung gian, thu nhập từ việc ăn phần trăm lợi nhuận chênh lệch trong các giao dịch nhà, đất. Tuy nhiên, mức chênh lệch cần phù hợp, không nên quá cao so với thị trường, khiến người mua mất lòng tin”, môi giới Hoàng Văn Bình thông tin.
Thực tế cho thấy, việc môi giới tung chiêu hô hào thị trường BĐS, nhà chung cư "ấm" lên không phải hiếm, nhằm tạo sóng ảo. Thậm chí, có những nhóm môi giới, chủ nhà và cả chủ đầu tư đã bày trò "bắt tay" mua bán, đưa ra công chứng để tạo giao dịch ảo, "tay trái" bán sang "tay phải".
Vì thế, người mua cần tỉnh táo trước các chiêu trò của môi giới để tránh rơi vào tình trạng mất thêm tiền hay bị "kẹp" hàng, nhất là trong lúc thị trường còn nhiều khó khăn như hiện tại.
Tìm hiểu của VTC News cho thấy, các môi giới thường có quy tắc chung là với các dự án căn hộ chung cư, tỷ lệ mất giá sau 3 - 4 năm sử dụng rơi vào khoảng 20%. Trên 5 năm sẽ cộng dồn tỷ lệ khấu hao và tùy thuộc vào quy định của từng sàn.
Ví dụ, khách hàng muốn mua một căn hộ với giá 2 tỷ đồng. Trong vòng 4 năm, gia chủ muốn bán lại, bên môi giới sẽ trừ đi 20%, tức là 400 triệu đồng. Sang năm thứ 5 mới muốn bán thì tỷ lệ khấu trừ sẽ là 22 - 23%, tùy thỏa thuận. Đáng chú ý, với các căn hộ ở dự án chưa có sổ hồng, căn hộ có thời hạn 50 năm, mức khấu hao sẽ tăng lên, rơi vào khoảng 25 - 35% để ép giá người bán.
Dẫn ví dụ của mình, chị Phương Thị Thủy (Hà Giang) cho biết, cuối tháng 10 chị mua căn chung cư cũ, diện tích 82m2 tại Định Công (Hoàng Mai, Hà Nội) với giá 2,5 tỷ đồng, tương đương với 30,5 triệu đồng/m2.
“Khi hỏi thì môi giới nói khu vực Định Công không có dự án mới nên các căn chung cư giá tăng rất cao. Hiện căn 82 m2 này có giá 3,1 tỷ đồng. Sau 2 lần đi lại, tôi có nhờ người quen xin được số điện thoại của chủ nhà và hỏi giá trực tiếp họ nói, rao bán 2,6 tỷ đồng, tương đương 31,7 triệu đồng/m2.
Nếu so giá chủ nhà đưa ra, môi giới đã đội lên để ăn chênh tới 500 triệu đồng/căn diện tích 82m2. Sau khi thống nhất phương án mua bán giữa chủ cũ và chủ mới và cắt phần trăm hoa hồng cho môi giới, chúng tôi gọi môi giới đến chi 80 triệu hoa hồng. Căn hộ tôi mua khá ưng ý, kể cả chi phầm trăm hoa hồng nhưng vẫn rẻ hơn so với môi giới đưa ra đến 420 triệu đồng”, chị Thuỷ nói.
Chị Thuỷ cũng chia sẻ kinh nghiệm, nếu khách hàng muốn mua sát giá thì nên chủ động khảo sát và so sánh giá nhà với các căn hộ tương tự ở cùng dự án, cùng khu vực, cùng phân khúc.
“Nếu thấy mức giá chênh quá cao so với giá môi giới đưa ra thì phải cân nhắc và chủ động tự giao dịch, mặc cả hoặc tìm đến chủ thực sự. Tuy nhiên, khách hàng cũng không nên lật kèo, cắt phần trăm hoa hồng của môi giới”, chị Thủy nói.