Giá chung cư Hà Nội liên tục 'tăng nóng'

Nhận định về giá chung cư Hà Nội thời gian gần đây, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, xét về nhu cầu của người tiêu dùng, xu hướng tăng giá bất động sản là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc giá tăng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. 

Ông Chung nêu nhận định, giá bất động sản tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Bên cạnh đó, chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận cũng là nguyên nhân đẩy giá lên cao bất thường.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE chi nhánh Hà Nội nói: "Gần như đây là lần đầu tiên chung cư Hà Nội tăng giá nhanh trong thời gian ngắn như vậy. Khoảng 10 năm vừa qua, giá chung cư Hà Nội tăng trung bình 5%/năm. Thậm chí giai đoạn 2009 - 2019, giá chung cư ít biến động, có thời gian giảm giá và trung bình chỉ tăng 2%/năm. Từ năm 2022 đến nay, giá chung cư tại thành phố này mới bắt đầu tăng nhanh".

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đánh giá, giai đoạn vừa qua giá chung cư Hà Nội đã tăng rất bất thường, trong bối cảnh kinh tế, thị trường cũng như thu nhập của người dân chưa hồi phục. Hiện tượng này rất có thể do có sự tác động từ nhóm lợi ích. 

Theo nhận định của các chuyên gia, giá chung cư Hà Nội tăng "nóng" thời gian vừa qua là điều bất thường. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

"Giá nhà tăng cao nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng", ông Đính đánh giá.

Theo ông, những nhóm lợi ích này thực hiện được các chiêu trò thổi giá do trên thực tế nguồn cung căn hộ chung cư đang có vấn đề. Trong vài năm gần đây, thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Các dự án trên thị trường chủ yếu là dự án cũ và được mua đi bán lại. Nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng, cung cho người dân, người thu nhập thấp rất ít, cấu trúc sản phẩm không phù hợp.

Ông Đính cho rằng sự việc này không phải dấu hiệu tốt của thị trường, giá tăng cao gây hệ lụy là người dân khó tiếp cận nhà ở, làm tăng chi phí đầu tư sản xuất, người đầu tư chân chính khó tiếp cận tài nguyên đất đai. Vì vậy, Chính phủ cũng đang có các biện pháp điều tiết phù hợp.

Thị trường không tăng nóng như tin đồn?

TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế đưa ra một thực tế, không có chuyện thị trường bất động sản mua chỉ có lời chứ không lỗ, chỉ có tăng chứ không giảm.

"Với việc thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng mở rộng về quy mô, ngày càng có tính kinh tế thị trường, câu hỏi là tại sao thị trường bất động sản hiện nay rất trầm lắng, mua bán rất khó mà giá bất động sản vẫn cứ tăng? Nếu theo quy luật kinh tế thị trường, khi một sản phẩm đầu tư tăng giá, chứng tỏ cầu rất nhiều và sẵn sàng mua, nhưng tại sao người bán lại bán không được hoặc bán rất khó, ngân hàng phát mãi cũng không được? Nhà đầu tư cần tự đặt ra câu hỏi liệu sự tăng giá này có thật sự là đúng theo thị trường không hay chỉ mang tính cục bộ?", ông Hiển nêu vấn đề.

Cũng theo ông Hiển, nếu thật sự thị trường bất động sản đang tăng và vẫn tiếp tục tăng, chứng tỏ thị trường đang rất sung sức, các doanh nghiệp trong ngành không lo gì về vấn đề trả nợ, không cần Nhà nước phải hỗ trợ. Đồng thời, nếu mua nhà để ở thì người mua cần đặt câu hỏi tại sao phải mua những dự án lớn ở xa, giá có thể lên tới 70-80 triệu đồng/m2 hoặc hơn. Trong khi theo ông có những căn hộ thứ cấp ở trung tâm giá thậm chí còn rẻ hơn. 

"Điều này cho thấy thị trường bất động sản không tăng nóng như những tin đồn. Người mua có nhu cầu thật sự để ở có thể thong thả tìm kiếm một nơi có giá hợp lý", ông Hiển đưa ra lời khuyên.

Chuyên gia Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng, hiện nay, tất cả các chủ thể trên thị trường đều xác nhận giá bất động sản tăng cao một cách bất hợp lý. Tuy nhiên, hành lang pháp lý của Việt Nam vẫn chưa có công cụ chính thức nào để chứng minh sự tăng giá này là bất hợp lý.

Để quản lý và điều tiết kịp thời, ông Phong kiến nghị Việt Nam cần xây dựng bộ chỉ số giá nhà ở, giá đất và bất động sản thương mại nhằm đo lường mức độ biến động giá theo thời gian. Bộ chỉ số này, được nhiều quốc gia xây dựng và sử dụng để phân tích kinh tế vĩ mô, không chỉ phản ánh sự tăng trưởng kinh tế mà còn giúp đo lường rủi ro và hỗ trợ ra quyết định cho người dân và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Ngoài ra, ông Phong nhấn mạnh sự cần thiết của một cơ sở dữ liệu lớn, chính xác để đảm bảo thị trường vận hành minh bạch. Có kho dữ liệu đủ lớn sẽ giúp nghiên cứu thị trường hiệu quả, từ đó xây dựng các cơ chế và chính sách điều tiết đúng hướng, đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát giá bất động sản bên cạnh việc tăng nguồn cung.

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội trong quý III của Savills Việt Nam, mức giá sơ cấp đạt khoảng 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm.

Giá thứ cấp trung bình đạt 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm.

Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ. Cụ thể, mặt bằng giá chung cư tại dự án mới đã tăng khoảng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm. Giá bán chung cư cũ cũng tăng, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35% đến 40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Đáng chú ý, có những thời điểm, giá chung cư tăng hàng trăm triệu mỗi tháng. Dữ liệu thị trường của Công ty PropertyGuru Việt Nam cho biết, thị trường chung cư ở Hà Nội từ đầu năm tới nay chỉ có một “khoảng lặng” duy nhất rơi vào tháng 4 và tháng 5, còn lại ở các thời điểm trong năm đều ghi nhận xu hướng đi lên của giá bán, đặc biệt là tăng cao trong những tháng cuối năm.