Đường vành đai 4 khởi công, bất động sản Hà Nội có nổi 'sóng'?

Với tổng mức đầu tư hơn 85.813 tỷ đồng, dài 112,8km, đi qua 3 tỉnh, thành phố là Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Đường vành đai 4 vùng Thủ đô khởi công ngày 25/6.

Gần như ngay sau đó, bất động sản tại quanh khu vực này đã sôi động.

Anh Trần Văn An, môi giới khu vực nhà đất huyện Mê Linh cho biết, từ khoảng cuối tháng 6 đến nay, lượng khách quan tâm đến dự án ở Mê Linh tăng trở lại, ngày nào anh An cũng nhận được các cuộc điện thoại hỏi giá và có khách đăng ký đi xem dự án. Tuy nhiên, khách chỉ quan tâm đến những dự án pháp lý tốt, giá hợp lý và chiết khấu cao.

"Cuối tuần vừa rồi, tôi cũng bán được hai lô liền kề ở Mê Linh cho hai khách đầu tư. Từ đầu năm đến nay, thị trường gần như đóng băng, nhưng từ khi đường vành đai 4 khởi công thì thị trường bắt đầu có giao dịch. Dù không sôi động như trước kia, nhưng ấm lên rõ rệt", anh An thông tin.

Còn theo anh Hải, nhân viên của Công ty Đất Xanh miền Bắc, bên anh hiện nay đang phân phối dự án tại Mê Linh, trước đây, mỗi tháng chỉ bán được 1, 2 lô thì trong một tuần sau khi đường vành đai 4 được khởi công, doanh nghiệp đã bán được 7- 8 lô/tuần. 

Phối cảnh nút giao liên thông giữa vành đai 4 và các trục hướng tâm. (Ảnh: BQL).

Ngoài yếu tố về đường vành đai 4, anh Hải cho biết, đây là dự án đã có sổ đỏ, hạ tầng hoàn thiện, giá hiện không bị đẩy lên quá cao, ở mức 30 - 40 triệu đồng/m2, mức khấu trừ tới 19%/năm cho khách thanh toán sớm, đóng 10% giá trị sản phẩm ký hợp đồng ngay.

Trên các hội, nhóm bất động sản mạng xã hội liên tục xuất hiện thông tin bán đất sát đường vành đai 4. Ví dụ, một môi giới viết: “Thời điểm vàng để x2, x5 dòng tiền là có thật. Dự án đường vành đai 4 đã chính thức khởi công, đất Song Phương – Hoài Đức nằm sát đường vành đai 4, cách Đại lộ Thăng Long 2 km có giá chỉ từ 2 triệu đồng/m2. Đất vườn 50 năm đang chờ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sổ đỏ sang tên chính chủ. Liên hệ ngay em…”.

Hoặc: “Chỉ hơn 5 triệu đồng sát đường vành đai 4, 3 ô tô tránh nhau thoải mái. Sổ đỏ chính chủ ”. Hay: "Cần tiền nên bán lô đất siêu đẹp cạnh dự án đường vành đai 4 vừa khởi công, kích thước vuông vắn, thế đất nở hậu, làm nhà ở hay kinh doanh đều tiềm năng"...

Về giá bán, nhiều môi giới và nhà đầu tư cho biết, so với các thị trường đất nền nặng tính đầu cơ tại nhiều điểm nóng trên cả nước giảm đến mức 20 - 40% thì đất nền khu vực gần đường vành đai 4 vùng Thủ đô đang có mức giảm thấp nhất, từ 10 - 15% so với thời kì sốt đất. 

Theo Batdongsan.com.vn, đến tháng 6/2023, tại khu vực Mê Linh và một số khu đô thị như Hà Phong, Cienco 5…giá đất ở các vị trí đẹp có xu hướng giảm khoảng 15% so với thời đỉnh cao, dao động phổ biến 45-55 triệu đồng/m2. Tại Hà Đông, những vị trí hưởng lợi từ dự án vành đai 4 Hà Nội như đất nền Yên Nghĩa cũng đã giảm giá từ mức khoảng 63-70 triệu đồng/m2 về mức phổ biến là 58-63 triệu đồng/m2.

Trong khi đó ở khu vực Cự Khê (Thanh Oai) gần khu nút giao thông nằm giữa 2 đường cành đai là Cienco 5 và đường cành đai 4, giá đất vẫn đang duy trì ở mức 55 - 60 triệu đồng/m2, giảm khoảng 10 - 12% so với cuối năm 2022. Còn đất nền Bình Minh được chào bán ở mức 40 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5 - 10 lần so với thời kì sốt đất.

Đáng chú ý, đất tại Đan Phượng mặc dù vẫn duy trì mức giá 48 - 55 triệu đồng/m2 đối với vị trí mặt đường Tân Lập nhưng đây là mức giá đã giảm 3 - 6 lần so với giữa năm ngoái, còn ở đường Tân Hội cũng giảm khoảng 5 lần, về mức 50 triệu đồng/m2.

Khó 'sốt' trở lại

Theo các chuyên gia, dù vành đai 4 đã được khởi công, nhưng bất động sản quanh khu vực này sẽ khó có thể "sốt" trở lại hay xuất hiện đợt sóng mới.

Trả lời VTC News, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) cho biết, đường vành đai có tính kết nối cao không chỉ Hà Nội mà còn liên tỉnh như kết nối với Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên...

Các dự án quanh vành đai 3 đã gần như kín, trong khi dân số tăng nhanh, số người nhập cư vào Hà Nội cũng khá nhiều, vì vậy, triển vọng tăng trưởng của bất động sản quanh vành đai 4 là rất lớn, nhưng để giá tăng mạnh thì rất khó, nó phụ thuộc vào sự phát triển hạ tầng. 

"Bối cảnh thị trường hiện tại khá trầm lắng, giá bất động sản tại đường vành đai 4 đã tăng mạnh vào thời gian trước đó, tâm lý nhà đầu tư hiện nay là tìm kiếm sản phẩm an toàn, nên rất khó để thị trường có sóng thời điểm này. Trong vòng 2 - 3 năm tới, khi vành đai 4 hoàn thành, bất động sản khu vực này mới có thể tăng và ổn định", ông Quyết dự đoán.

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, đây lại là cơ hội cho những nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản lớn. Bất chấp thị trường bất động sản đang khó khăn nhưng một số doanh nghiệp lớn có tầm nhìn chiến lược và nguồn vốn ổn định thì lúc này là thời điểm lý tưởng để phát triển các dự án xung quanh khu vực đường vành đai 4.

"Khi đã có một vài doanh nghiệp gia nhập "đường đua" thì hạ tầng khu vực đó sẽ phát triển kéo theo giá bất động sản tăng lên. Cùng với đó, các doanh nghiệp khác cũng "ăn theo", đẩy những khu vực có vị trí đẹp quanh đường vành đai 4 trở thành những "điểm nóng" của bất động sản Hà Nội và các tỉnh có dự án đi qua", ông Điệp nhận định.

Ông Điệp cũng đưa ra dự báo, thị trường vẫn có nhu cầu ở và đầu tư rất lớn thì vấn đề phục hồi chỉ là vấn đề thời gian, nhất là khi hạ tầng khu vực đó phát triển đồng bộ. Đặc biệt, Luật Đất đai được sửa đổi, cơ chế chính sách có nhiều điểm thuận lợi sẽ giúp giá bất động sản ven vành đai 4 tăng trở lại. Thậm chí có thể thiếp lập mặt bằng giá mới ở những khu vực phía Đông và phía Tây thành phố.

Dưới góc nhìn thận trọng hơn, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thẳng thắn cho rằng, để “tạo sóng” thị trường, "đội lái" thường dựa trên thông tin tốt để tăng giá, tạo sốt đất. Theo đó, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, "bắt mạch" kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn, đồng thời cần nắm được 2 vấn đề cơ bản nhất. Thứ nhất là dư địa tăng giá và thứ hai là tiến độ triển khai hạ tầng.

“Trước khi quyết định "móc hầu bao", nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Trong đó, hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét là giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng. Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại”, ông Đính nói.