Đất đấu giá cao bất thường: Bóp méo thị trường, dập tắt giấc mơ an cư

Một nhóm người trục lợi, hàng nghìn người không nơi an cư

Hầu hết các chuyên gia đều khẳng định, hệ lụy của những phiên đấu giá đất bất thường không chỉ gói gọn sau thời gian đấu giá, tại khu vực xung quanh lô đất đấu giá hoặc trong địa phương đó mà còn gây lũng đoạn toàn thị trường, dập tắt giấc mơ mua nhà để an cư của rất nhiều người.

Ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh - phân tích: Sau những phiên đấu giá bất thường, giá bất động sản ở vùng xung quanh sẽ bị đẩy cao, khiến những người đang có ý định mua đất ở khu vực đó thêm phần khó mua.

Đáng ngại hơn, hiệu ứng domino có thể xuất hiện, lan rộng, đẩy mặt bằng giá bất động sản toàn thị trường tăng cao, khiến người có thu nhập trung bình càng ngày càng khó mua nhà Hà Nội, giấc mơ an cư của biết bao người vì thế ngày càng xa vời.

Nói rộng hơn, nếu lấy mức giá cao ngất này để làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất thì các doanh nghiệp làm dự án sẽ “lãnh đủ”. Vì đối với các dự án mới được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư sẽ hưởng lợi khi giá đất cao, nhưng ngược lại những dự án chưa nộp tiền sử dụng đất thì rất bất lợi.

"Giá đất tăng sẽ làm tăng chi phí đầu vào, kéo theo tăng giá bất động sản, nhà ở. Từ đó, các doanh nghiệp khó triển khai dự án xây nhà ở thương mại bình dân, giá thấp, gây thêm khó khăn mua nhà cho người dân, đặc biệt những người có thu nhập trung bình và thấp”, ông Tuấn nói thêm.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cũng cho rằng, hệ lụy đầu tiên và trực tiếp từ cơn sốt đất đấu giá là mặt bằng giá mới được định hình, các lô đất khác cùng khu vực bị “thổi giá” theo, khiến mặt bằng giá mới tăng phi thực tế. Nếu người đấu giá không bỏ cọc, thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ, có nghĩa là mức giá hơn 100 triệu đồng/m2 tại Thanh Oai hay hơn 133 triệu đồng/m2 ở Hoài Đức sẽ được ghi nhận một cách chính thức. 

Đất đất giá cao dẫn đến nhiều hệ luỵ. (Ảnh: Minh Đức).

"Nếu lấy giá này làm căn cứ và là một trong những tiêu chí để các cơ quan chức năng xây dựng, phê duyệt bảng giá đất mới thì sẽ rất bất cập, gây khó khăn cho nhiều người", ông Toản nhấn mạnh.

Nỗ lực minh bạch thị trường bất động sản dễ ‘đổ bể’

“Thị trường đang bị bóp méo, lũng đoạn”, đó là nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản sau những phiên đấu giá đất ảo diệu ở Hà Nội. Nếu thành tiền lệ, đây hoàn toàn có thể trở thành cơ sở để những đầu nậu, cò đất lợi dụng để thổi giá, tạo sốt ảo.

Điều này sẽ làm méo mó thị trường, tiềm ẩn những rủi ro lớn cho các nhà đầu tư. Từ đó ảnh hưởng lớn đến nỗ lực minh bạch thị trường của các cơ quan chức năng.

Ngoài ra, kết quả trúng đấu giá đất cao bất thường còn gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội", ông Tuấn cảnh báo.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cũng chỉ ra một thực trạng là hiện nay đa số người tham gia đấu giá và trúng giá lại không phải người dân có nhu cầu thật về nhà ở mà phần lớn là các nhà đầu tư, đầu cơ.

Tình trạng này đang làm méo mó đi mục đích của việc đấu giá đất, đồng thời gián tiếp tạo ra những khu đất bỏ hoang. Đặc biệt, khi các cơn sốt đất qua đi, bài toán gia tăng đất ở cho cư dân hiện hữu sẽ không giải quyết được.

Còn theo luật sư Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật hợp danh Minh Bạch, việc có những phiên đấu giá bất thường như vậy sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến công tác quản lý Nhà nước đối với việc điều tiết thị trường bất động sản hiện nay.

Bởi việc xây dựng bảng giá đất dựa trên những số liệu như vậy có thể dẫn đến sự gia tăng nhanh chóng và không bền vững của giá bất động sản. Khi giá bất động sản bị đẩy lên một giá trị vượt quá giá trị thực, không có người mua, hoặc người mua không đủ sức mua sẽ dẫn đến hiện tượng vỡ "bong bóng" bất động sản - điều mà từ trước đến nay Chính phủ, các bộ ban ngành đang nỗ lực khống chế.

“Thoạt nhìn, đây có vẻ như là những tín hiệu tích cực đầu tiên của một thị trường bất động sản minh bạch, công khai về giá đất ngay sau khi Luật Đất đai 2024 đi vào cuộc sống. Song, khi chứng kiến những lô đất được đem ra đấu và trúng với mức giá trên trời như vậy, rõ ràng những người đang có nhu cầu sử dụng đất thực tế sẽ có cảm giác lo lắng, muộn phiền nhiều hơn là niềm vui được tham gia một phiên đấu giá đất công khai”, ông Tuấn Anh bày tỏ.

Nguy cơ người dân “ăn bám” cơn sốt đất

Nói về một hệ lụy cũng vô cùng nguy hiểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính - Ngân hàng của Trường Đại học Nguyễn Trãi phân tích, giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ tạo tâm lý đầu cơ, găm đất chờ hưởng lợi từ tăng giá của người dân.

Dòng tiền trong dân, các tổ chức tự nhiên đổ dồn vào đất và đọng vào đất, không được luân chuyển vào sản xuất kinh doanh khiến sản xuất, kinh doanh bị đình trệ, làm nền kinh tế mất đi tính năng động, ổn định, triệt tiêu sự đổi mới sáng tạo khi mọi người chỉ muốn làm giàu từ hưởng chênh lệch giá đất.

Đất đấu giá cao ảnh hưởng đến sự phát triển của địa phương. (Ảnh: Minh Đức).

"Người dân có đất dễ bị ảnh tiêu cực bởi không còn chủ động tham gia sản xuất kinh doanh mà ôm đất chờ bán để hưởng lợi, thỏa mãn chi tiêu cá nhân, bị lôi kéo vào các tệ nạn xã hội, mâu thuận gia đình, xã hội vì giá trị đất lên cao", ông Huy nói.

Cũng chung quan điểm này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Property Guru Việt Nam cảnh báo, rất có thể người dân sẽ đổ xô đi mua đất với hy vọng kiếm lời. Điều này có thể gây ra hệ luỵ là dòng tiền bị ứ đọng trong đất đai thay vì được sử dụng cho các hoạt động kinh tế khác. Khi giá đất không tăng như kỳ vọng, nhà đầu tư sẽ phải gánh chịu rủi ro. 

Ông Tuấn cũng cho rằng, việc đất đấu giá cao bất thường sẽ trực tiếp tác động xấu tới sự phát triển kinh tế của các địa phương.

Cụ thể, mức giá trúng đấu giá cao sẽ đẩy giá đất các khu vực lân cận lên một mặt bằng giá mới và khó kiểm soát. Người dân sở hữu đất tại các khu vực này cũng sẽ "tát nước theo mưa", đẩy giá bán khiến giá đất của cả địa phương leo thang. Điều này sẽ làm giảm tính cạnh tranh của các địa phương trong việc thu hút đầu tư vào các dự án sản xuất, kinh doanh.

PSG.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng thực trạng đầu cơ thổi giá sẽ ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương. 

"Nếu đô thị hóa bị chậm lại thì việc thu hút đầu tư cả nước ngoài lẫn trong nước, địa phương cũng sẽ giảm đi. Hệ lụy kinh tế địa phương về lâu dài là rất lớn", ông Thịnh nhấn mạnh.