Làm nhà vừa túi tiền để thị trường bất động sản ‘ấm lên’?

“Hai vợ chồng tôi thuê nhà trọ đã 7 năm nay và không biết đến bao giờ mới mua được nhà ở TP.HCM”, chị Nguyễn Thị Thủy, ngụ quận Tân Bình nói.

Chị Thủy cho biết, chị làm kế toán cho một công ty may mặc với mức lương 10 triệu đồng/tháng. Chồng chị làm nhân viên kỹ thuật của một công ty xây dựng với mức lương 12 triệu đồng/tháng. Tổng thu nhập 22 triệu đồng chỉ đủ để hai vợ chồng trang trải cuộc sống và lo cho con gái 6 tuổi ăn học.

Theo chị Thủy, hai vợ chồng chị cũng tiết kiệm được vài trăm triệu đồng nhưng số tiền này không thể mua nhà. Số tiền tối thiểu vợ chồng chị cần có là khoảng 600 triệu đồng, như vậy ngân hàng mới cho vay để mua những căn hộ cũ và rẻ nhất tại thành phố.

Chị Thủy chia sẻ, cho dù có 600 triệu đồng nhưng thu nhập hàng tháng không tăng, vợ chồng chị cũng không có tiền đóng gốc, lãi cho ngân hàng. Chính vì vậy, giấc mơ sở hữu nhà vẫn rất xa vời.

Cũng như gia đình chị Thủy, anh Võ Thanh Tuấn - chuyên viên truyền thông của một công ty nước ngoài cũng chưa mua được nhà dù mức thu nhập hiện tại là 16 triệu đồng/tháng.

Theo anh Tuấn, nếu mua nhà ở thời điểm hiện tại thì anh cần vay khoảng 1,5 tỷ đồng. Như vậy, số tiền đóng gốc và lãi ngân hàng sẽ “nuốt trọn” số lương của anh.

Trong khi hàng triệu người dân thu nhập thấp và trung bình đang có nhu cầu nhà ở thì phân khúc nhà ở xã hội vẫn phát triển rất ì ạch. Nguyên nhân là do loại hình nhà ở này gặp nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, bất cập trong các quy định, khó vay vốn ưu đãi và khó xác định đối tượng thụ hưởng chính sách.

Tiến sĩ Đoàn Văn Bình, chuyên gia bất động sản nhận định, mặc dù Luật Nhà ở quy định cụ thể điều kiện mua nhà ở xã hội như thu nhập, nơi cư trú, nhà ở… Tuy nhiên, việc xác định đúng đối tượng được mua, thuê hay thuê mua còn gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, quy định các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội là đang chưa phù hợp với thực tiễn. Việc này khiến nhiều dự án dành quỹ đất cho nhà ở xã hội nhưng không sử dụng, lãng phí nguồn lực đất đai và gây mất mỹ quan đô thị.

Đối với các dự án nhỏ, nếu sử dụng 20% diện tích để làm nhà ở nhà hội thì phần diện tích này cũng không đủ để xây dựng một khu nhà ở xã hội đạt tiêu chuẩn với tiện ích, cảnh quan phục vụ người dân.

Cũng theo tiến sĩ Bình, việc tiếp cận vốn vay ưu đãi của người dân, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cũng gặp nhiều khó khăn. Hoạt động tín dụng hỗ trợ phân khúc nhà ở xã hội cũng chưa phát huy tác dụng.

Còn theo bà Trần Lan Anh, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại quận 12, TP.HCM sở dĩ các doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội là do giá đất đã tăng quá cao, lợi nhuận làm nhà ở xã hội quá thấp.

Trong khi đó, các cơ chế, chính sách chưa hỗ trợ nhiều cho doanh nghiệp. Chính vì vậy, các doanh nghiệp ít tham gia làm nhà ở xã hội và chỉ tập trung làm nhà ở thương mại.

Theo các chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, phát triển nhà ở vừa túi tiền (Affordable Housing) sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân có thu nhập ở mức trung bình và cận trung bình, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn bộ thị trường.

Trong nhiều năm qua, việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng, Chính phủ quan tâm và xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. Trong khi đó, nguồn cung liên tục sụt giảm và chưa có dấu hiệu bật tăng kể từ năm 2018 khiến tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng.

Cơ cấu nguồn cung ngày càng “nghiêng” về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha kéo dài này khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Do đó, phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Giai đoạn 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40 - 50 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là nhu cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Cũng theo dữ liệu của VARS, chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chi trả.

Trước bối cảnh đó, VARS cho rằng, cùng với loại hình nhà ở xã hội thì nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính trên thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới, bởi đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu và khả năng thực tế của đại đa số người dân.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, Việt Nam chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền nhưng có thể chỉ ra ra một vài đặc điểm của loại hình này bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở.

Theo đó, hiện nay, nhà ở xã hội chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà...

Nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định, ở các đô thị đặc biệt.

Ông Đính cho rằng, giá nhà ở hợp lý là khi các gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi của thu nhập của họ.

Theo kinh nghiệm đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình. Với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2 - 2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Tuy nhiên, theo ông Đính, trên thực tế hiện nay rất khó để phát triển được các dự án căn hộ có mức giá từ 2 – 2,5 tỷ đồng. Đặc biệt là tại 2 đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, nhưng khó không có nghĩa là không thể.

Ông Đính tin rằng, nếu cả thị trường cùng chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển. Phát triển nhà ở vừa túi tiền song song với nhà ở xã hội

Theo VARS, về phía Nhà nước, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền; nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Trong đó có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng “sức mua" hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự. Hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội...

Bên cạnh đó, tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra ven đô là tất yếu.