Cấp ‘sổ hồng’ cho căn hộ khách sạn là trái luật?

Vừa qua, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cho biết, Hiệp hội vừa có văn bản số 95 kiến nghị bổ sung về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, đặc biệt là vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho loại hình căn hộ Condotel.

Từ đây đặt ra câu hởi về vướng mắc pháp lý lớn nhất của condotel hiện nay là gì, tại sao chưa có cơ chế để cấp “sổ hồng” cho loại hình này.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), trong những năm gần đây, nhất là từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới ở nước ta, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng.

"Loại hình BĐS này đang được phát triển ở nhiều địa phương nhưng tập trung nhất là tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn.

Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có thêm khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel", ông Châu cho biết.

 Nhà ở condotel đang phát triển rầm rộ trong thời gian gần đây.

Theo Ông Lê Hoàng Châu: "Trong thời gian qua, một số địa phương đã công nhận "đất du lịch sử dụng ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở", thu tiền sử dụng đất đối với loại đất du lịch này. Trên cơ sở đó, chủ đầu tư công bố người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài tuy luật chưa công nhận", ông Châu nhấn mạnh.

Trước thực trạng trên, ông Châu cho biết Hiệp hội BĐS TPHCM đã kiến nghị gửi Thủ tướng chính phủ, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng...sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng các loại đất đối với đất du lịch. Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị bổ sung "đất sử dụng cho du lịch" cũng là một loại hình của đất phi nông nghiệp vào Chương X Luật Đất đai 2013 để quản lý thống nhất, tạo điều kiện phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn theo định hướng của Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị.

Đất sử dụng cho du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch mà thôi, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Đồng thời, Hiệp hội cũng kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 để cho phép người mua căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài,

Còn Bà Ngô Huỳnh Phương Thảo, Trưởng chi nhánh TP.HCM VPLS Trương Anh Tú thì cho rằng: ‘‘Căn hộ Condotel được hiểu là từ sự kết hợp giữa Condo và Hotel có ý nghĩa là khách sạn - căn hộ hay Căn hộ - Khách sạn, hiện nay người ta tự đặt cho nó cái tên Bất động sản du lịch.

Bà Ngô Huỳnh Phương Thảo. 

Về bản chất, đây là những dự án mà Nhà đầu tư xin giao đất sản xuất kinh doanh để xây dựng Khách sạn, Khu nghỉ dưỡng, một hoạt động điển hình của Kinh doanh du lịch nhưng khi tiến hành xây dựng thì lại chào bán, theo kiểu mua đứt bán đoạn, giống với hoạt động Kinh doanh Bất động sản.

Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, “đất xây dựng khu chung cư”…; còn Luật nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”, tôi không tìm thấy bất kỳ thuật ngữ “bất động sản du lịch” (condotel) nào từ hệ thống pháp luật, do đó thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” được gán cho Condotel là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

Khái niệm “đơn vị ở”, nôm na có thể hiểu rằng một đơn vị ở sẽ bao gồm dân cư và hạ tầng cơ sở để cấu thành một Khu dân cư, phường, xã.

Như vậy, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một thuật ngữ mới, một sự “chữa cháy” cho hiện tượng kinh tế xã hội mới nảy sinh. Thực sự đây là một “sáng tạo” đáng kinh ngạc của một vài địa phương nhằm tạo ra “khuôn khổ pháp lý” cho một loại hình bất động sản mới hình thành ở Việt Nam.

Tuy nhiên, “khuôn khổ” này lại không đảm bảo an toàn cho người sử dụng, bởi hiện nay chưa có bất cứ văn bản pháp luật nào quy định về loại đất này và bởi sự mâu thuẫn nội tại của chính khái niệm.

Ở nước ta, căn cứ vào mục đích sử dụng, các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng và có nhiều cơ chế quản lý và sử dụng khác nhau về: nghĩa vụ tài chính, về trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thu hồi bồi thường, hỗ trợ tái định cư…

Do đó, đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở. Trong trường hợp “sổ hồng” được cấp cho căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (condotel) thì đây là hiện tượng “hồn Trương Ba, da hàng thịt.”

Video: Ghi tên gia đình vào sổ đỏ để làm gì?

Cũng theo Luật sư Thảo: “Sự không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành nên sẽ dẫn đến những rủi ro pháp lý khôn lường cho người dân, do chưa có sự thừa nhận của pháp luật nên những sổ hồng của loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” này sẽ luôn đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực.

Hiện nay, loại hình này đã bùng nổ và đang phát triển ngày càng mạnh mẽ ở nước ta, do đó, chúng ta cần có những động thái cụ thể. Đối với các dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao, các cơ quan quản lý cần yêu cầu các chủ đầu tư chuyển đổi mục đích dự án, chỉ khi các chủ đầu tư được thay đổi dự án mới có cơ chế cấp “sổ hồng”.

Còn đối với những dự án đang triển khai, chúng ta nên dừng việc cấp “sổ hồng” và yêu cầu những đơn vị thực hiện đúng giấy phép đầu tư, trước khi có quy định pháp luật, giải pháp pháp lý cụ thể".